Ratgeber

Hier gibt es Tipps am Immobilien-Telefon

Vermieter, Mieter und Eigentümer stellen Fragen

Rat für Vermieter

Betriebskosten zu niedrig angesetzt

Meine vermietete Eigentumswohnung wirft immer weniger Rendite ab. Das liegt auch daran, dass die monatlichen Vorauszahlungen für die Betriebskosten zu niedrig sind, die der Mieter jährlich durch seine Betriebskostenabrechnung ausgleicht. Kann man die inzwischen realitätsfernen Vorauszahlungen auch erhöhen?

Julia W.

Mit und nach jeder neuen Abrechnung können Sie als Vermieter eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung verlangen.

Und das funktioniert folgendermaßen: Sie haben vom Mieter zwölf Mal die monatlich gezahlten Betriebskosten erhalten und stellen fest, dass er beispielsweise 1200 Euro nachzahlen muss. Seine monatliche Vorauszahlung ist also um rund 100 Euro zu gering. Diese können Sie nun auf die tatsächliche Höhe anpassen, wie Sie ihm in einem einfachen Brief mitteilen. Die Anpassung gilt dann ab Zugang der Erklärung. Allerdings gilt dieses Recht nicht nur für Sie: "Jede Vertragspartei kann nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen", heißt es im entscheidenden § 560 BGB - also kann auch der Mieter die Höhe seiner Betriebskosten anpassen, wenn er bei der jüngsten Abrechnung Anspruch auf eine Rückzahlung hatte. Nach BGH-Rechtsprechung ist darauf zu achten, dass Sie die Anpassung in angemessener Höhe vornehmen und keinen Sicherheitszuschlag für eventuell zu erwartende Betriebskostenerhöhungen vornehmen dürfen. Lediglich das Ergebnis aus der Betriebskostenabrechnung kann für die Höhe der Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung zugrunde gelegt werden.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Rat für Mieter

Härtefall Eigenbedarf

Wir werden von einem neuen Eigentümer absehbar wegen Eigenbedarfs gekündigt. Der Umzug stellt für uns eine finanzielle Härte dar, bei dieser Wohnung sind etwa eine Einbauküche sowie ein Stellplatz fürs Auto vorhanden. Kann man als ausziehender Mieter einen Ausgleich verlangen, wenn die neue Wohnung beides nicht hat? Lars P.

Das ist ein häufig vorkommendes Mietermissverständnis, dass ein Härtefall zu einem finanziellen Ausgleich führen wird und führen muss. Denn was ist eigentlich ein Härtefall? Dabei muss es sich um einen ungewöhnlichen Sachverhalt handeln, der erheblich vom Normalfall abweicht und deshalb Ausnahmeregelungen erforderlich werden lässt - wenn etwa der Mieter keinen zumutbaren Ersatzwohnraum finden kann und sonst obdachlos werden würde. Oder wenn jemand als Pflegefall nur in der bisherigen Wohnung optimal versorgt werden könnte (Amtsgericht .Lübeck, Az. 27 C 1621/02) oder wenn ein 89-jähriger Mieter schwerbehindert ist und anderswo nicht so gut gepflegt werden könnte (Landgericht Essen, Az. 15 S 448/98).

Dass der Mieter sich den Umzug finanziell nicht leisten kann, er zum selben Mietpreis keine Küche mit installierter Einbauküche bekommt oder andere Wohnungsangebote keinen Stellplatz vor dem Haus beinhalten, zählt nie als Härtefall im rechtlichen Sinne. Anders wäre es höchstens, wenn Sie selbst die Einbauküche installiert hätten: Dann müssten Sie sich mit dem Vermieter einigen, ob er sie zum heutigen Wert als gebrauchte Küche übernimmt. Aber selbst dann kann ein Vermieter ablehnen und Sie bitten, den Einbau zu entfernen.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Rat für Eigentümer

Hecke auf falschem Grundstück

Ich habe ein verwildertes Grundstück gekauft und vermessen lassen. Es stellte sich heraus, dass Nachbars Hecke 25 Zentimeter auf meinem Land steht. Er berief sich auf Bestandsschutz, und ich wollte als Neuer einen Streit vermeiden. Inzwischen sehe ich das anders. Ist mein Anspruch durch die Duldung verjährt?

Martin H.

Wenn die Hecke des Nachbarn nachgewiesenermaßen auf Ihrem eigenen Grundstück steht, dann haben Sie erst einmal einen Beseitigungsanspruch: Der Nachbar muss seine Hecke entfernen - da kann er noch so viel auf Bestandsschutz pochen. Auf Ihr Recht haben Sie als freundlicher Nachbar kurz nach der Vermessung verzichtet. Damit aber tritt nicht etwa doch noch ein Bestandsschutz ein und auch keine Verjährung Ihres Anspruches, das alles durchzusetzen, was ein Grundstückseigentümer durchsetzen darf.

Bei Bepflanzungen gibt es überhaupt keinen Bestandsschutz, auf den sich der Nachbar berufen könnte. Ähnlich prekär ist es, wenn zu Zeiten und im guten Glauben an eine versehentlich falsche Vermessung der Nachbar sein Haus so geplant hätte, dass eine Hauskante 20 Zentimeter auf Ihr Grundstück hinüberragt. Ein Überbau lässt sich nicht heilen. Entweder kann der Nachbar, der Eigentümer des überbauten Grundstückes ist, die Beseitigung fordern (z.B. wenn dem anderen Nachbarn Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt), oder er muss ihn dulden. Allenfalls kann der Eigentümer des überbauten Grundstücks den Abkauf des überbauten Teils verlangen. Dafür kann er jedoch nur den Preis fordern, der zum Zeitpunkt des Überbaus üblich war.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)