Finanzierung

Unterschätzte Folgekosten

Neben ihren Zins- und Tilgungskosten müssen Immobilienbesitzer diverse weitere monatliche Ausgaben stemmen. Mieter, die zu Eigenheimbesitzern werden, sind sich darüber oft nicht im Klaren.

Schon für den Erwerb einer Immobilie müssen sich Käufer, aber auch Bauherren, auf erhebliche zusätzliche Kosten einstellen. So wird die Grunderwerbsteuer in Berlin am 1. April 2012 um einen halben Prozentpunkt von 4,5 auf fünf Prozent angehoben. In den meisten Bundesländern beträgt die Grunderwerbsteuer bereits fünf Prozent. Nur in Bayern, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen liegt die Steuer bei 3,5 Prozent. Zudem erreichen Notar- und Maklerkosten schnell Beträge im zweistelligen Prozentbereich vom Kaufpreis. Und wenn das Eigenheim steht oder der Kauf abgeschlossen ist, kommen regelmäßig feste Kosten auf den Eigentümer zu.

Grundsteuer: Von den Städten und Gemeinden wird eine Grundsteuer für die Immobilie erhoben. Für wohnlich genutzte Fläche ist die "Grundsteuer B" relevant. Dabei ermittelt das Finanzamt zunächst den Einheitswert. Dieser wird aufgrund von Daten festgelegt, die der Eigentümer in einem Fragebogen zu seinem Objekt angibt. "Der Einheitswert wird mit einem steuerlich festgesetzten Promillesatz, der sogenannten Steuermesszahl, multipliziert. Das ergibt den Grundsteuermessbetrag", erklärt Robert Anzenberger, Vorstand der PlanetHome AG, die die Kosten aufgelistet hat.

Die Kommune multipliziert den Grundsteuermessbetrag mit einem prozentualen Vervielfältiger, dem Hebesatz, den Städte und Gemeinden selbst festsetzen können. Daraus bestimmt sich dann die Grundsteuer.

Wer zum Beispiel in Hamburg wohnt, zahlt aktuell einen Hebesatz von 540 Prozent für die Grundsteuer B, in München sind es 535 Prozent. Seevetal hingegen, ein Vorort der Hansestadt, berechnet derzeit 330 Prozent. Für Eigentumswohnungen beträgt die Steuermesszahl in den alten Bundesländern 3,5 Promille. Eine Wohnung mit einem Einheitswert von 50 000 Euro kostet demnach in Hamburg jährlich 945 Euro Grundsteuer, in München 935,25 Euro und in Seevetal 577,50 Euro. Gegenwärtig wird an einer bundesweiten Reform der Grundsteuer gearbeitet.

Kanal- und Abfallentsorgungsgebühren/Straßenreinigung: Die Kanal- und Abwassergebühren berechnen sich nach Kubikmetern. Mancherorts wird der Beitrag geteilt in Schmutzwasser- und Niederschlagsgebühr. Es kann auch ein Beitrag für den Kanalbau hinzukommen. Im Durchschnitt kostet der Kubikmeter Abwasser in Deutschland rund 2,40 Euro, der Preis kann aber je nach Wohnort stark variieren. Auch die Kosten für Müllentsorgung sind von Ort zu Ort unterschiedlich. In Konstanz zum Beispiel richtet sich die Höhe der Kosten nach der Anzahl der im Haushalt lebenden Personen.

Viele andere Städte und Gemeinden bemessen ihre Gebühren nach der Tonnengröße und dem Leerungszeitraum. Geprüft werden muss darüber hinaus, ob am Wohnort Straßenreinigungsgebühren anfallen. Mancherorts kehren die Eigentümer selber, in anderen Orten fallen die Gebühren nur für Eigentümer an, deren Grundstück direkt an die Straße grenzt.

Trinkwasser, Strom und Heizung: Der Frischwasserverbrauch errechnet sich aus einem Kubikmeter-Preis und einer Grundgebühr. Wie bei Abwasser und Müllentsorgung differieren die Preise je nach Wohnort sehr stark. Laut Statistischem Bundesamt zahlt ein Modellhaushalt für 80 Kubikmeter Trinkwasser im Jahr rund 200 Euro. In Berlin sind die Wasserpreise besonders hoch, was das Kartellamt jüngst gerügt hat.

Die Höhe der Strompreise hängt vom Stromanbieter, vom Verbrauch einzelner Geräte und vom Nutzungsverhalten ab. Der Bundesverband der Energie- und Wasserwirtschaft errechnete für das vergangene Jahr für einen dreiköpfigen Musterhaushalt einen durchschnittlichen Stromverbrauch von 73 Euro im Monat.

Auch die Heizkosten sind von vielen Faktoren abhängig wie der Anzahl der Außenwände, der Raumhöhe und der Bausubstanz. "Wenn man ein altes, schlecht gedämmtes Haus besitzt, wenig isolierte Fenster hat oder nicht richtig heizt, erhöht das natürlich die monatlichen Ausgaben", sagt Anzenberger. Zudem sind noch die Wartung der Heizungsanlage sowie die Arbeiten des Schornsteinfegers zu berücksichtigen.

Versicherungen und Rücklagen: Auch Hausrat- und Wohngebäudeversicherungen gehören zu den regelmäßigen Kosten. Je nach Objektart, Standort, Anbieter und Versicherungspaket ergeben sich unterschiedliche Preise. Weil bei jeder Immobilie früher oder später Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten anfallen, sollten Eigentümer monatlich einen gewissen Betrag zurücklegen. Ein Hausbesitzer bestimmt die Höhe selbst. Empfohlen wird ein Prozent des Hauswertes im Jahr. Wer eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus besitzt, zahlt an Rücklagen, was die Eigentümerversammlung festlegt.

Hausverwaltung: Bei einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus fallen unter anderem Kosten für die Hausverwaltung an. Und natürlich bestimmt auch das persönliche Verhalten eine Rolle, vor allem bei Heiz- und Stromkosten.

"Wenn man nicht richtig heizt, erhöht das natürlich die Ausgaben"

Robert Anzenberger, Vorstand der PlanetHome AG