Ratgeber

Hier gibt es Tipps am Immobilien-Telefon

Rat für Vermieter

Wie viel neue Küche muss sein?

Der Mieter in meiner etwa 45 Jahre alten Eigentumswohnung will die Qualität der Küche steigern und plant dafür, eine hochmoderne Einbauküche samt getrennter Kühl- und Gefrierkombination, Mikrowelle und einiges mehr einbauen zu lassen. Jetzt fragt er mich, wie wir uns da einigen könnten. Was raten Sie?

Melanie O.

Ihre per Mail gestellte Frage lässt mehrere Möglichkeiten der Deutung. Sollte es sich bei der alten Küche um Ihr mitvermietetes Eigentum handeln - auch wenn dies hoffentlich nicht schon 45 Jahre alt ist -, dann könnte eine Erneuerung der Einbauküche vielleicht anstehen. Das richtet sich nach der Frage, ob die Küche inzwischen "verbraucht" ist - das wäre nach den Abschreibungsgrundsätzen nach 45 Jahren der Fall.

Wenn dem so ist und der Mieter keine zeitgemäße Erneuerung, sondern eine deutliche qualitative Verbesserung erreichen möchte, wäre hier Verhandlungsspielraum. Wenn zum Beispiel der Einbau einer neuen Küche im Wert von 1000 Euro an der Zeit wäre, der Mieter aber gern eine im Wert von 5000 Euro haben möchte, dann gäbe es mehrere Möglichkeiten. Entweder Sie geben ihm 1000 Euro dazu, und er kauft die moderne Einbauküche. Dann wäre dies erst einmal seine, und man müsste den Mietvertrag um eine neue Zusatzvereinbarung ergänzen. Zum Beispiel wäre die Frage zu klären, wer für die Instandsetzung der Geräte zuständig ist. Vielleicht aber geben Sie als Vermieter auch etwas Geld dazu, und den Rest darf der Mieter dann abwohnen. Das würde bedeuten, dass Sie mit dem Mieter vereinbaren können, dass in der Abwohnzeit keine Mieterhöhung erfolgt.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Rat für Mieter

Muss ich für den Ausbau zahlen?

1974 haben wir eine unrenovierte Doppelhaushälfte gemietet und haben kurz darauf den Dachboden zum Schlafzimmer ausgebaut. 2001 wurden wir von 73 Quadratmeter Wohnfläche auf 95 hochgestuft. Wir bekamen für den Ausbau kein Geld, sollen also für den Raum zahlen, den wir selbst finanziert haben. Ist dies rechtens?

Ina K.

In Ihrem Fall stecken zwei Rechtsprobleme: Zum einen ist mir die Jahreszahl "2001" in Ihrer schriftlichen Frage aufgefallen - wer so lange in der hochgestuften Wohnung lebt, der hat mit Sicherheit in der Zwischenzeit sein Einverständnis zu einigen Mieterhöhungen und noch mehr Betriebskostenabrechnungen gegeben. Sich dann gut zehn Jahre später auf eine falsche Berechnung der Quadratmeter berufen zu wollen, würde vor keinem deutschen Zivilrichter Erfolg versprechen, denn er würde die vorherigen Zahlungen als eine sogenannte "Vertragsänderung durch schlüssiges Verhalten" betrachten.

Ich halte aber auch einen Schreibfehler für möglich, so dass Sie vielleicht das Jahr 2010 oder 2011 gemeint haben könnten. Wenn ich also als Sachverhalt berücksichtige, dass Sie als Mieter die Wohnfläche auf eigene Kosten vergrößert haben, dann ist die Rechtslage ziemlich eindeutig: Weder bei den Betriebskosten-Umlagen noch bei der Multiplikation der ortsüblichen Vergleichsmiete mit der Wohnfläche darf sich dies für Sie negativ auswirken, sofern dieses bei Ihrem Ausbau in den 70er-Jahren damals nicht eindeutig vereinbart wurde. Aber: Allgemein ist es durchaus zulässig, dem Mieter eine höhere Miete aufzubürden, wenn man ihm den Ausbau gestattet.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Rat für Eigentümer

Was ist eigentlich "einstimmig"?

In unserer Eigentumswohnanlage gibt es einen Streit um die Zählung von Abstimmungsergebnissen. Der Verwalter schrieb nach einer Abstimmung "einstimmig angenommen", ein Miteigentümer korrigierte das Protokoll in "mehrheitlich angenommen" - weil sich neben 30 Ja-Stimmen ein Miteigentümer enthalten hatte.

Lars M.

Das ist eigentlich ganz einfach. "Mehrheitlich angenommen" ist in jedem Falle richtig, denn die Mehrheit der Ja-Stimmen hat entschieden. "Einstimmig" würde allerdings bedeuten, dass die Versammlung "mit einer Stimme" gesprochen hat. Dafür müssen dann aber tatsächlich alle Ja sagen.

Nicht jeder hat bei den Abstimmungsverfahren immer den Durchblick. Grundsätzlich verhält es sich so: Wer die Nein-Stimmen von den Ja-Stimmen abzieht, erhält das Endergebnis. Nehmen wir wie in dem von Ihnen genannten Beispiel 30 Anwesende: Stehen 16 Ja-Stimmen gegen 14 Nein-Stimmen, wäre ein Mehrheitsbeschluss erfolgt (sofern in der jeweiligen Fragestellung eine einfache Mehrheit ausreicht, aber das ist je nicht Ihre Frage). Die Änderung ihres Miteigentümers war also richtig.

Um es deutlicher zu machen, nehmen wir erneut 30 Anwesende: Einer sagt Ja, keiner Nein, und 29 enthalten sich - auch dies ist ein Mehrheitsbeschluss, da die Mehrheit von Ja gegen Nein entschieden hat. Übrigens sollte sich hier keiner verrechnen: Eine einzige Ja-Stimme bei 29 Enthaltungen - wer vielleicht meint, 16 seien die nötige Beschlussmehrheit, der irrt. Würde er vor Gericht gegen den Beschluss vorgehen, dürfte er beim Richter kein Verständnis finden.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)