Ratgeber

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Rat für Vermieter

Welche Erhöhung ist möglich?

Unter welchen Voraussetzungen kann eine Miete nach acht Jahren Vertragsdauer erhöht werden? Ist es für mich von Vorteil, wenn die möglicherweise zu erzielende Miete nicht erst dem jüngsten Berliner Mietspiegel zufolge zu niedrig angesetzt war, sondern bereits nach den beiden Mietspiegel-Vorgängern?

Ludger O.

Die Voraussetzungen für die Mieterhöhung sind nach acht Jahren identisch mit denen nach zwei Jahren. Was ich aus Ihrer Frage herauslese, ist das Bedauern, hier einiges verpasst zu haben - und das vage Gefühl, da müsse man doch auch nachträglich bzw. rückwirkend etwas machen können. Aber dem ist nicht so. Das Gesetz - konkret § 558 BGB - gibt hier eindeutig das Verfahren vor. Es gibt immer zwei Grenzen, an denen sich Mieterhöhungen messen lassen müssen. Die eine ist die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf eine Kaltmiete um maximal 20 Prozent steigen. Das zweite Limit ist die ortsübliche Vergleichsmiete, die in Berlin nach dem Mietspiegel bestimmt wird.

Je nachdem, welche von beiden berechneten Kappungsgrenzen die kleinere Miethöhe ergibt, ist dann das maximale Potenzial einer Mieterhöhung. Wenn Sie seit 2004 keine Erhöhungsmöglichkeiten ausgeschöpft haben, dürfte die Erhöhung um 20 Prozent für Sie wahrscheinlich derzeit die Grenze sein. Dass Sie 2007 die Miete schon um 20 Prozent hätten erhöhen können und 2010 erneut um 20 Prozent - das können Sie sich heute nicht zugute halten. Eine Addition von nicht durchgeführten Mieterhöhungen gibt es nicht.

Sie sollten in die Zukunft denken und eine Vergleichsmieterhöhung planen: Angenommen, Sie würden heute eine Mieterhöhung, beginnend in drei Monaten, ankündigen, dann wäre nach diesen drei Monaten plus einem Jahr bereits Zeit für den nächsten Brief mit einer höheren Mietforderung - sofern der Mietspiegel noch "Luft" hätte.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Rat für Mieter

Sind Graffiti ein Mietmangel?

Bei uns an der Hausfassade gibt es immer häufiger hässliche Farbschmierereien. Jetzt frage ich mich, ob ich als Mieter meinem Vermieter gegenüber einen Anspruch darauf habe, dass er dieses Graffiti entfernen lässt? Und kann er die Kosten dafür über die Betriebskostenabrechnung dann wiederum mir anlasten?

Susanne M.

Wenn Sie die Beseitigung verlangen wollten oder vielleicht auch an eine Mietminderung denken, dann ist entscheidend, ob es sich bei Graffiti um einen Mietmangel handelt. Der liegt nur vor, wenn die Schmierereien nicht schon bei Vertragsabschluss vorhanden waren. Die erste Frage lautet also: Waren die Schmierereien bei Ihrem Einzug schon da?

Ein Mietmangel ist aber auch denkbar, wenn sich die Schmierereien nach Vertragsabschluss nachweislich verstärkt haben. Jedoch sind die Schmierereien in einigen Gegenden Berlins auch nach Abschluss des Mietvertrages kein Mietmangel mehr, weil sie mittlerweile die Sollbeschaffenheit der Mietsache bestimmen. Wer also in die Kastanienallee zieht, mietet eine Wohnung in einer "hippen" Gegend, die sich durch Schmierereien an Wänden fast schon "auszeichnet". Die mietrechtliche Sollbeschaffenheit einer Mietsache wird also auch vom Gepräge des Hauses und der Umgebung bestimmt. Zudem dürfte das ungeschriebene Tatbestandsmerkmal des "allgemeinen Lebensrisikos" viele Ansprüche auf Graffiti-Beseitigung ausschließen. Wie die Rechtsprechung den seit Jahrzehnten steigenden Verkehrs- und Baulärm in der Innenstadt als "allgemeines Lebensrisiko" qualifiziert (also kein Mietmangel), so werden mehr und mehr Richter angesichts der seuchenhaften Ausbreitung von Graffiti-Vandalismus wohl auch in dieser Frage nicht so urteilen, wie Sie es erhoffen.

Lässt der Vermieter übrigens Schmierereien beseitigen, sind die Kosten nicht als Betriebskosten auf die Mieter umlegbar.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Rat für Eigentümer

Wie oft muss ich fegen?

Meine Eigentumswohnung wird durch einen Laubengang erschlossen. Weil der Gang ja offen steht, wehen dort im Herbst immer wieder mal Blätter hinein. 45 Jahre lang ging alles gut, aber jetzt gibt es mit einem neuen Eigentümer Streit um liegengebliebene Blätter und wer zum Besen greifen muss. Was empfehlen Sie?

Ralf H.

Wenn keine Einigung zur freiwilligen Beseitigung der Blätter erzielbar ist, wird die Verwaltung einen Hausreinigungsdienst oder den Hausmeister damit beauftragen müssen - und das werden dann alle extra bezahlen müssen. Ob Ihr Verwalter dazu einen Beschluss der Eigentümerversammlung benötigt oder ob ihm in seinem Verwaltervertrag bereits genügend Rechte eingeräumt wurden, um diese Frage selbst zu regeln, müsste in Ihrem Fall noch einmal überprüft werden.

Es spricht vieles dafür, dies in einem Beschluss genau zu regeln. Dafür wird man allerdings diskutieren müssen, denn außer normalen Vorstellungen von Sauberkeit in einem Laubengang oder Flur gibt es keine gesetzlichen Vorgaben, die ein neuer oder alter Eigentümer für sich beanspruchen könnte.

Ob es also zulässig ist, dass - wie man aus Ihrer Frage herauslesen könnte - ein Miteigentümer bereits Anlass zur Beschwerde sieht, wenn die anderen im Haus sich nicht dreimal am Tag auf hereingewehte Blätter stürzen und sie wegfegen, ist nirgends amtlich geregelt. Für Herbstlaub gibt es zwar ebenso wie bei Schneefall auf öffentlichen Wegen Sicherheitsvorschriften, es gilt dort das Berliner Straßenreinigungsgesetz - etwa in der Weise, dass um sieben Uhr morgens alle Eigentümer mit dem Besen erscheinen müssen, um die Wege zu befreien. Diese Bestimmungen sind jedoch nicht auf einen privaten Laubengang übertragbar. Kaum eine Eigentümergemeinschaft dürfte beschließen, dass jeder Mitinhaber alle drei Stunden Blätter aus dem Laubengang fegen muss.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)