Ratgeber

Hier gibt es Tipps am Immobilien-Telefon

Mieter, Eigentümer und Vermieter stellen Fragen

Rat für Vermieter

Fliesen des Mieters ersetzen

In meinem Mietshaus sollen neue Bäder eingebaut werden, so dass laut Mietspiegel ein "modernes Bad" vorhanden ist. Dazu müsste ich die Wände bis zu einer Höhe von 1,80 Metern fliesen. Zwei Mieter halten entgegen, sie hätten selbst den Bereich der Badewanne bis in etwa einen Meter Höhe gefliest. Muss ich das berücksichtigen bzw. verhindert es die Modernisierung?

Gerd S.

Da gibt es mehrere Aspekte in Ihrer Frage. Erstens: Dass ein Mieter auf eigene Faust sein Bad neu hat fliesen lassen, hindert Sie nicht daran, Ihre Fliesen-Modernisierung in die Tat umzusetzen. Das wäre höchstens dann möglich, wenn dieser Mieter seine Fliesen-Aktion mit Ihnen abgesprochen und sich schriftlich versichert hätte, dass Sie daraufhin eine bestimmte Zeit lang dort nicht renovieren und modernisieren wollen.

Wenn Sie von den Veränderungen durch Ihren Mieter nichts gewusst haben - wovon ich eher ausgehe - dann hätte er die Arbeiten ohne Ihre Zustimmung auch gar nicht ausführen lassen dürfen. Dies gilt auch dann, wenn die Mietsache durch die Baumaßnahmen verbessert wird. Sie könnten ihn also sogar dazu auffordern, die Fliesen wieder zu entfernen. Ein Recht auf Entschädigung für die ausgeführten Arbeiten hat der Mieter in der Regel auch nur dann, wenn dies ausdrücklich vereinbart wurde. In der Regel wird in Modernisierungsverträgen eine Entschädigung nach Zeitwert vereinbart.

Sie sollten sich davon abgesehen aber vom zu engen Festhalten am Mietspiegel lösen. Wer heute als Vermieter eine Wohnungsausstattung verbessert, der hat die Absicht, seinen Bestand zu verschönern - und kann dabei außerdem eine Modernisierungs-Mieterhöhung von jährlich elf Prozent der Modernisierungskosten realisieren. Das rechnet sich für Sie wahrscheinlich besser als eine Erhöhung nach Mietspiegel. Achten Sie außerdem bei der Ankündigung der Modernisierung darauf, die einzelnen Maßnahmen genau zu beschreiben.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Rat für Mieter

Kündigen wegen Modernisierung

In unserem Mehrfamilienhaus steht eine Modernisierung an, aber das hört man alles nur gerüchteweise. Informiert worden sind wir vom Vermieter noch nicht. Wir sorgen uns natürlich um die Höhe unserer Miete hier in Berlin-Kreuzberg. Kann ich deshalb bereits jetzt kündigen? Und: Rechtfertigen größere Umbaumaßnahmen eine Kündigung durch den Mieter?

Hans-Jörg P.

Wegen der Modernisierung kündigen können Sie erst nach Zugang einer Modernisierungsankündigung, und dann spätestens mit Ablauf des folgenden Monats - und dann zum Ende des nächsten Monats. Wenn es alles wirklich nur ein Gerücht war, können Sie darauf keine Rechtsposition aufbauen. Fehlt es an der Modernisierungs-Ankündigung, so hat man das geschilderte Kündigungsrecht erst ab tatsächlicher Kenntnisnahme der Modernisierung. Konkretes Beispiel: Sie erfahren im August, dass gerade modernisiert wird - dann haben Sie bis Ende September Zeit, um zu kündigen. Ihr Vertragsende würde in diesem Fall Ende Oktober sein und dann auch der Auszug.

Zu den "Umbaumaßnahmen": Handelt es sich um eine Modernisierung, dann haben Sie das beschriebene Sonderkündigungsrecht. Ist es aber doch nur eine Instandsetzung, die sich ja nicht auf die Höhe der Miete auswirkt, so bekommen Sie durch solche Arbeiten kein besonderes Kündigungsrecht. Dann wäre aber vor allem daran zu denken, dass Sie die Miete mindern könnten. Wenn Sie die Sonderkündigung bei der Modernisierungsankündigung versäumt oder aus anderen Gründen nicht ausgeübt haben, besteht noch eine weitere Chance zur außerordentlichen Kündigung: Verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung wegen Modernisierung nach §§ 559 ff. BGB, sind Sie berechtigt, bis zum Ablauf des zweiten Monats, der auf das Erhöhungsverlangen folgt, für den Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Rat für Eigentümer

Warmwasser-Schlüssel ändern

Auf einer Eigentümerversammlung wollte unser Haus den Verteilerschlüssel für Warmwasser von 50:50 (Verteilung zwischen Verbrauch und Wohnfläche) auf 75:25 ändern. Der Antrag scheiterte, obwohl die Versammlung beschlussfähig war und alle Anwesenden dafür waren. Der Grund: Angeblich gab es keine "qualifizierte Mehrheit". Wie kann das sein?

Christine K.

Das war nicht nur eine Mehrheitsfrage. Laut Verordnung über die Heizkostenabrechnung dürfen bei Kosten der zentralen Warmwasserversorgung maximal 70 Prozent nach Verbrauch und die übrigen Kosten nach Wohn-/Nutzfläche verteilt werden. Ein Verhältnis von 75 zu 25 ist also gar keine erlaubte Verteilung. Wenn Sie im nächsten Vorschlag auf erlaubte 70:30 umsteigen, müssen Sie tatsächlich an die Mehrheitsfrage denken. Nach § 16 Wohnungseigentumsgesetz können Eigentümer durch bloße Stimmenmehrheit den Kostenverteilerschlüssel ändern, soweit dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Es ist ausdrücklich ein Vorrang für Verbrauchserfassungsgeräte und Kostenverteilung nach Verursacherprinzip festgeschrieben.

Im Übrigen gilt seit der Novellierung der Heizkostenverordnung vor drei Jahren: In Häusern, die nicht der Wärmeschutzverordnung von 1994 entsprechen, deren Rohrleitungen für Warmwasser gedämmt sind und die mit einer Öl- oder Gasheizung ausgestattet sind, sollten 70 Prozent der Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Aber dabei gilt weiterhin der Grundsatz, dass der Beschluss für die Installation von Erfassungsgeräten in einem angemessenen Verhältnis zu voraussichtlichen Einsparungen stehen muss. Es gilt ein "Zehn-Jahres-Kosten-Vergleich". Eine Änderung des Kostenverteilerschlüssels darf nicht willkürlich erfolgen. Der gewählte Schlüssel muss die Interessen der Gemeinschaft gegenüber dem einzelnen Eigentümer angemessen ausgleichen. Im Ablehnungsfall kann jeder Wohnungseigentümer beim Amtsgericht eine Aufhebung des Beschlusses beantragen.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)