Baufinanzierung

Aussteiger-Zuschlag macht flexibel

Eigentlich lassen Banken ihre einmal gewonnenen Kunden nur ungern schnell wieder ziehen. Bei einigen aktuellen Angeboten für die Baufinanzierung allerdings machen die Geldhäuser genau dieses Versprechen: Wer bereit ist, einen etwas höheren Zins zu zahlen, erkauft sich dadurch das Recht, jederzeit wieder aus dem Kreditvertrag aussteigen zu können. Dabei verzichten die Banken den Angeboten zufolge auf jegliche Entschädigung. Doch lohnt sich das für Bauherren?

Saftige Rechnung

In der Regel wird eine Baufinanzierung über zehn Jahre abgeschlossen. Während dieser Zeit garantiert die Bank ihrem Kunden einen gleichbleibenden Zins, und damit sind auch über den gesamten Zeitraum gleichbleibende Raten gesichert. Im Gegenzug steht wiederum auch der Kunde in der Pflicht: Er soll, bitteschön, die gleiche Zeit lang die vereinbarten Zinsen und die Tilgung zahlen. Wer als Kunde bislang vor Ablauf des Kreditvertrages kündigt - zum Beispiel, weil er plant, das Haus zu verkaufen -, muss sich auf eine saftige Rechnung gefasst machen: In einem solchen Fall verlangen die Geldinstitute die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Damit lassen sich die Banken bezahlen, dass sie auf sicher geglaubte Zinseinnahmen verzichten.

Bis zu 0,4 Prozent mehr

Bei Hypothekendarlehen mit flexibler Rückzahlung soll diese Situation nicht mehr eintreten: Bei diesen Verträgen zahlt der Kunde einen Aufschlag auf den regulären Zinssatz der Bank, und damit erkauft er sich die Möglichkeit, den Vertrag mehr oder weniger nach freier Wahl vorzeitig zu beenden. Zudem bekommt er die Chance, Sondertilgungen in beliebiger Höhe zu leisten - in beiden Fällen wird keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt. Je nach Anbieter beträgt der Aufschlag auf den regulären Zinssatz etwa 0,2 bis 0,4 Prozentpunkte. Dabei sollten Interessenten auf mögliche Beschränkungen achten - beispielsweise wird in den Verträgen manchmal ein Ausstiegsverbot in den ersten beiden Jahren festgeschrieben.

So verlockend diese neue Flexibilität klingen mag, Bauherren sollten die Mehrbelastung durch den Aufschlag nicht unterschätzen: Lassen sie einen solchen Kredit über zehn Jahre durchlaufen - also ohne die Möglichkeit zur vorzeitigen Rückzahlung zu nutzen -, zahlen sie für die zusätzliche Freiheit einiges drauf. Angenommen, die Kreditsumme beläuft sich auf 100 000 Euro, und der reguläre Kreditzins von 3,2 Prozentpunkten wird auf 3,5 Prozentpunkte erhöht, dann hat der Kreditnehmer für seine Flexibilität bei einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozentpunkten am Ende der Zinsfestschreibung rund 6000 Euro mehr bezahlt.

In zwei Fällen könnte sich die Entscheidung für ein solches Angebot allerdings trotzdem lohnen und auszahlen: wenn die Zinsen sinken und wenn größere Geldeingänge anstehen.

Vorteil 1: Sinkende Zinsen

Sollten die Kreditzinsen in beispielsweise drei Jahren noch einmal einen Rutsch nach unten gemacht haben, könnte der Kreditnehmer seinen Vertrag problemlos kündigen und eine günstigere Vereinbarung abschließen. Mit erneut sinkenden Zinsen rechnen Experten, wenn die Konjunktur in Europa sich wieder stark eintrüben würde.

Vorteil 2: Geldeingänge

Wer damit rechnet, in den nächsten Jahren eine größere Summe Geld zu bekommen, beispielsweise durch eine Erbschaft, könnte mit den Flexibel-Krediten ohne Zweifel einen Vorteil erzielen. Das gilt vor allem in der ersten Hälfte der Vertragslaufzeit. Im achten oder neunten Jahr nutzt die schnelle Kündigung dagegen nur noch wenig. Denn bis dahin hat der Kunde schon den höheren Zins gezahlt, und die Ersparnis für die Restlaufzeit würde nur noch gering ausfallen.

Weniger ist günstiger

Günstiger sind die entsprechenden Kreditverträge, wenn das Kündigungsrecht nur in ganz bestimmten Fällen gelten soll, zum Beispiel bei einem Immobilienverkauf, weil die Besitzer in eine andere Stadt umziehen wollen. Für diese eingeschränkte Flexibilität verlangen die Geldinstitute in der Regel nur 0,1 Prozentpunkte mehr, oder sie gewähren diese Ausstiegsmöglichkeit gegen Zahlung einer Pauschale von einigen Hundert Euro.