Heizungsausfälle

Eiskalt erwischt

Deutschland im Griff von "Cooper": Spätestens seit das sibirische Hoch der Republik knackig kalte Temperaturen beschert, stehen die Heizungsanlagen in Wohnungen und Häusern wieder im Mittelpunkt.

Schnell wird's ziemlich unangenehm, wenn die Wärmespender nicht richtig funktionieren. Ein längerfristiger Ausfall kann unter Umständen sogar zur Unbenutzbarkeit einer Wohnung führen, wie die Experten vom Infodienst Recht und Steuern der LBS betonen. Immer wieder müssen auch die Gerichte Fragen rund um die Heizung klären.

Notfalls ohne Rücksprache

Zum Beispiel hatte eine Mieterin angesichts einer funktionsuntüchtigen Gasetagenheizung ohne vorherige Rücksprache mit dem Eigentümer einen Fachbetrieb gerufen. Eine solche Entscheidung kann in Notsituationen immer mal nötig sein, etwa wenn Gefahr im Verzuge ist und Hauseigentümer und Verwalter nicht erreichbar sind. Die Rechnung der Mieterin über rund 600 Euro musste der Eigentümer der Wohnung denn auch übernehmen, hat das Amtsgericht Münster (Az. 4 C 2725/09) entschieden. Allerdings empfiehlt es sich, in solchen Fällen wirklich nur auf die Beseitigung des Hauptschadens zu drängen.

Genau Protokoll führen

Ein anderer Mieter musste erfahren, dass ungefähre Angaben darüber, wann eine Heizung ihre Aufgaben nicht erfüllt habe, für eine Mietminderung in aller Regel nicht ausreichen. Seine Ersatzansprüche wurden vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf (Az. 10 U 203/01) verhandelt, und die Richter bemängelten die "nicht hinreichend substantiiert(en)" Feststellungen des Klägers: "Insoweit hätte es vielmehr der genauen Darlegung bedurft, an welchen Tagen welche Temperatur erreicht worden ist, woran es indes nach wie vor fehlt", hieß es im schriftlichen Urteil. Die Lehre daraus: In einer solchen Situation sollte ein möglichst genaues Störungsprotokoll geführt werden.

In einem weiteren Fall, den die LBS-Experten schildern, ging es um eine Wärmepumpenanlage, die für eine Immobilie von vorneherein untauglich war. Ein Wohnungsbesitzer hatte sich für rund 12 000 Euro eine solche Anlage einbauen lassen, später war jedoch festgestellt worden, dass im Kellerraum der dafür erforderliche Luftaustausch gar nicht stattfinden konnte. Das Oberlandesgericht Hamm (Az. 21 U 21/02) gewährte dem Käufer deswegen den sogenannten großen Schadenersatz - eine komplette Rückzahlung des Kaufbetrages und des Werklohns gegen die Rückgabe der Anlage. Eventuelle Abschläge für die Nutzung der (ohnehin unzureichenden) Wärmepumpe wurden nicht gemacht. Gewisse Abstriche müssen Mieter dagegen machen, wenn es um das Funktionieren ihrer Heizung geht. Zwar müssen sie im Winter jederzeit darauf zurückgreifen können, doch geringfügige, manchmal unvermeidliche technische Störungen müssen sie hinnehmen. "Ein nur kurzfristiger Heizungsausfall an einzelnen Tagen" reiche für eine Mietminderung nicht aus, hat das Oberlandesgericht Brandenburg (Az. 3 U 10/07) entschieden. Im verhandelten Fall hatte sich ein Mieter beschwert, dass Heizung und Warmwasser an sechs Tagen zwischen Februar und April zeitweise nicht funktioniert hätten.

Versicherung zahlt nicht

Mit Blick auf ihre Gebäudeversicherung sollten Hausbesitzer im Winter rechtzeitig kontrollieren, ob wasserführende Rohre entleert wurden. Kommt es zu Schäden, springt die Gebäudeversicherung beispielsweise nicht ein, wenn eine Wohnung nach dem Auszug der Mieter drei Monate leer steht, nicht geheizt oder der Hauptwasserhahn nicht zugedreht wird, haben das Landgericht Erfurt (Az. 8 O 1204/09) und das Oberlandesgericht Köln (Az: 9 U 110/07) entschieden. Wer viel unterwegs ist, sollte Vertraute bitten, die Heizung in unbewohnten Häusern zu kontrollieren.

Das Heizkörperventil lediglich in der Frostschutzstellung stehen zu lassen, ist bei sibirischer Kälte übrigens riskant. Der Frostwächter sorgt nur dafür, dass Heizkörper nicht einfrieren. Entfernt liegende Rohre sind meist zu wenig geschützt, was jährlich zu Zehntausenden Frostschäden führt. Es gehört daher zu den Mieterpflichten, solche Probleme zu vermeiden, hat das Oberlandesgericht Karlsruhe geurteilt (Az: 10 U 81/95). Sprich: Wer schludert, muss Schäden selbst zahlen.