Ratgeber

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| Lesedauer: 6 Minuten

Mieter, Eigentümer und Vermieter stellen Fragen

Rat für Vermieter

Umstellung auf Euro nachholen

Ich bin seit kurzem Eigentümer einer vermieteten Wohnung, deren Kaltmiete seit Jahren 440,46 D-Mark beträgt. Bei der Umstellung auf Euro wurde dieser Betrag umgerechnet in 201,76 Euro. Richtig müssten es jedoch 225,20 Euro sein. Kann ich den Differenzbetrag für den Zeitraum seitdem ich Eigentümer bin, nachfordern?

Reinhard D

Sie sind nicht berechtigt den Differenzbetrag der Miete, der sich aus der gegenüber dem Mieter "vorgenommenen" und der "richtigen" Umrechnung von DM in Euro ergibt, zu fordern. Der Voreigentümer hat gegenüber dem Mieter den Betrag von 201,76 Euro geltend gemacht, sodass dieser Betrag auch nur vom Mieter zu zahlen ist. Ob es sich um einen Umrechnungsfehler handelt oder der Betrag tatsächlich so gewollt war, kann letztendlich offen bleiben. Selbst bei einem Umrechnungsfehler würde nur ein Motivirrtum (Irrtum im Beweggrund/Kalkulationsirrtum) des damaligen Vermieters vorliegen, den er sich zurechnen lassen muss und woraus keine Ansprüche gegen den Mieter hergeleitet werden können.

Das Versäumnis liegt also beim früheren Vermieter. Sie haben als neuer Eigentümer lediglich die Möglichkeit, im Rahmen der gesetzlichen Grundlagen nach §§ 558 ff. BGB eine Mieterhöhung nach Vergleichsmietensystem (Mietspiegel) durchzuführen oder mit dem Mieter eine Vereinbarung über eine neue Miete zu treffen. Eine Mieterhöhung kann nach § 558a BGB mit einem Mietspiegel, einer Auskunft aus einer Mietdatenbank, einem Sachverständigengutachten oder mit drei vergleichbaren Wohnungen begründet werden. Wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, so wie in Berlin, der Angaben für die Wohnung enthält, so muss der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitteilen, wenn er die Mieterhöhung auf eines der anderen Begründungsmittel stützt. Ohne Zustimmung des Mieters haben Sie jedoch keine Möglichkeit mehr als die 201,76 Euro zu verlangen - es sei denn, Sie wollen juristisch vorgehen und die Erhöhung per Klage durchsetzen.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Rat für Mieter

Mietminderung für Pkw-Stellplatz

Unser PKW-Stellplatz ist nicht abschließbar, d.h. für Jedermann zugänglich. Oft behindern auch Falschparker die Zufahrt zu unserem Stellplatz. Darf der Vermieter nun die Miete für den Stellplatz um 47 Prozent erhöhen? Ist er verpflichtet, die Zufahrt freizuhalten? Und müsste er unseren Stellplatz durch ein Tor verschließen?

Johannes F.

Da für Garagen und Stellplätze das Mietpreisrecht für Wohnraum nicht gilt, kommt es für die Wirksamkeit der Mieterhöhung allein darauf an, was diesbezüglich im Mietvertrag vereinbart ist. Fehlt eine Regelung zur Mietanpassung im Mietvertrag, ist eine Mieterhöhung - wie hier - um 47 Prozent zulässig. Die anderweitige Belegung des Wageneinstellplatzes berechtigt zur Minderung der Miete. So führt die Unbenutzbarkeit einer vermieteten Garage wegen Unbefahrbarkeit der Garageneinfahrt zu einer Mietminderung von 100 Prozent des Garagenmietzinses (AG Steinfurt, 18.11.1965, Az. 3 C 593/65). Entsprechendes gilt bei nachhaltiger Behinderung in der Nutzung des Kfz-Einstellplatzes durch ständiges verkehrswidriges Parken Dritter (LG Köln, 19.12.1974, Az. 1 S 211/74; LG Hamburg, 10.1.1997, Az 311 S 97/96).

Ob der Mieter vom Vermieter vorbeugende Sicherungsmaßnahmen (Schranke o.ä.) gegen Falschparker verlangen kann, dürfte von der zu erwartenden Häufigkeit der widerrechtlichen Stellplatznutzung durch Dritte abhängen. Im City-Bereich ist die Sachlage anders zu beurteilen als in den Stadtrandbezirken. Das LG Hamburg hat schon einmal entschieden, dass eine Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses für einen Stellplatz entfällt (Mietminderung auf "null"), wenn dieser immer wieder fremdbelegt ist, weil er nicht ausreichend gesichert ist (10.1.1997, Az 311 S 97/96). Im Übrigen muss nicht alles, was zu diesem Problemkreis im Mietvertrag steht, wirksam sein: Die formularmäßige Bestimmung des Mietvertrages, derzufolge der Vermieter eine widerrechtliche Nutzung des Stellplatzes nicht zu verantworten habe, verstößt gegen § 307 BGB und ist unwirksam (LG Hamburg a.a.O.).

Frank Maciejewski, Rechtsanwalt beim Berliner Mieterverein

Rat für Eigentümer

Wer zahlt für Erker-Sanierung?

Drei Wohnungen unserer Anlage haben schöne Küchenerker. Diese Erker sind sehr reparaturbedürftig, es tropft durch das Dach oder die vermoderten Holzrahmen. Bisher wurden Reparaturen von der Hausverwaltung entsprechend der Eigentumsanteile verteilt. Müssten nicht nur die die Parteien mit den Erkern zahlen?

Pavel. S.

Wie die Kosten für die Reparatur von Gemeinschaftseigentum zu verteilen sind, geht aus den Regeln hervor, die in der Teilungserklärung der Gemeinschaft enthalten sind. Auch das Wohnungseigentumsgesetz legt generell fest, dass Gemeinschaftseigentum von der Gemeinschaft zu unterhalten ist, was bedeutet, dass Kosten für Reparaturen und Instandsetzungen nach Miteigentumsanteilen zu verteilen sind.

Die genannten Erker sind ohne Zweifel Bestandteil der Außenwände des Hauses, also Gemeinschaftseigentum. Ihre Verwaltung verteilt notwenige Erhaltungskosten deshalb richtig nach den entsprechenden Miteigentumsanteilen.

Vergleichsweise könnten sonst die im Parterre wohnenden Eigentümer fordern, für Schäden am Dach nicht herangezogen zu werden. Jeder Eigentümer ist für das gesamte Haus verantwortlich, auch finanziell. Weitere Beispiele für Teile eines Hauses, die für den Bestand und die Sicherheit erforderlich sind und deshalb zum Gemeinschaftseigentum zählen: Fundament, Treppenhaus, Fenster und Eingangstüren - aber auch der Balkon, jedenfalls seine baulichen Bestandteile. Alles was im Balkon-Innenraum angebracht wurde, also beispielsweise Blumenkästen oder Bodenfliesen, ist dagegen Sondereigentum. Der Gemeinschaft wiederum gehören viele technische Einrichtungen wie Zentralheizung, Strom-, Wasser- und Gasleitungen. Eine auf dem Balkon angebrachte Satellitenanlage dagegen gehört dem einzelnen Inhaber - sofern er der einzige Nutzer ist.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)