Energieeinsparauflagen

Jedes achte Haus ist ein Fall für den Abriss

Die Bausachverständigen und Ingenieure haben Eigenheime in Augenschein genommen und eine Flut von Fragebögen und Studien ausgewertet. Herausgekommen ist die bislang detaillierteste Untersuchung über den energetischen Zustand deutscher Wohnhäuser - mit einem Ergebnis, das viele Eigentümer erschrecken lässt.

Denn was die Wissenschaftler des Forschungsinstituts Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (ARGE) an Daten zutage gefördert haben, zeigt, dass fast jedes achte Eigenheim zwischen Aachen und Görlitz eigentlich ein Fall für die Abrissbirne ist - wenn die strengen Energieeinsparauflagen der Bundesregierung zum Maßstab genommen werden.

1,76 Millionen Ein- und Zweifamilienhäuser in Deutschland lassen sich der Studie zufolge nicht zu vertretbaren Kosten so sanieren, dass sie die strikten Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) erfüllen. Bei insgesamt zwölf Prozent des Bestands würden die Besitzer demnach günstiger fahren, wenn sie auf die energetische Sanierung verzichten und stattdessen das Gebäude abreißen und es durch einen Neubau ersetzen. ARGE-Geschäftsführer Dietmar Walberg umschreibt dies vornehm: Bei diesen Häusern gebe es "bauliches Potenzial für Bestandsersatz". Bis zu 198.000 Euro koste es, ein bestehendes, 120 Quadratmeter großes Eigenheim vollständig nach den EnEV-Vorgaben energetisch zu sanieren und es gleichzeitig so umzubauen, dass es den heutigen Bedürfnissen entspreche. Hingegen schlage ein gleichgroßer Neubau nach aktuellem Standard nur mit 184.320 Euro zu Buche.

Viele Häuser aus den 50er und 60er Jahren verbrauchen nicht nur mehr Heizenergie als moderne Eigenheime. Von ihrem Zuschnitt her entsprechen sie auch nicht mehr den heutigen Vorstellungen. Damals hatte die Durchschnittsfamilie noch drei Kinder, denen winzige Räume zugeteilt wurden. Dafür war der Wohnraum üppig repräsentativ. Heute hat die Durchschnittsfamilie nur ein bis zwei Kinder, die aber viel Platz in ihren Zimmern haben sollen. Dafür darf der Wohnbereich gern kleiner ausfallen. "Die Anforderungen differenzieren sich mit der Veränderung von Lebensgewohnheiten und Lebensstilen", sagt Walberg.

Bei Eigentümerverbänden, der Finanzbranche und der Bauindustrie findet das Ergebnis der Untersuchung unterschiedlichen Widerhall. Bausparkassen sehen die Chance auf den Abschluss neuer Bausparverträge und die Ausgabe weiterer Kredite. Eine Sanierung lohne "schon dann nicht mehr, wenn allein die energetische Modernisierung mehr als ein Drittel der Kosten eines Neubaus verschlingt", sagt Bernd Neuborn, Produktmanager Bausparen bei der BHW. "Eigenheimbesitzer sollten vor einer teuren Bestandssanierung deshalb einen Experten prüfen lassen, ob nicht ein Neubau nach modernen Standards wirtschaftlicher ist."

Das Problem dabei: Die wenigsten Eigentümer älterer Häuser sind finanziell in der Lage, die Kosten für Abriss und Neubau zu stemmen. Hans Georg Leuck, Vorsitzender der Deutschen Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau (DGfM) sieht zwar die Chance auf viele neue Aufträge für die Branchenunternehmen: "Wer abreißt und neu baut, hat die Chance, eine verbesserte Wärmedämmung und Schallschutz sowie eine ideale Raumaufteilung zu bekommen."

Klar ist aber auch, dass die Eigentümer allein den finanziellen Kraftakt nicht tragen können. Deshalb sollte die Bundesregierung nicht nur die energetische Sanierung bestehender Häuser mit zinsgünstigen Krediten und Zuschüssen durch die staatliche KfW Bank fördern, sondern auch den Abriss und Ersatzneubau, fordert Leuck. In diese Kerbe schlägt auch Hans-Hartwig Loewenstein, Präsident des Zentralverbands des Deutschen Baugewerbes: "Der Bestandsersatz muss in die staatliche Förderung aufgenommen werden."

Hingegen sehen sich Eigentümerverbände in ihrer Kritik an den strengen EnEV-Auflagen bestätigt. "Die strikten Vorgaben führen dazu, dass immer mehr Besitzer ganz auf Sanierungsmaßnahmen verzichten", weiß Corinna Merzyn, Geschäftsführerin des Verbands Privater Bauherrn (VPB). Sie nutzen dabei eine Ausnahmeregel in der EnEV. Danach können Eigentümer auf die Verwendung teurer Dämmstoffe verzichten, wenn sie weniger als zehn Prozent der Dach- oder Fassadenflächen ausbessern. Immer mehr Besitzer flicken deshalb nur noch vorhandene Schäden. Um Abriss und Neubau sollen sich später die Erben kümmern.

Denn die hohen Kosten rechnen sich schlichtweg nicht. Selbst wenn die Besitzer bislang 3000 Euro im Jahr für Öl oder Gas aufwenden müssten und die Heizkosten durch eine energetische Sanierung oder den Ersatzneubau auf Null gesenkt würden, wäre der finanzielle Aufwand bei einem 120 Quadratmeter großen Haus frühestens nach 61,4 Jahren wettgemacht. "Viele ältere Eigentümer machen deshalb kaum noch was an ihrer Immobilie", weiß Merzyn. "Wir steuern auf einen Modernisierungsstau zu."

Dies bestätigt eine Studie des Instituts für Wohnen und Umwelt. Danach werden derzeit lediglich 0,8 Prozent des gesamten Wohngebäudebestands pro Jahr energetisch auf Vordermann gebracht. Will die Bundesregierung jedoch ihr Ziel erreichen, bis 2050 den Kohlendioxidausstoß um 80 Prozent zu senken, müssten pro Jahr mindestens zwei Prozent des Gebäudebestands energetisch saniert werden.