Urteil

Notar muss über Mängelansprüche aufklären

Der Käufer eines Neubaus kann vom Verkäufer in den ersten fünf Jahren verlangen, Mängel zu beseitigen. Gesetzliche Gewährleistungsansprüche können nur unter engen Voraussetzungen per individueller Vereinbarung eingeschränkt werden.

Laut Urteil des Oberlandesgerichts Köln (Az. 11 U 70/10) muss ein Notar Erwerber eingehend über die Risiken aufklären. Sonst ist die entsprechende Regelung im Kaufvertrag unwirksam.

In dem Fall sah der Kaufvertrag über ein neues Einfamilienhaus vor, dass sich der Käufer bei auftretenden Mängeln nur an die beteiligten Handwerker halten könne, nicht aber an den Verkäufer. Der trat seine eigenen Gewährleistungsansprüche gegen Handwerker an den Käufer ab. Trotz dieser Regelung verlangte der Erwerber vom Verkäufer, dass er aufgetretene Risse in den Fußböden auf seine Kosten beseitigen lasse. Das Gericht gab ihm Recht. Der Notar habe ihn nicht eingehend über die Risiken dieser Vertragsklausel aufgeklärt. Er könne nämlich abgetretene Ansprüche gegen die Handwerker nur unter erschwerten Bedingungen und nicht in jedem Fall durchsetzen. Damit stehe er schlechter, als wenn er sich direkt an den Verkäufer halten könnte. Das Gericht erklärte die Klausel für unwirksam, dem Käufer stehen die Garantieansprüche zu.

Handelt es sich aber nicht um einen Neubau, kann ein Verkauf ohne Gewährleistung erfolgen. Der Verkäufer haftet dann nur für wesentliche Mängel, die er beim Verkauf kannte und dem Käufer nicht offenbarte.