Recht

Wenn der Vermieter geht

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Wechselt der Vermieter, sind viele Mieter verunsichert. Wird die Miete erhöht? Oder muss man sogar aus der Mietwohnung ausziehen? Die Überlegung, ein neuer Vermieter wolle seine wirtschaftliche Situation im Vergleich zum alten verbessern, ist naturgemäß berechtigt.

Doch grundsätzlich gilt: Der Mieter ist vom Mietrecht geschützt. "Mieter haben nach einem Verkauf des Hauses oder der Wohnung die gleichen Rechte, die sie auch gegenüber dem früheren Vermieter gehabt hätten", erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Laut Gesetz gelte der Grundsatz: "Kauf bricht Miete nicht." Das heißt, der Mietervertrag geht mit der Immobilie automatisch auf den neuen Eigentümer über - und zwar unverändert.

"Viele Vermieter versuchen aber dennoch, ihre Mieter vom Abschluss eines neuen Mietvertrages zu überzeugen", sagt Christoph Nestor vom Mieterverein Heidelberg. Sie würden mit teils fingierten Argumenten auftreten: "Das ist eine reine Formsache" oder "Mein Name steht im alten Mietvertrag nicht drin", seien gängige Aussagen der Neu-Eigentümer. Hier sei Vorsicht geboten. Denn ein neuer Mietvertrag sei nie nötig und im Zweifelsfall zum Nachteil des Mieters. So würden etwa weitere Pflichten im Mietvertrag festgeschrieben oder bisher bestehende Rechte wegfallen. Punkte, die dem Laien meist nicht auf den ersten Blick auffallen. Nestor rät: "Lassen Sie sich nicht verunsichern und unterschreiben Sie nichts."

Der Vermieter muss handeln

Im Hinblick auf Zahlungen greift ebenfalls der Mieterschutz. "Mieter müssen sich um nichts kümmern, denn das Gesetz verpflichtet den alten und den neuen Vermieter zum Handeln", erklärt Kai Warnecke vom Eigentümerverband Haus & Grund. "Für den Mieter gilt: Er zahlt solange die Miete an den alten Vermieter, bis er aufgefordert wird, die Miete an den neuen Vermieter zu zahlen."

Thomas Hannemann, Vorsitzender der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV), rät Mietern, sich den Eigentümerwechsel bestätigen zu lassen. Wer auf Nummer sicher gehen wolle, könne auch das Grundbuch einsehen. Denn wer trotz Kenntnis vom Eigentümerwechsel weiter an den alten Vermieter zahle, müsse an den neuen Vermieter noch einmal Geld überweisen und sich die falsch gezahlte Miete vom alten Vermieter wieder zurückholen.

Ähnlich verhält es sich mit der Betriebskostenabrechnung. Grundsätzlich muss zwar der aktuelle Vermieter die Betriebskosten abrechnen. Für Abrechnungszeiträume, die bereits vor dem Eigentümerwechsel abgeschlossen waren, könne allerdings auch der Alt-Eigentümer noch berechtigt sein abzurechnen, erläutert Ropertz. Teils seien auch im Kaufvertrag für die Immobilie abweichende Modalitäten vereinbart worden. Wer sich nicht sicher ist, an wen er zahlen muss, solle sich daher besser rückversichern.

Eine Kündigung des Mietvertrages ist nur unter sehr strengen Voraussetzungen möglich. "Ein neuer Vermieter kann dem Mieter nicht einfach kündigen. Dafür bräuchte er einen Kündigungsgrund, wie etwa Zahlungsverzug des Mieters", betont Warnecke. Ein Sonderkündigungsrecht für einen Neu-Eigentümer gibt es nicht.

Besonders in Szenevierteln wolle der neue Eigentümer zwar oft die Wohnungen sanieren und dann als Eigentumswohnungen weiterverkaufen. Doch auch ein Sanierungswunsch ist kein Kündigungsgrund. Vielmehr müsse der Vermieter dann mit seinen Mietern verhandeln, so Nestor. "Der Erwerber kann einen Auflösungsvertrag anbieten." Zustimmen müsse der Mieter aber nicht. Grundsätzlich darf jeder Mieter auch nach einer aufwendigen Sanierung in seiner bisherigen Wohnung leben. Allerdings muss er eventuell eine Mietsteigerung in der gesetzlich zulässigen Höhe akzeptieren. Elf Prozent der Sanierungskosten dürfen die Vermieter im Jahr auf die Miete draufschlagen.

Möglich sei zudem die Kündigung wegen Eigenbedarfs. "Diese ist aber an enge gesetzliche Vorgaben gebunden", betont Hannemann. Keinesfalls ausreichend sei es, wenn der Vermieter schreibe: "Ich kündige Ihnen wegen Eigenbedarf." Vielmehr bedürfe es einer ausführlichen Begründung sowie eines Kündigungsschreibens. Viele Eigenbedarfskündigungen scheitern an diesen Voraussetzungen, da dem Eigenbedarf enge Grenzen gesetzt sind und sich normalerweise auf bedürftige Familienangehörige bezieht.

"Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der neue Vermieter unter den gleichen Voraussetzungen vornehmen, wie sie auch der frühere Eigentümer hätte vornehmen dürfen", erläutert Ropertz. So muss die letzte Mieterhöhung mindestens zwölf Monate zurückliegen. Zudem darf die Miete in den letzten drei Jahren nicht bereits um mehr als 20 Prozent erhöht worden seien. Selbst wenn diese Voraussetzungen vorliegen, muss der Mieter eine Mieterhöhung aber nicht immer hinnehmen. Laut Experte Nestor ist beispielsweise möglich, einer Mieterhöhung vorhandene Mietmängel entgegen zu halten.