Ratgeber

Hier gibt es Tipps am Immobilien-Telefon

Mieter, Eigentümer und Vermieter stellen Fragen

Rat für Vermieter

Darf ich mein Eigentum vermieten?

Ich habe eine Eigentumswohnung in einer exklusiven und nur Selbstnutzern bewohnten Anlage und beabsichtige, sie nach meinem Wegzug zu vermieten. Die Miteigentümer aber machen deutlich, dass sie dies unter allen Umständen verhindern wollen und werden. Geht das, welche Mittel sind da denkbar, ist das gerecht?

Jürgen S.

Verleiden könnten Ihre Miteigentümer es Ihnen vielleicht, wenn Sie als Erster in der Anlage zum Vermieter werden - verbieten aber könnten sie es nicht. Selbst wenn alle Miteigentümer in einer Anlage davon ausgehen, dass man doch im exklusiven Kreis unter Selbstnutzern bleiben will, so hat niemand ein Recht darauf. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht es nicht vor, dass eine Wohnung nicht vermieten werden kann, und in einer Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung kann es eine solche Regelung auch nicht geben - sie wäre sonst auch unwirksam.

Auch ein per Beschluss der Eigentümerversammlung verhängtes Verbot ist nicht zulässig. Würde solch ein Beschluss tatsächlich gefasst - aber das ist wirklich nur eine wilde Spekulation -, könnten Sie binnen eines Monats ab Beschlussfassung zur Wohnungseigentumsrechts-Abteilung des nächsten Amtsgerichts gehen, den Beschluss anfechten und würden zweifellos obsiegen.

Ein wenig anders könnte die Sachlage aussehen, wenn es darum geht, dass ein Miteigentümer in einer ruhigen Anlage seine Wohnung als Ferienappartement anbieten will. Ein solches Verbot für Ferienappartements könnte auch in eine Teilungserklärung aufgenommen werden. Sofern aber dieses Verbot in der Teilungserklärung nicht enthalten ist, läge auch eine Vermietung als Ferienappartement noch im Rahmen der zulässigen Nutzung einer Eigentumswohnung.

Auch könnte man sich in der Anlage verständigen, dass man vielleicht nur eine bestimmte Klientel betuchter Mieter dort haben will - aber auch das könnte eher das Ergebnis einvernehmlicher Gespräche miteinander sein, als dass eine Mehrheit so etwas mit Druck durchsetzt.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Rat für Mieter

Zwei Provisionen im selben Haus?

2009 zog ich in eine Mietwohnung, für 1000 Euro Maklerhonorar. Leider wohnt über mir ein sehr lauter Mieter, so dass ich wieder weg wollte. Dann wurde eine höher im Haus gelegene Wohnung frei, dafür zahlte ich weitere 1000 Euro an den Makler - zwecklos, ich ziehe wegen des Lärms jetzt aus. Bekomme ich die 2000 Euro zurück?

Werner R.

Ein Makler kann eine Vermittlungsgebühr verlangen, wenn er eine Wohnung nachgewiesen hat, er also dem Mieter eine Adresse besorgt hat oder eine Wohnung vermittelt hat, wenn er also z.B. dem Mieter die Wohnräume gezeigt oder wenn er mit dem Vermieter verhandelt hat und es zum Mietvertragsabschluss kommt. Das war bei Ihnen im ersten Fall schon einmal ganz sicher so.

Wird später der Mietvertrag gekündigt, so darf der Makler seine Provision behalten. Einen Rückerstattungsanspruch hat der Kunde nur, wenn der Makler wissentlich falsche Angaben zum Mietobjekt gemacht haben sollte. Das Oberlandesgericht Oldenburg (Az. 6 U 6/09) hat hierzu einmal klargestellt: Erklärungen des Maklers müssen so beschaffen sein, dass sie beim Kunden keine unzutreffenden Vorstellungen wecken. Erkennbar falsche Angaben darf der Makler nicht in sein Exposé aufnehmen. Aber: Er muss nicht ermitteln, ob vielleicht ein lauter Mieter dazu geführt hat, dass eine Wohnung gekündigt wurde und jetzt von ihm vermittelt werden soll - da werden Sie keine Chance auf eine Rückzahlung Ihrer ersten 1000 Euro haben.

Und leider habe ich auch keine guten Nachrichten zu den zweiten 1000 Euro. Der Makler tritt hier nicht als Nachweismakler, sondern als Vermittlungsmakler auf - ein durchaus übliches Vorgehen. Und weiterhin gilt dasselbe: Die Tatsache, dass Sie die Kündigung schnell aussprechen, nimmt ihm nicht seine Provision. Dass man aus der anders bzw. höher gelegenen Wohnung den Lärm jenes einen Mieters auch hört, das können Sie nicht dem Makler als Falschinformation anlasten. Schließlich wohnen Sie ja in dem Haus und hätten vor der erneuten Mietvertragsunterschrift vielleicht selbst einmal prüfen sollen, ob die andere Wohnung Ihrem Ruhebedürfnis mehr entspricht.

Frank Maciejewski, Rechtsanwalt beim Berliner Mieterverein

Rat für Eigentümer

Wer zahlt die Teich-Sanierung?

Wir sind Eigentümer mit Gartenanteil zur Selbstnutzung, wofür wir laut Teilungserklärung auch selbst zahlen. Dort gibt es einen Teich, auch als Regenwasserversickerungsbecken. Dessen Folie muss erneuert werden. Zahlt das die Gemeinschaft - wie für Grenzmauern und Zäune, die Garten und Gesamtgelände einfrieden?

Petra F.

Handelt es sich wirklich um ein Versickerungsbecken? Dann verstehe ich die Folie nicht, denn mit einer Folie wird ja gerade verhindert, dass Teichwasser in den Erdboden eindringt. Wenn ich dies nicht bloß als Ihre Deutung auffasse (um die Gemeinschaft am Teich finanziell zu beteiligen), dann gehört der Teich natürlich der Gemeinschaft. Aber das bedingt dann auch dies: Wenn der Teich wirklich Versickerungsaufgaben fürs Grundstück erfüllt, dann dürfen Sie den Teich nicht extra und anders nutzen. Das heißt: Dann dürften Sie beispielsweise keine Goldfische darin züchten. Und dann wäre natürlich die Gemeinschaft für die Finanzierung der Unterhaltung verantwortlich.

Wird der Teich allerdings von Ihnen beispielsweise als Goldfischteich genutzt oder innerhalb einer Gartensondernutzung, dann müssten Sie allein die Erhaltung finanzieren - sofern dies wie üblich in der Teilungserklärung mit der Ausübung des Sondernutzungsrechts verknüpft ist.

Die Sache aller ist natürlich die Einfriedung des gesamten Geländes; das ist Gemeinschaftseigentum. Somit sollten eine notwendig werdende Zaunreparatur, das Streichen einer Grenzmauer bzw. das Beschneiden oder Entfernen eines Grenzbaumes immer Gemeinschaftsaufgabe sein - und damit auch gemeinschaftlich von allen Miteigentümern zu finanzieren.

Auch wenn Ihnen als Gartennutzer vielleicht zuerst Mängel an diesen Grenzanlagen auffallen sollten, so sind Sie beim Beheben der Mängel nicht frei in der Verfügung. Sie können also nicht einfach Handwerker beauftragen und Arbeiten vergeben, sondern den normalen Gang der Dinge gehen, über die Anfrage beim Verwalter und die Entscheidung mit den erforderlichen Mehrheiten bei der Eigentümerversammlung.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)