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Das bringt 2012 für Mieter und Eigentümer

Im kommenden Jahr treten etliche grundlegende Gesetzänderungen in Kraft, die Eigentümer und Mieter von Immobilien betreffen. Unter dem Strich lässt sich bereits jetzt festhalten: Billiger wird es nicht - sowohl für Mieter als auch für Vermieter. Staat und Energieindustrie planen teils kräftige Preisaufschläge.

Immerhin gibt es von der KfW weiterhin Fördermittel - teils aber mit strengeren Vorgaben als bisher. Hier die wichtigsten Neuerungen im Überblick:

Grunderwerbsteuer: Zunächst wird am 1. Januar in Schleswig-Holstein die Grunderwerbsteuer von 3,5 auf 5 Prozent angehoben, Rheinland-Pfalz folgt mit der gleichen Erhöhung dann am 1. März. Und schließlich plant Mecklenburg-Vorpommern eine Erhöhung ebenfalls auf fünf Prozent zum 1. Juli 2012. Wer eine kleine Wohnung für 100 000 Euro kauft, muss in diesen Bundesländern künftig 1500 Euro mehr als bisher an den Fiskus abgeben. Nur noch in Bayern, Hessen und Sachsen gelten auch künftig die vergleichsweise günstigen 3,5 Prozent.

Vermietung: Wer an Verwandte vermietet, solle es künftig leichter haben. Die bisher vom Finanzamt verlangten Prognoserechnungen über die Gewinnerzielungsabsicht für die kommenden 30 Jahre entfallen. Voraussetzung: Es muss ein üblicher Mietvertrag geschlossen werden und die Miete muss mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete ausmachen (bisher: 56 Prozent), um Werbungskosten beim Fiskus voll geltend machen zu können. Die alte Regelung war ziemlich kompliziert und sah u. a. vor, dass Vermieter, die zwischen 56 und 75 Prozent verlangt hatten, dem Finanzamt eine Wirtschaftlichkeitsberechnung vorlegen mussten, wonach die Immobilie trotz Billig-Vermietung binnen 30 Jahren Gewinn abwerfen soll.

Mietrecht: 2012 soll das Mietrecht vermieterfreundlicher werden. Ein Entwurf des Justizministeriums vom Herbst 2011 sieht unter anderem vor, dass Mieter im Fall einer energetischen Sanierung über drei Monate lang auch dann kein Mietminderungsrecht haben, wenn der Wohnwert wegen der Arbeiten eingeschränkt ist. Zwangsräumungen sollen zukünftig erleichtert werden und auch die Nichtzahlung der Kaution soll im neuen Jahr eine fristlose Kündigung rechtfertigen können, fasst der Immobilienverband Deutschland (IVD) die geplanten Änderungen zusammen. Das entsprechende Gesetz ist noch nicht verabschiedet.

Strompreise: Aufgrund der Förderung erneuerbarer Energien ziehen die Kosten für Verbraucher 2012 weiter an. Die von allen Bürgern über den Strompreis zu zahlende Ökostrom-Umlage steigt 2012 von 3,5 auf knapp 3,592 Cent pro Kilowattstunde. Die Netzgebühren für die Stromlieferung steigen insgesamt pro Kilowattstunde inkl. Mehrwertsteuer um rund 0,75 Cent. Für einen Musterhaushalt mit einem Stromverbrauch von 4000 kWh im Jahr ergibt sich eine Mehrbelastung von gut 34 Euro im Jahr. Das erscheint zunächst nicht viel, doch der Trend zu weiter steigenden Preisen hält an. Die Deutsche Energieagentur fasst es so zusammen: Bis zum Jahr 2020 steigen die Stromkosten für Verbraucher noch um rund 20 Prozent an, wenn man die jetzt geplanten Erhöhungen in die Zukunft fortschreibt. Und weil die privaten Verbraucher mehr zahlen, können energieintensive Unternehmen entlastet werden. Sie zahlen weniger Netzgebühren.

Eigentumsförderung: Für Haushalte mit wenig Geld soll die Bildung von Wohneigentum stärker gefördert werden. Beim Wohneigentumsprogramm (124/134) der KfW wird der maximale Finanzierungsanteil der Gesamtkosten ab 2012 von 30 Prozent auf 100 Prozent erhöht, der Förderhöchstbetrag wird dagegen von 75 000 Euro auf 50 000 Euro verändert. "Für alle Immobilien bis zu 166 000 Euro Kaufpreis bringt dies dem Eigennutzer daher de facto mehr Geld", rechnet Manfred Hölscher, Leiter des Baugeldvermittlers Enderlein aus Bielefeld, vor. Ab einem Kaufpreis von 170 000 Euro steht der Käufer hingegen künftig etwas schlechter da.

KfW-Kredite: Ab Januar 2012 ist es nicht mehr möglich, allgemeine Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen über das KfW-Wohnraum Modernisieren (Nr. 141) zu finanzieren. Zinsgünstige Kredite gibt es dann nur noch für Maßnahmen, die gleichzeitig die Energieeffizienz eines Hauses verbessern.

Solarförderung: Eigenheimbesitzer, deren neue Fotovoltaikanlage ab 1. Januar 2012 ans Netz angeschlossen wird, erhalten nur noch eine um 15 Prozent reduzierte Einspeisevergütung von 24,43 Cent je Kilowattstunde Sonnenstrom. Experten zufolge kann sich dies trotzdem noch lohnen - je nachdem, wie hoch ein Kredit für die Anschaffung ausfallen muss.

Altersgerechter Umbau: Anders als vorgesehen, führt die KfW Bankengruppe die Förderung von altersgerechtem Umbau 2012 fort (Programm 155). Der maximale Kreditbetrag beträgt 50 000 Euro pro abgeschlossener Wohneinheit. Gefördert werden alle Baumaßnahmen, die zu einer Barrierereduzierung führen und eine angenehme Wohnqualität gewährleisten - oder den Kauf frisch umgebauter Wohngebäude. Der niedrigste Zinssatz liegt bei 1,91 Prozent effektiv, die Laufzeit beträgt bis zu 30 Jahre.