Eine Lebensentscheidung

Soll ich lieber kaufen oder mieten?

Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist bei den Bundesbürgern wegen niedriger Zinsen und Euro-Sorgen groß wie nie. Aber wann lohnt sich der Kauf, und wann wäre ein Leben zur Miete besser geeignet?

Ob sich die eigene Wohnung oder das eigene Haus in zum Beispiel in 25 oder 30 Jahren als die finanziell richtige Entscheidung herausstellt, hängt auch von der Wertentwicklung des Objekts ab.

Ein vereinfachtes Rechen-Beispiel: Eine Familie hat 50 000 Euro Eigenkapital. Mit 150 000 Euro als Kredit könnte sie sich eine Eigentumswohnung kaufen und die Nebenkosten aufbringen.

Künftige Wertentwicklung

Einen konstanten Kreditzins von sicherheitshalber vier Prozent und eine anfängliche Tilgung von zwei Prozent unterstellt (das sind zusammen 750 Euro monatliche Belastung), könnte der Kredit in gut 28 Jahren abbezahlt sein.

Die Wohnung wäre dann schuldenfrei und möglicherweise 250 000 Euro wert, wenn man ein Prozent jährliche Wertsteigerung unterstellt. Aber das ist nur eine der möglichen Annahmen - es kann mit der Wertentwicklung auch bergab gehen, und dann lägen wir mit einem Prozent Wertabnahme nach 28 Jahren bei nur noch etwa 151 000 Euro.

Das Ergebnis klingt gut. Doch würde dieselbe Familie weiter zur Miete wohnen und ihr Eigenkapital von 50 000 Euro langfristig anlegen, käme sie bei einer jährlichen Rendite von 2,5 Prozent nach 28 Jahren auf ein Endkapital von rund 95 000 Euro.

Der Mieter kann aber nicht nur das Eigenkapital anlegen. Er hat zumindest anfangs zudem eine deutlich geringere monatliche Belastung als der Immobilienkäufer, der neben den Kreditraten auch noch Geld für Reparaturrücklagen aufbringen muss. Der Mieter kann also mehr sparen und dadurch sein Endkapital erhöhen. Spart er im Schnitt nur 100 Euro monatlich, so würde das bei gleicher Rendite weitere 49 000 Euro Vermögen in 28 Jahren bedeuten - insgesamt also 144 000 Euro. Das entspräche also in etwa dem Wert, wenn die Immobilie des Eigentümers im Wert jährlich um ein Prozent geschrumpft wäre.

Wie bei jeder Geldanlage - das ist auch der Kauf einer Immobilie - kommt es also wesentlich auf die künftige Wertentwicklung an. Ein Selbstläufer sind die eigenen vier Wände keineswegs. Aber wesentlich für die erwartete Wertentwicklung ist - die Lage.

Denn die Immobilie selbst wird mit Zeit alt und renovierungsbedürftig, sprich: weniger wert. Der Gewinn kann dann nur in steigenden Grundstückspreisen liegen. "Deshalb ist es wichtiger, auf eine gute Infrastruktur der Gegend zu achten als auf ein gut gefliestes Badezimmer", empfiehlt Ralf Nomrosky, Finanzplaner aus Düsseldorf. Zur Infrastruktur zählt er unter anderem: die Straßen- und Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Grünanlagen, Kindergärten und Schulen in der Nähe.

Nicht zu vergessen: Das Jobangebot in der Stadt oder der Gegend. Wo es viele Arbeitsplätze gibt, sind Wohnungen und Immobilien immer gefragt. "Wer zu wenig Geld hat, sollte nicht auf eine drittklassige Lage ausweichen, nur damit er irgendeine Immobilie hat", sagt Nomrosky.

Kleiner Motivationsvorteil

Denn selten erfüllen sich die Hoffnungen, dass eine wenig geschätzte Gegend plötzlich entdeckt wird: "Dann ist es besser, erst mal weiter als Mieter zu leben und zu sparen, bis mehr Eigenkapital vorhanden ist."

Ein Motivationsvorteil fürs Eigenheim oder die Eigentumswohnung ist natürlich nicht von der Hand zu weisen: Wer in den eigenen vier Wänden lebt und tagtäglich den Nutzen seiner Geldanlage spürt, wird eher Spardisziplin entwickeln als jemand, dessen Geld nur als Zahlen auf einem Konto liegen.