Immobilien-Telefon

Hier gibt es Tipps am Immobilien-Telefon

Rat für Vermieter

Wie komme ich schnell ans Geld?

Ich lebe mit meinem Mann in Scheidung ("Rosenkrieg"): Uns gehört ein vermietetes Haus, zu dessen Kauf wir in verschiedener Höhe Geld beigetragen haben. Was wird mit dem Mietvertrag, wenn wir das Haus jetzt zu Geld machen wollen? Und wie könnte das genau ablaufen, wenn ich möglichst schnell Geld haben möchte? Petra W.

Sabine Degen: Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Weil ich hier als Mietrechts-Expertin gefragt bin, will ich die Antwort zum Scheidungsfall etwas kürzer halten: Natürlich gibt es mehrere Möglichkeiten, wie Sie und Ihr Ehemann Geld aus dem vermieteten Haus erzielen - aber das müssten Sie immer einvernehmlich mit Ihrem Mann klären oder über eine notarielle Scheidungsfolgenvereinbarung. Hier sollten Sie sich aber mit einem Spezialisten für Scheidungsrecht unterhalten. Nur ein Rat von mir: Ein Rosenkrieg kostet nur unnötig Zeit und Geld.

Wenn Sie beide das Haus abgeben wollen, wäre es vermutlich der beste Schritt, Sie einigten sich auf einen Makler, der das Objekt dann zum bestmöglichen Preis vermittelt. Ein langwieriger Streit ums Haus jedenfalls dürfte weder für Sie noch für Ihren Mann besonders fruchtbar enden: Steht am Ende eine Scheidungsauseinandersetzung auf gerichtlichem Wege und muss das Haus vielleicht sogar in einer Zwangsversteigerung verwertet werden, dann ist dies meist nicht nur mit hohen Kosten, sondern bei einem Zwangstermin auch möglicherweise mit keinem besonders hohen Verkaufspreis verbunden.

Wenn das Haus einmal verkauft oder zwangsversteigert worden ist, kommt Ihre zweite Frage zum Tragen. Und dabei gibt es in Deutschland zuerst einmal den Leitsatz "Kauf bricht nicht Miete". Will ein neuer Eigentümer selbst einmal einziehen, müsste er sich schon an die gesetzlichen Kündigungsregeln halten. Seine Kündigungsfrist wegen Eigenbedarfs richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses und kann bis zu neun Monaten betragen. Vielleicht haben Sie ja Glück, und es findet sich jemand, der das Haus nur als Kapitalanlage sucht, sodass Sie einen vernünftigen Kaufpreis erzielen können.

Frank Maciejewski: Rechtsanwalt beim Berliner Mieterverein

Rat für Mieter

Wo darf man Wäsche trocknen?

Die Wäsche trocknen kann nicht jeder Mieter in einem Wäschetrockner, der das besonders schonend erledigt. Aber dazu würde ich doch gerne wissen: Welche Regeln gibt es in Berlin zum Wäschetrocknen auf dem Balkon, ich wohne übrigens in Mitte. Und sind diese Regeln schriftlich irgendwo fixiert? Gibt es Urteile? Ein Mieter aus Mitte

Öffentlich-rechtliche Vorschriften, die das Wäschetrocknen auf Balkonen regeln, gibt es in Berlin nicht. Maßgeblich ist für Sie daher, was dazu in Ihrem Mietvertrag steht.

Eine individuelle Vereinbarung von Mieter und Vermieter zum Verbot des Wäschetrocknens auf dem Balkon beispielsweise wäre wirksam. Bei einer rein formularmäßigen Vereinbarung kommt es hingegen auf die Umstände des Einzelfalles an.

Generell gilt es als erlaubt, dass der Mieter seine Wäsche unterhalb der Brüstung aufhängen darf, also in dem von außen nicht einsehbaren Bereich. Im sichtbaren Bereich oberhalb der Brüstung kann das allerdings fraglich sein, wenn der Balkon zur Straße hinausgeht und das Haus eine "gehobene Prägung" aufweist; dann könnten sich beispielsweise andere Mieter durch den optischen Eindruck beeinträchtigt fühlen. Anders sähe das allerdings aus, wenn der Balkon zu einem Hinterhaus gehört.

"Grundsatzentscheidungen" von Gerichten hierzu liegen nicht vor. Bekannt sind höchstens Einzelfallentscheidungen von Amtsgerichten, die aber als Einzelfallentscheidung in Ihrem Fall bzw. bei Ihrer Frage nicht weiterhelfen dürften: So wollte das Amtsgericht Euskirchen (Az. 13 C 663/94) in einem Fall trotz Hausordnungs-Verbots zumindest das Aufhängen kleinerer Wäschestücke wie Kinderbekleidung auf dem Balkon erlauben, allerdings ragte der Wäscheständer in dem Fall auch nicht über die Brüstung hinaus. Wäscheleinen sollten dann auch nicht zu sehen sein, wurde gefordert.

Und das Amtsgericht Brühl (bei Köln) wollte in einem anderen Fall (Az. 21 C 256/00) keine "ästhetische Beeinträchtigung" der Hausfassade durch aufgehängte Wäsche feststellen. Dort hieß es, ein Balkon gehöre nicht zum Innenraum einer Mietwohnung.

Rat für Eigentümer

Wozu eine Beschlusssammlung?

Ich will meine Wohnung verkaufen. Ein Käufer verlangt Einblick in die Beschluss-Sammlung. Darf er das - die kenne ja nicht einmal ich?! Ich habe mich dann schlau gemacht und erfahren, dass der Verwalter nur neue Beschlüsse darin abheftet. Wozu soll diese Sammlung dienen, wenn da nicht auch uralte Beschlüsse drin sind? Ria D.

Der Käufer darf sie sehen. Vor und bei einem Eigentümerwechsel soll ein Kaufkandidat aus dieser Sammlung ersehen können, welche Beschlüsse und welche Situation unter den Miteigentümern er zusammen mit dieser Wohnung einkauft. Schließlich muss er für die sich daraus ergebenden Kosten mit einstehen, und er soll aus den in der Sammlung auch enthaltenen Gerichtsvorgängen erkennen, welche kleineren oder auch größeren Probleme in dieser Eigentümergemeinschaft auftreten - und ob er vielleicht lieber die Finger von diesem Haus lassen sollte. Diese Entscheidungssicherheit des Käufers hat der Gesetzgeber so gewollt.

Technisch läuft das so ab: Sie bevollmächtigen Ihren Kaufinteressenten schriftlich, und auf Ihre Erklärung hin muss der Verwalter dem Kaufkandidaten Einblick in die Sammlung gewähren. Spätestens drei Tage nach einer Versammlung sind die Beschlüsse einzutragen. Das ist Pflicht des Verwalters.

Und noch eins, weil Sie bei der Beschlusssammlung noch nicht informiert sind: Seit 1. Juli 2007 ist nach § 24 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) das Führen einer Beschluss-Sammlung vorgeschrieben. Allerdings gilt das nur für seither gefasste Beschlüsse. Aber auch die geben ja oft genug einen Einblick in die Vergangenheit, jedenfalls soweit sie sich noch finanziell auf die finanzielle Lage im Haus heute noch auswirkt.

Alle Eigentümer sollten der Beschlusssammlung Aufmerksamkeit widmen. Richtig und nach Vorschrift geführt, handelt es sich um eine wichtige Hilfe, die eine Übersicht über die ordentliche Verwaltung erleichtert. In Gemeinschaften, die seit Jahrzehnten bestehen und in denen ein häufiger Wechsel der Eigentümer vor sich geht, weiß sonst kaum jemand genau, was wann beschlossen wurde, was gilt oder was nicht mehr gilt.

Peter Ohm: Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)