Selbstjustiz

Immer Ärger mit dem Mieter

Solche Mieter gibt es eher selten, doch Vermieter fürchten sie allemal: Sie zahlen die Miete nicht und ignorieren alle Schreiben. Doch selbst wenn der Mietvertrag beendet ist und der Mieter schon längst die Wohnung hätte verlassen müssen, billigt ihm die Rechtsprechung immer noch ein sogenanntes Besitzrecht zu.

Das bedeutet für den Vermieter: Er darf weder einfach die Wohnung betreten und die Möbel des Mieters auf die Straße schaffen, noch darf er in Abwesenheit die Schlösser austauschen, um die weitere Nutzung durch den Mieter zu verhindern.

Tut er es dennoch, handelt es sich um eine "verbotene Eigenmacht". Der Gesetzgeber spricht in solchen Fällen dem Besitzer, also dem Mieter, sogar das Recht zu, "sich verbotener Eigenmacht mit Gewalt zu erwehren" (§ 859 Bürgerliches Gesetzbuch). Setzt es keine Fausthiebe, muss der Vermieter zumindest mit einer Einstweiligen Verfügung rechnen, die ihm das Vorgehen untersagt und ihn verpflichtet, dem Mieter den ungestörten Besitz wieder einzuräumen (Paragrafen 861, 862 Bürgerliches Gesetzbuch). Darüber hinaus droht dem Vermieter ein Strafverfahren wegen Nötigung.

Teure Räumungsklage

"Der einzige Weg, den bereits gekündigten Mieter loszuwerden, ist die erfolgreiche Räumungsklage. Mit einem Räumungsurteil kann dann der Gerichtsvollzieher losgeschickt werden, die Wohnung im Wege der Zwangsvollstreckung zu räumen", sagt Rechtsprofessor Gunnar Horst Daum von der FOM (Frankfurt).

Das Verfahren kann jedoch einige Monate dauern, außerdem muss der Vermieter die Kosten vorstrecken, und sollte beim Mieter nichts zu holen sein, bleibt der Vermieter darauf sitzen. Schon bei 500 Euro Kaltmiete monatlich sind für den eigenen Anwalt sowie für Gerichtskosten rund 1500 Euro zu veranschlagen. Hinzu kommen die Kosten des Gerichtsvollziehers und der Räumung selbst, die schnell auf mehrere Tausend Euro auflaufen können, wenn Mobiliar des Mieters eingelagert werden muss.

Der ein oder andere verärgerte Vermieter denkt in dieser Situation an eine "kalte Räumung". Gemeint sind damit Eingriffe in Versorgungseinrichtungen, die dem säumigen Mieter die Nutzung der Wohnung unmöglich machen und ihn zum Auszug veranlassen sollen. So zum Beispiel, wenn der Mieter plötzlich wegen eines gezielt herbeigeführten "Kabelschadens" ohne Licht dasteht. Ein solcher Eingriff wäre aber ebenfalls eine rechtswidrige Besitzstörung, gegen die sich der gekündigte Mieter wehren kann.

Ebenso sieht es die Rechtsprechung generell mit der Heizung. Um den Auszug zu erzwingen, darf der Vermieter nicht einfach die Wärmeversorgung abstellen. Bei einem gewerblichen Mieter, einer Gaststätte, hat der Bundesgerichtshof (Az. XII ZR 137/07) allerdings einmal anders entschieden: Wenn der Mieter weder die Miete noch Nebenkosten-Vorauszahlungen leistet, sei die weitere Versorgung des gekündigten Mieters dem Vermieter unzumutbar. Dem Vermieter drohe ansonsten ein stetig wachsender Schaden, so der BGH. Der Bundesgerichtshof zog hier Parallelen zu Liefersperren von privaten Energieversorgern.

Gesperrte Versorgung

"Die Argumentation lässt sich durchaus auch auf private Mietverhältnisse übertragen", sagt Daum: "Es ist daher nicht auszuschließen, dass dieses BGH-Urteil auch Folgen für private Mietverhältnisse hat. Man wird dort allerdings immer die konkreten Umstände berücksichtigen müssen." Denn. "Drohen Gesundheitsgefahren für Kinder oder Schwangere, wird voraussichtlich kein Zivilgericht bereit sein, Versorgungssperren durch den Vermieter zu akzeptieren."