Gerichtsurteile

Zweite Miete rückwirkend kürzbar

Wie hoch dürfen Betriebskosten sein? Und darf sich die Höhe auch einmal ändern, wenn Öl und Gas, Strom, Hausmeister, Abwasser und alles andere einmal deutlich teurer werden? Es gibt kaum eine Frage aus diesem Bereich, die nicht schon mal vor deutschen Zivilrichtern im Streit zwischen Mieter und Vermieter gelegen hätte.

Um die monatlichen Vorauszahlungsbeträge der Betriebskosten ging es in einem Fall vor dem Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 271/10), und die Berliner Kanzlei Breiholdt Rechtsanwälte berichtet von dem Fall, in dem eine Mieterin 432,10 Euro nettokalt zuzüglich 114,74 Euro Nebenkostenvorauszahlung zu zahlen hatten.

In einem vorangegangenen Prozess hatten die Parteien bereits einen Räumungsvergleich geschlossen und dabei festgelegt, dass die Mieterin auf die Betriebskostenabrechnung für Juni 2006 bis Mai 2007 keine Zahlungen mehr leisten musste und dass aus der noch nicht fertigen Betriebskostenabrechnung 2007/08 keine gegenseitigen Ansprüche bestehen sollen. Ansonsten legte der Vergleich zur Betriebskostenabrechnung 2008/09 fest, dass für die Position "Versicherungen und Hausreinigung" nur ein Betrag von 14 Cent pro Quadratmeter und Monat auf die Mieterin umgelegt werden darf.

Nach Abschluss dieses Vergleichs aber teilte die Mieterin dem Vermieter mit, dass sie auf Basis der Abrechnung 2006/07 und der Vereinbarung zu "Versicherung und Hausreinigung" die Vorauszahlungsbeträge rückwirkend ab Juni 2008 auf monatlich 84,79 Euro herabsetze und sich daraus ergebende Überzahlungen in den nächsten Monaten verrechnen werde.

Das Landgericht Köln fand das Verhalten der Mieterin falsch, die Richter des Bundesgerichtshofs allerdings nicht: Laut § 560 Abs. 4 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) könne jede Partei nach Erhalt einer Abrechnung von Betriebskosten durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe verlangen. Dies habe die Mieterin getan und zutreffend die sich aus der Abrechnung ergebenden Kosten zugrunde gelegt und bezüglich Versicherung und Hausreinigung den im Vergleich festgelegten Höchstbetrag angesetzt. Nach einer Betriebskostenabrechnung ist eine Anpassung der Vorauszahlungsbeträge auch dann möglich, wenn bereits die folgende Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist.

Eine Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen ist nur für die Zukunft möglich, sagte der BGH auch. Deshalb habe es bis Dezember 2008 mit den noch in bisheriger Höhe geleisteten Vorauszahlungen sein Bewenden; eine Verrechnung mit den neuen Vorauszahlungsbeträgen ab Januar 2009 sei nicht möglich.

Kosten über Durchschnitt

Müssen Mieter höhere Betriebskosten als im bundesweiten Schnitt zahlen, ist das noch kein Grund zur Beanstandung, entschied der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 340/10) in einem anderen Fall, wie die Eigentümergemeinschaft Haus & Grund mitteilt. So reicht ein Vergleich mit dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes nicht als Beleg dafür aus, dass der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstößt.

In dem Verfahren beanstandete der Mieter die Höhe der Müllgebühren, die bei der Betriebskostenabrechnung auf ihn entfielen. Dabei berief er sich auf die Daten des Mieterbundes. Das reiche nicht aus, befanden die Richter. Überregional ermittelten Zusammenstellungen von Betriebskosten käme keine Aussagekraft im Einzelfall zu. Denn je nach Region und Kommune sei die Kostenstruktur unterschiedlich.