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Rat für Vermieter

Müssen die Mieter zahlen?

Wir haben in Betriebskostenabrechnungen festgestellt, dass der neue Verwalter unserer vermieten Wohnung weniger Positionen abrechnet als sein Vorgänger. Für 2010 haben wir dann alles mitgerechnet - Mieter wollen vermeintlich "neue" Positionen wie Brandschutz, Innenraumlüftung und Haustechnik-Wartung nicht bezahlen.

Eine Vermieterin

Grundsätzlich ist der Mieter nur verpflichtet, jene Kosten zu tragen, deren Umlage vertraglich vereinbart ist. Bei den Kostenpositionen Brandschutz, Innenraumlüftung und Wartung handelt es sich um "sonstige Betriebskosten", die ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden müssen, um umgelegt werden zu können. Ausdrücklich vereinbart haben Sie nach Ihrer Darstellung diese Positionen nicht.

Sie schreiben, es gehe um einen DDR-Mietvertrag: Bei Mietverträgen aus dem Beitrittsgebiet gab es für den Vermieter ein befristetes Recht zur einseitigen Umstellung der Mietstruktur auf Nettomiete plus Betriebskostenvorauszahlungen. Der Vermieter durfte die Umstellung einseitig verlangen, auch wenn im Mietvertrag dieser Vorbehalt fehlte. Die Möglichkeit zur einseitigen Umstellung endete am 31. Dezember 1997.

Hier müssten Sie vielleicht noch einmal recherchieren, was in Ihrem Fall vom damaligen Eigentümer veranlasst wurde. Sofern eine Umstellung von Nettomiete auf Betriebskostenvorauszahlung mit dem Verweis auf die damals für Betriebskosten geltende Zweite Berechnungsverordnung erfolgte, waren auch nur die Kosten umlegbar, die dort aufgeführt waren.

Dazu zählen die von Ihnen genannten Posten nicht automatisch, sondern sie mussten unter "Sonstige Kosten" gesondert vereinbart werden. Sofern dies nicht erfolgt ist, haben Sie keine Möglichkeit, diese Kosten vom Mieter zu verlangen. Sofern eine Umstellung der Mietstruktur nicht erfolgt ist, muss der Mieter diese Kosten ebenfalls nicht tragen.

Rat für Mieter

Gilt meine Index-Miete noch?

In meinem Mietvertrag ist eine sogenannte "indexierte Steigerung der Kaltmiete" eingebaut. Ich frage mich inzwischen aber: Ist eine Mieterhöhung gemäß Lebenshaltungsindex des Berliner Landesamtes überhaupt zulässig? Wird das einmal im Jahr berücksichtigt?

Ein Mieter aus Wilmersdorf

Ganz generell sind Mieterhöhungen nach Index möglich, dies ist in § 557b des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt. Dafür aber ist heute bei neuen Mietverträgen nur noch ein Index erlaubt, an dem sich Mieterhöhungen orientieren dürfen: der Verbraucherindex, genauer: "der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland", wie es dort im BGB heißt. Die Daten finden Sie beispielsweise unter www.destatis.de (Preise/Verbraucherpreise).

Wie oft erhöht werden darf, schreibt das Gesetz auch vor: Nach einer Erhöhung muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Es kann also auch eine spätere Erhöhung im Vertrag vereinbart werden, weil dies ja nicht nachteilig für den Mieter sein kann. Die vom Vermieter nach dem Index errechnete höhere Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats zu entrichten. Schreibt der Vermieter dies im Dezember und geht dieser Brief auch im Juli Ihnen zu, dann zahlen sie ab 1. Februar die neue Miete.

Aber auch für vor dem 1. September 2001 abgeschlossene Indexmietverträge waren nur Indizes zulässig, die vom Statistischen Bundesamt für die Gesamtlebenshaltung ermittelt worden waren (vgl. § 10a MHG). Andere Indizes führten auch damals schon zur Unwirksamkeit der Index-Vereinbarung.

Ist die Indexmiete nichtig, scheiden künftige Mieterhöhungen meist aus, weil die Ausgangsmiete schon so hoch ist, dass sie nach §§ 558 ff. BGB (Erhöhung auf das Niveau der ortsüblichen Miete) nicht mehr erhöht werden kann.

Rat für Eigentümer

Habe ich nur eine Stimme?

Jeder Eigentümer eine Stimme, besagt unsere Teilungserklärung. Seit 2005 wurde ich in Eigentümerversammlungen immer als zwei Stimmen gezählt, weil ich zwei Wohnungen habe. Der neue Verwalter aber verweist auf das "Kopfprinzip". Da ich vorher zwei Stimmen mit Wissen des Verwalters hatte, kann ich "Bestandsschutz" erwarten?

Jürgen D.

Sie haben einen neuen Hausverwalter, der Ihnen eine Stimme zubilligt, ohne Beachtung der Anzahl von Wohnungen, die sich in Ihrem Eigentum befinden. Wenn Ihnen in der Vergangenheit für zwei Wohnungen auch zwei Stimmen zugebilligt wurden, muss das für die Zukunft nicht beibehalten werden - schließlich wurde die von der Teilungserklärung vorgegebene Ausgangslage ja vom früheren Verwalter (und auch von den Miteigentümern) einfach nur falsch angewendet. Auf einen Bestandsschutz können Sie dabei weder pochen noch hoffen.

Es gilt immer die Regelung, die in der Teilungserklärung - dem "Grundgesetz der Gemeinschaft" - enthalten ist. Allerdings kann ich Sie zumindest für die Vergangenheit auch beruhigen: Alle Beschlüsse aus den Vorjahren behalten ihre Gültigkeit, sofern Miteigentümer dagegen nicht damals gerichtlich geklagt haben und Urteile vorliegen.

Sie haben höchstens noch die Möglichkeit, sofern alle Miteigentümer dem zustimmen, die gesamte Teilungserklärung zu ändern und andere als die jetzt dort festgestellten Stimmenverhältnisse für die Zukunft vorzusehen. Ich glaube allerdings nicht, dass Sie die dafür erforderliche "Allstimmigkeit" einer Entscheidung erhalten werden, zumal eine solche Änderung ja auch mit einigen Kosten verbunden wäre.

Der Begründer der Teilungserklärung hat einst offensichtlich verhindern wollen, dass ein oder mehrere Miteigentümer durch den Zukauf von Eigentumswohnungen ihre Stimmenanzahl in der Anlage zu einer dominierenden Stellung ausbauen können.