Betriebskosten

Mieter muss unwirtschaftliche Kosten beweisen

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Ein Vermieter muss bei den Betriebskosten das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten. Zu hohe Kosten darf er nicht auf die Mieter umlegen - es ist aber laut einer BGH-Entscheidung (Az. VIII ZR 340/10) Aufgabe des Mieters zu beweisen, dass unwirtschaftlich gehandelt wurde.

Wie teuer die "zweite Miete" wird, hängt auch davon ab, wie kostenbewusst der Vermieter handelt, sei es bei Fahrstuhlwartung oder Gartenpflege. Dabei hat er stets das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Das bedeutet: "Der Vermieter soll sich bei Vertragsabschlüssen so verhalten, als müsste er die Kosten selber tragen, denn es gelten die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung", sagt Rechtsprofessor Gunnar Horst Daum (Frankfurt).

Umstritten war lange Zeit, wer bei Streitereien die Beweispflicht hat. Muss der Vermieter beweisen, dass er wirtschaftlich gehandelt hat - oder muss der Mieter beweisen, dass der Vermieter unwirtschaftlich gehandelt hat? Der BGH sagt nun: Der Mieter muss nachweisen, dass der Vermieter zu hohe Kosten verschuldet hat.

In dem Fall ging es um den Mieter einer 86-qm-Wohnung, der 530 Euro jährlich für Müllbeseitigung tragen sollte. Das war ihm zu viel. Laut Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes seien für eine Wohnung dieser Größe etwa 185 Euro angemessen. Die Differenz behielt der Mieter ein. Der Vermieter antwortete mit einer Klage.

Der BGH erklärte, ein Vermieter müsse auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis achten. Ein Verstoß gegen diese Nebenpflicht könne zu einem Schadenersatzanspruch führen - die Voraussetzungen für einen solchen Schadenersatzanspruch müsse ein Mieter darlegen.

Der Mieterbund-Betriebskostenspiegel reichte den obersten Zivilrichtern nicht als Beleg. Überregionale Durchschnittszahlen würden den vielfältigen, je nach Region oder Kommune unterschiedlichen Bedingungen des Wohnungsmarktes nicht gerecht. Gerade Müllgebühren seien oft unterschiedlich. Es sei dem Mieter zumutbar, die Belege einer Nebenkostenabrechnung einzusehen und genau zu prüfen. Dass es günstiger geht, dass der Vermieter also seine Pflichten verletzt hat, müsse er nachweisen.

Die hier sehr hohen Müllgebühren hatten einen Grund, den der Mieter zu vertreten hatte: Er hatte eine Zeit lang seinen Müll nicht ordentlich getrennt, worauf kostenlose Gelbe Tonnen eingezogen und durch teure Restmülltonnen ersetzt worden waren.