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Mieter, Eigentümer und Vermieter stellen Fragen

Rat für Vermieter

Dem Untermieter kündigen?

Am Untermieter selbst, den mir ein Mieter in die Wohnung gesetzt hat, habe ich nichts auszusetzen - außer dass es mich ärgert, dass der Mieter ihn mir unter falschen Voraussetzungen untergejubelt hat. Kann ich dem Untermieter kündigen, um den schlitzohrigen Mieter loszuwerden, damit er nicht in zehn Jahren wieder einzieht?

Peter S.

Wenn es bei den Mietzahlungen seit Beginn der Untermietphase und auch vorher keine Probleme gibt oder gegeben hat, dürften Sie ziemlich viele Schwierigkeiten haben, wenn Sie diesen Untermieter aus der Wohnung klagen wollen. Solange nämlich der Untermieter keine Probleme macht, seine Miete immer ganz korrekt zahlt und das Haus nicht in Aufruhr bringt, haben Sie doch keinerlei Argumente gegen ihn.

Am besten wäre es wahrscheinlich, Sie würden mit dem Hauptmieter klare Verhältnisse machen - und zwar einvernehmlich, denn einen auch noch so kleinen Anhaltspunkt für eine Kündigung des Hauptmieters sehe ich in dem Fall nicht. Sollte das Hauptmietverhältnis dann einvernehmlich beendet worden sein, dann können Sie ja einen neuen Mietvertrag mit dem Ihnen sympathischeren "Ex-Untermieter" schließen.

Der hat dann übrigens keinen Anspruch darauf, zu den Konditionen des alten Hauptmieters weiterwohnen zu können. Sollte er das nicht akzeptieren und einfach in der Wohnung bleiben, müssten Sie ihn - unterstellt, Sie haben sich zuvor mit dem Hauptmieter auf das Vertragsende geeinigt - auf Räumung verklagen, da er dann wie oben geschildert immer noch die Herrschaft über die Wohnung ausübt, dann allerdings unberechtigt. Dazu aber darf auch Ihr jetziger Hauptmieter nicht vergessen, seinerseits seinem Untermieter zu kündigen - ein nicht so ganz einfaches Verfahren also.

Sabine Degen Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Rat für Mieter

Bekomme ich Geld zurück?

Wir haben uns über hohe Nachzahlungen oft gewundert und den Vermieter gefragt, ob alles korrekt laufe. Er tat dies mit gestiegenen Kosten bei Heizung/Wasser ab. Laut letzter Abrechnung sollten wir 700 Euro nachzahlen, doch dabei kamen völlig falsche Werte heraus - über Jahre. Können wir eine rückwirkende Neuberechnung verlangen?

Nein. Ansprüche des Mieters aus vergangenen Abrechnungen sind ausgeschlossen, wenn der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung nicht binnen zwölf Monaten nach Zugang erhoben hat.

Ihre frühere Nachfrage nach korrekter Abrechnung gilt nicht als Einwendung, Sie hätten schon damals "nachbohren" sollen. Ein Mieter muss konkrete Einwendungen vortragen, will er nicht an der Ausschlussfrist scheitern; allgemeine Bedenken sind keine Einwendungen.

Rechtliche oder sachliche Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung muss ein Mieter dem Vermieter übrigens auch dann innerhalb eines Jahres (erneut) mitteilen, wenn er sie bereits gegenüber einer früheren Abrechnung erhoben hatte.

Nur ausnahmsweise können Einwendungen auch noch nach Ablauf der Zwölf-Monats-Frist erhoben werden, wenn der Mieter das Versäumen der Frist "nicht zu vertreten" hat. Dies ist beispielsweise der Fall bei überraschender ernstlicher Erkrankung, bei Behinderung der Belegeinsicht durch den Vermieter, bei Hinauszögerung der Belegeinsicht durch den Vermieter bis kurz vor Ablauf der Jahresfrist, bei bewusster Täuschung durch den Vermieter und wenn der Fehler für den Mieter auch trotz Belegeinsicht objektiv nicht erkennbar ist.

Wären Sie bei einer früheren Einsichtnahme in die Belege der jeweiligen Abrechnung auf die Fehler gestoßen - hätten Sie die verspätete Geltendmachung der Einwendungen leider selbst zu verantworten.

Frank Maciejewski Jurist beim Berliner Mieterverein

Rat für Eigentümer

Bekommen wir KfW-Förderung?

Ich möchte meine Eigentumswohnungs-Gemeinschaft dazu bringen, endlich etwas für Energieeinsparung zu tun. Doch beim Thema Fördergeld winkt der Verwalter nur ab. Da die KfW nicht direkt berät und ich mich nicht von einem unwilligen Geldinstitut beraten lassen will, erbitte ich Ihre Argumentationshilfe.

Jana S., Reinickendorf

Leider ist mir kein Fall bekannt, in dem eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern mal von solchen Förderprogramm profitiert hätte. Das liegt sicher zum einen auch daran, dass viele Anlagen wenig Geld haben, um sich solchen Energiesparaufgaben zu widmen, und andererseits aber auch an Rechtsproblemen.

Als Eigenheim-Besitzer können Sie KfW-Förderkredite leicht beantragen, aber da kommen Eigentümergemeinschaften nicht heran. Wer zur Bank geht und sagt, er brauche 100 000 Euro für eine aufwendige Fassadensanierung, habe aber nur 30 000 Euro in der Rücklage, der wird nach Sicherheiten gefragt. Die aber gibt es nicht: Jeder Eigentümer hat seinen Miteigentumsanteil, oft genug schon als Sicherheit für einen Immobilienkredit belastet, und außerdem müssten dann ja alle wieder zusammen jeweils gleich oder ungleiche Teile ihrer Wohnung in diesen Sanierungskredit-Sicherheit geben; das können Sie gar nicht entscheiden und gar nicht regeln.

Also wird diese Bank auch keinen Kreditantrag an die KfW geben können. Und wie soll die Bank eine Garantie der KfW gegenüber abgeben.

Das KfW-Förderkapitel läuft nur über Genossenschaften, kommunale Träger oder große Privatvermieter - nie aber zugunsten irgendeiner Wohnungseigentümergemeinschaft. Ein wirklich trauriges Kapitel.

Peter Ohm Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)