Urteile

Finger weg von der Mietkaution

Um die Mietkaution geht es zwischen Mieter und Vermieter meist nur zweimal. Am Anfang des Mietverhältnisses, wenn der Mieter das Geld beim Vermieter oder einer Bank einzahlt - und beim Auszug, wenn er es möglichst schnell wiederhaben will und der Vermieter lieber noch die Betriebskostenabrechnung abwarten will.

Dazu zwei Urteile - und eine Alternative zur Mietkaution, die in jüngster Zeit immer wieder mal diskutiert wird.

Fall 1: Es ist einem Vermieter nicht erlaubt, eine Mietkaution zur Deckung aller möglichen in Frage kommenden Ansprüche gegenüber seinem Mieter zu verwenden - etwa für die Begleichung von Anwaltskosten. Ganz im Gegenteil: Der Eigentümer muss sich nach LBS-Auskunft eng an die vertraglich vorgesehenen Zwecke halten. Die Sache wurde verhandelt vor dem Landgericht Duisburg (Az. 13 S 58/10).

Die Parteien hatten sich auf ein verpfändetes Sparbuch geeinigt, das für die Laufzeit des Vertrages als Mietkaution dienen sollte. Nach einem Wasserschaden in der Immobilie stritten Eigentümer und Mieter, wer dafür verantwortlich sei. Im Laufe der Auseinandersetzung wurde den Mietern sogar die Kündigung ausgesprochen und die Wohnung schließlich auch zurückgegeben. Die Mieter verlangten nun die Freigabe ihrer Kaution. Der Eigentümer verweigerte dies mit der Begründung, er werde nach Ende des laufenden Gerichtsverfahrens einen Anspruch auf Erstattung der Anwaltskosten haben. Dafür könne die Kaution dann verwendet werden.

Schnell zurückfordern

Das Landgericht aber machte dem Vermieter klar, dass er über das zurückgehaltene Geld nicht nach Belieben verfügen könne. Die Mietsicherheit diene der Absicherung des Vermieters gegen Mietausfälle und zur Sicherung seines Anspruchs auf Schönheitsreparaturen oder auf Schadenersatz, falls die Mietsache beschädigt worden sei. Nicht vom Sicherungszweck umfasst sei hingegen ein Anspruch auf Erstattung von Anwaltskosten.

Fall 2: Wer dem Vermieter zu viel Kaution zahlt, muss diese binnen drei Jahren zurückfordern - sonst ist der Anspruch verjährt. Dies gelte unabhängig davon, ob der Mieter die gesetzliche Regelung kennt, nach der die Kaution bei einem Mietverhältnis über Wohnraum maximal drei Monatsmieten betragen darf, entschied der BGH (Az. VIII ZR 91/10). Wenn der Anspruch verjährt ist, kann der Mieter die zu viel gezahlte Kaution erst nach Ende des Mietverhältnisses zurückverlangen.

In dem Fall hatten Mieter eines Eigenheims statt zulässiger drei Monatsmieten eine Kaution von sechs Monatsmieten gezahlt. Sie forderten die zu viel gezahlte Kaution erst zurück, als der Vermieter ihnen wegen verspäteter Mietzahlungen kündigen wollte.

Wer bei einem Umzug kein Geld für bis zu drei Monatsmieten Kaution übrig hat, könnte an eine Mietkautionsversicherung denken. Dabei bürgt ein Versicherungsunternehmen für die Kaution. Der Versicherer verspricht, für Ansprüche aus dem Mietverhältnis einzustehen - etwa bei Zahlungsrückstand, Schäden an der Wohnung oder Zahlungsunfähigkeit des Mieters.

Dafür zahlt der Mieter eine Grundgebühr sowie einen Jahresbeitrag, der prozentual aus der versicherten Kautions-Summe berechnet wird. "Das erspart so manchem, sein Konto zu überziehen oder einen Kredit aufzunehmen", sagt Frank Liepner vom Deutschen Mietkautionsbund. Aber auch für liquide Kunden solle die Kautionsversicherung eine Alternative sein: "So kann man über die Summe frei verfügen und sie zum Beispiel in Sachwerte investieren oder anlegen."

Probleme mit Gebühren

Allerdings gibt es einige Punkte, die vor dem Abschluss einer Mietkautionsversicherung bedacht werden sollten. " Man sollte sich vor allem darüber im Klaren sein, dass man durch das Zahlen der Beiträge im Schadensfall nicht, wie etwa bei einer Haftpflichtversicherung, aus dem Schneider ist", erklärt Michael Sittig von der Zeitschrift " Finanztest". Denn: Das Geld, das der Vermieter im Ernstfall beim Versicherer anfordere, holen sich die Unternehmen vom Mieter wieder. Die gezahlten Gebühren - meist etwa fünf bis sechs Prozent der Jahresmiete - werden weder mit der Schadenssumme verrechnet noch nach Versicherungsende ausbezahlt.

"Die Bezeichnung Versicherung ist für dieses Produkt meiner Meinung nach sehr irreführend", bemängelt deshalb Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Das Ganze sei und bleibe eine Bürgschaft, auch wenn ein Versicherer die Sicherheit gewähre. "In der Werbung der Unternehmen wird das aber oft nicht klar", findet er. So mancher realisiere daher erst worauf er sich eingelassen habe, wenn er sich nach Auszug mit einer Forderung konfrontiert sehe.

Ebenfalls nicht klar dürfte vielen Kunden sein, dass die gewährte Sicherheit eine Bürgschaft auf erste Anforderung ist. "Im Grunde bedeutet das, dass der Vermieter sich die Kautionssumme auszahlen lassen kann, ohne das die Anspruchsgrundlage geprüft werden muss", erklärt Sittig. "Da die Versicherer als Bürgen zur Zahlung verpflichtet sind, sehen sie nur von ihr ab, wenn ein Rechtsmissbrauch offensichtlich und eindeutig nachweisbar ist." Ist das Geld gezahlt, muss der Betroffene sich über die Rechtmäßigkeit der Forderung und einer eventuellen Rückzahlung mit seinem Vermieter auseinandersetzen. Im Vorfeld der Entscheidung rät Ropertz dazu, sich auch mit anderen Möglichkeiten auseinanderzusetzen: So könne es lohnenswert sein, bei der Hausbank die Möglichkeit einer Bürgschaft zu erfragen - die Jahresbeiträge sind dort niedriger als bei Versicherern.