Immobilienkauf

Wohneigentum bleibt attraktiv

Wohneigentum ist gegenwärtig erschwinglicher denn je. Dies ist das Ergebnis einer am Center for Real Estate Studies (CRES) im Auftrag des Immobilienverbandes IVD durchgeführten Erhebung. "In den ersten beiden Quartalen des Jahres ist die Erschwinglichkeit aufgrund der gestiegenen Zinsen im vierten Quartal 2010 zunächst gefallen", sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD.

"Mit dem Sinken des Zinsniveaus im dritten Quartal ist die Erschwinglichkeit wieder gestiegen, so dass sie mit einem Wert von 110,5 Punkten wieder beinahe auf dem Höchststand von Ende 2010 liegt."

Unter den deutschen Großstädten ist Wohneigentum in Dresden mit einem Wert von 110,48 Punkten am besten erschwinglich. An zweiter Stelle steht der Osten Berlins (108,71). Der Westteil von Berlin kommt aber auf einen Wert von 81,53 Punkten. Einen hohen Erschwinglichkeitswert erreicht außerdem Hamburg mit 101,2 Punkten. "Der günstige Wert für Hamburg erklärt sich durch das gute Verhältnis des verfügbaren Einkommens zum Eigenheimpreis, der in Hamburg natürlich in der Regel höher liegt als in Berlin", erklärt Schick.

Einkommen sind maßgeblich

Der Erschwinglichkeitsindex fasst die Faktoren Immobilienpreise, Zinsniveau und verfügbares Einkommen zu einer Kennzahl zusammen. Diese gibt Auskunft darüber, inwieweit es für einen durchschnittlichen Haushalt finanziell möglich ist, eine Immobilie zu erwerben. Ein hoher Wert zeigt eine gute, ein niedriger Wert eine schlechte Erschwinglichkeit an.

Die Stadt mit dem niedrigsten Wert (50,58) und damit am schwersten erschwinglich ist München. "Die Immobilienpreise in München sind schon seit einigen Jahren die teuersten in Deutschland und haben auch im vergangenen Jahr noch einmal zugelegt", erklärt Schick den niedrigen Wert. Die regionalen Unterschiede bei der Erschwinglichkeit von Wohneigentum hätten in der Vergangenheit zugenommen. Für den Erschwinglichkeitsindex wurden die Preise für freistehende Einfamilienhäuser mit mittlerem Wohnwert zugrunde gelegt. Neben den Preisen wurden die Zinsen für Wohnungskredite für den Index verwendet. Bei der monatlichen Belastung für das Annuitätendarlehen wurde von einem Zeitraum von 30 Jahren für die vollständige Tilgung des Immobilienkredites ausgegangen. Bei der Berechnung wird davon ausgegangen, dass das Einfamilienhaus mit 25 Prozent Eigenkapital und 75 Prozent Fremdkapital finanziert wird.

Trotz niedriger Zinsen und moderater Preise lohnt sich der Kauf nicht überall. "Es gilt: Lage, Lage, Lage", sagt Torsten Weidemann vom Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin. Wenn die auch in 20 Jahren noch gut sein wird, machten Käufer nichts falsch. Die sichere gute Lage gibt es aber nicht. "Denn die Märkte in Deutschland sind sehr unterschiedlich", sagt auch Jörg Sahr von der Stiftung Warentest in Berlin. Generell gelte zwar, der Süden der Republik sei schlechter als der Norden, und Ballungsgebiete seien interessanter als ländliche Regionen. Allerdings seien in Großstädten wie Berlin, Hamburg und München die Preise oftmals bereits überteuert.

Wer wissen will, ob sich eine Immobilie lohnt, müsse sich daher zunächst das Verhältnis von Kaufpreis und Jahresrendite anschauen. Dazu teilt man den Kaufpreis ohne Nebenkosten durch die Nettojahresmiete. Das Ergebnis gibt einen Anhaltspunkt, ob sich eine Immobilie als Anlageobjekt lohnt. Im Bundesdurchschnitt liegt dieser Faktor bei 20. Sahr: "Alles, was darüber liegt, geht zu Lasten der Rendite." In München zahlt man auch das 28-fache der Jahresnettomiete. "Das ist eine Rendite von weniger als vier Prozent", erklärt Weidemann. Doch die Prognose für München sei gut. Ähnlich ist die Lage im Szenekiez Prenzlauer Berg in Berlin und im Hafenviertel in Hamburg.

Keine Blasenbildung

Manch einer spricht sogar bereits von einer Blasenbildung. Doch hier winken die Experten ab. "Es gibt keine Blasenbildung", sagt IVD-Experte Tim Sebastian Nädele. Vielmehr führten eine geringe Neubautätigkeit und eine gestiegene Nachfrage in einzelnen Szenevierteln zu einer "gefühlten Wohnungsknappheit".

In Städten wie Berlin gebe es eine ausreichende Zahl an Wohnungen. Es könne nur nicht jeder Wohnungswunsch in den gefragten Lagen befriedigt werden. "Aber im Gegensatz zu einer Preisblase, die spekulativ ist, steht jedoch hinter der Wohnungssuche in den Innenstädten jeweils jemand, der diese Wohnung tatsächlich nutzen will." Hinter der Nachfrage stehe nicht das Interesse am Erwerb einer Immobilie mit der Absicht, diese aufgrund von Preissteigerungen mit Gewinn weiter zu verkaufen.

Klassisch für eine Blase wäre ein Preiseinbruch von 70 Prozent. Für Selbstnutzer, denen Wohnung und Lage gefällt, sei das schlechte Renditeverhältnis ohnehin kein Kaufhindernis. "Wenn sie bis an ihr Lebensende da leben, haben sie den Wohnwert drin", so Weidemann. Die Wertentwicklung sei sekundär.

Wer unbedingt eine eigene Immobilie haben wolle, muss zumindest auf eine Innenstadtlage achten. Nädele rät Immobilieninteressenten, auch die sogenannte Mikrolage genau zu prüfen. Fragen, die sich Interessenten bei jedem Objekt stellen sollten, seien: "Wie ist die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr? Wie ist die Lärmentwicklung? Kann die Sicht verbaut werden? Entwickelt sich das Umfeld positiv?" Schließlich kommt es auf die Bausubstanz, den Zuschnitt und die Größe der Wohnung an. Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen sind eine relative sichere Sache. "Doch in Berlin gehen auch größere Wohnungen sehr gut." In der Hauptstadt seien repräsentative Wohnungen gefragt. Auch die Höhe des Einkommensniveaus der Einwohner in der gewählten Lage spiele eine wichtige Rolle. "Der Kauf einer Immobilie lohnt sich immer da, wo alle diese Faktoren auch in der Zukunft noch gegeben sein werden", so Nädele.