Baugeld

Verpatzte Wette auf die Zinsentwicklung

Mancher Eigenheimbesitzer ärgert sich derzeit: Er hat vor einigen Monaten ein Forward-Darlehen abgeschlossen, um vor steigenden Zinsen gewappnet zu sein. Das entpuppt sich jetzt für manchen als vermutlich schlechtes Geschäft, denn die Zinsen sind nicht gestiegen oder gleich geblieben, sondern entgegen allen Expertenansagen schon wieder gesunken.

Das fragt sich solch ein Zeitgenosse: Komme ich aus meinem Forward-Darlehen eigentlich noch raus?

Den Hintergrund sollte der Baufinanz-Interessierte kennen: Mit einem Forward-Darlehen lassen sich Zinsen, Monatsrate und sonstige Konditionen bis zu fünf Jahre im Voraus verbindlich festlegen.

Wette auf den Zinstrend

Der Zinssatz für diese auch "Zukunfts-Kredit" genannten Verträge ist für diese langfristige Sicherheit einige Zehntel Prozentpunkte höher als für ein Darlehen, das heute sofort ausgezahlt wird. Die genaue Höhe des Aufschlags hängt vor allem davon ab, wie viel Zeit bis zum Ende der Zinsbindung noch an Wartezeit überbrückt werden muss. Bei zwei Jahren Wartezeit beträgt der Aufschlag für Forward-Anschluss-Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung etwa 0,2 Prozent Prozentpunkte - etwas günstiger sind die Aufschläge übrigens bei einer 15-jährigen Zinsbindung.

Bei Forward handelt es sich um eine Art Wette auf die Zinsentwicklung - und wie bei jeder Wette kann der Kunde auch verlieren. Das passiert dann, wenn die Zinsen nicht steigen, sondern sinken. Im Frühjahr etwa warben einige Banken für Forward-Darlehen mit Konditionen um die vier Prozent effektiv bei zehnjähriger Zinsbindung. Trotz Leitzinserhöhungen liegen die Zinsen fürs Baugeld mit zehnjähriger Zinsbindung mittlerweile aber bei 3,5 Prozent effektiv und darunter, also über einen halben Prozentpunkt weniger.

Wer nun auf einem teureren Forward-Darlehensvertrag sitzt, würde vermutlich gerne auf die festgeschriebene Finanzierung verzichten. Allerdings sollten Kunden wissen: "Sie sind an die vereinbarten Konditionen gebunden", sagt Jörg Sahr, Baufinanzexperte bei der Stiftung Warentest. Wer das Baugeld nicht abruft, muss eine "Nichtabnahmeentschädigung" zahlen - ähnlich wie bei einem laufenden Kredit, der vorzeitig gekündigt wird. Damit soll der Kunde für den entgangenen Gewinn aufkommen. Hinzu kommt ein Zinsschaden, falls die Bank das Geld nach einem Zinsrückgang nicht mehr zum vereinbarten Zinssatz verleihen kann. "Dabei kommt es auf den jeweiligen Vertrag an", sagt Sahr: "Waren Kündigungs- und Sondertilgungsrechte vereinbart, wäre das bei der Entschädigung zu Gunsten des Kunden zu berücksichtigen. Generell kann der Ausstieg aber teuer werden."

Eine Möglichkeit, ohne Schaden aus dem Forward-Darlehen herauszukommen ist, wenn die Bank selber das Baugeld nicht auszahlen will und den Vertrag kündigt. Vielen Kunden unbekannt: Mitunter behalten sich die Banken bei Forward-Darlehen vor, einige Monate vor der vereinbarten Auszahlung die Bonität erneut zu prüfen und gegebenenfalls den Kredit noch abzulehnen. Damit wollen die Kreditinstitute darauf reagieren können, wenn der Kunde zwischenzeitlich seinen Job verloren hat aus anderen Gründen ein "Wackelkandidat" geworden ist.

Teurer Ausstieg

Rein theoretisch könnte ein Forward-Darlehenskunde provozieren, dass die Bank auf den Kredit verzichtet, etwa indem er mit überzogenen Konten oder unbezahlten Rechnungen Schufa-Einträge "produziert". Aber das könnte langfristig nachteilige Folgen für seine gesamte Kreditwürdigkeit haben. Hinzu kommt: Bei einigen Verträgen ist der Kunde sogar dann zur Entschädigung verpflichtet, wenn die Bank von sich aus wegen verminderter Bonität aussteigt.