Sicherheit

Vorsicht vor Fallen im Bauvertrag

Private Bauherren haben zumeist nicht den bautechnischen oder juristischen Wissensstand wie ihre Firmenpartner. Deshalb sollten sie Bauverträge mit großer Sorgfalt und nicht ohne Expertenrat abschließen, rät der Bauherren-Schutzbund. Es gibt verschiedene Fallstricke, die sich oft in unklar oder mehrdeutig formulierten Klauseln verstecken.

Nicht nur in unklar oder mehrdeutig formulierten Klauseln stecken Fallstricke, auch das Weglassen eigentlich nötiger vertraglicher Regelungen birgt Gefahrenpotenzial für Verbraucher. Die aber nehmen als juristische und baufachliche Laien Bauverträge oft so hin, wie sie vorformuliert von den Firmen vorgelegt werden - ohne zu wissen, dass man über Vertragsbestimmungen immer verhandeln und sie vielleicht auch auf Augenhöhe mit dem Profi-Gegenüber abschließen kann.

Worauf kommt es an? Der Vertragsgegenstand in Bauvertrag sowie in "Bau- und Leistungsbeschreibung" muss immer klar und umfassend definiert sein. So gehört zum traditionellen Bauvertrag mit baureifem Grundstück immer ein Baugrundgutachten, das der Planung zugrunde gelegt wird. So etwas muss im Bauvertrag ganz konkret festgehalten werden.

Zu regeln ist beim Bauträger- oder Fertighausbau nicht nur die Verpflichtung des Unternehmers, ein Haus zu errichten, sondern genauso die dazu gehörende Planungsleistung. Auch die Übergabe von Planungsunterlagen und technischen Nachweisen muss vereinbart werden - und zu welchem Zeitpunkt sie von wem geschuldet wird. Gerade Letzteres aber werde oft automatisch vorausgesetzt, sei aber dringend vertraglich festzulegen.

Leistungsumfang definieren

Um Enttäuschungen am Ende des Baus über Qualität und Leistungsumfang vorzubeugen, muss vor der Unterzeichnung dem Herzstück des Bauvertrags größte Aufmerksamkeit gewidmet werden - der Bau- und Leistungsbeschreibung. Sowohl beim Leistungsumfang, der Art und Qualität der Baumaterialien und der technischen Ausstattung muss sie ganz detailliert abgefasst sein. Eigene Konkretisierungen und Ergänzungen sollten eingebracht werden, Mehr- und Minderleistungen sowie Zusatzwünsche bereits vor Vertragsabschluss klar sein. Sonst können ungeplante Sonderleistungen die Baukosten in die Höhe treiben.

Regelungen zum Vertragspreis und der Bauzeit sind für Verbraucher oft intransparent gehalten oder an Bedingungen geknüpft, deren Eintreten nicht ohne weiteres einschätzbar ist. Problematisch ist beispielsweise ein Verknüpfen der Bauzeit mit der Baugenehmigung. Wenn der Unternehmer die Genehmigungsplanung in seiner Hand hat und nicht festgeschrieben ist, wie schnell er den Bauantrag erledigt haben muss, kann sein Zeitfenster Jahre betragen - und nicht wie mündlich versprochen: "Im nächsten Herbst wohnen Sie im eigenen Haus."

Hier müssen bindende juristische Formulierungen her, fordern die Experten des Bauherren-Schutzbundes. Das gelte auch für den Fertigstellungstermin. Viele Bauverträge enthalten keinerlei Regelung über eine Vertragsstrafe des Werkunternehmers, falls er die Bauzeit überschreitet. Das gehört in den Vertrag - Planungsprofis der öffentlichen Hand schreiben solche Vorgaben immer in die Verträge mit Bauunternehmen.

Um nicht in die Falle unausgewogener Zahlungspläne zu tappen - bei denen der Bauherr in finanzielle Vorleistung geht, ohne dafür Bauleistungen zu erhalten -, müssen Zahlungsmodalitäten genau geprüft werden. Formularmäßig vom Unternehmer vorgegebene Zahlungsraten müssen immer dem Baufortschritt entsprechen und nach BGB und Rechtsprechung angemessen sein. In der Realität verbergen sich in Zahlungsplänen oft versteckte Vorauszahlungen des Bauherrn. Zu all diesen kniffligen Fragen sollten Laien sich deshalb Expertenrat holen.