Immobilien-Telefon

Hier gibt es Tipps am Immobilien-Telefon

Mieter, Eigentümer und Vermieter stellen Fragen

Rat für Vermieter

Zahlen Mieter für den Garten?

In meinen Mietverträgen wird Gartenpflege auf die Mieter umgelegt, doch kürzlich ist in der Dachgeschosswohnung ein Anwalt eingezogen, der in seiner Betriebskostenabrechnung 300 Euro Gartenpflege einfach streicht. Es gebe ein Urteil, das ihm dies erlaube, wenn er den Garten gar nicht selbst nutzen kann. Darf er das?

Petra W. aus Zehlendorf

Die Frage, die auch den BGH schon 2004 beschäftigt hat, ist: Dürfen Gartenpflegekosten auch dann auf Mieter umgelegt werden, wenn sie keine Nutzungsmöglichkeit für den Garten haben? Diese "Nichtnutzungsmöglichkeit" behauptet jedenfalls der Rechtsanwalt. Grundsätzlich, so der BGH, ist es unerheblich, ob Gartenflächen, zu deren Pflege die Mieter anteilig herangezogen werden, genutzt werden können. Gartenpflegekosten sind umlagefähige Betriebskoten, da eine gepflegte Gartenfläche ein Wohnanwesen insgesamt verschönert und so die Wohn- und Lebensqualität verbessert. Diese gesteigerte Wohnqualität kommt auch Mietern zugute, die den Garten nicht nutzen können.

Wenn Sie in Ihrer Anfrage aber berichten, dass auch Sie dort wohnen und dass dabei nur Sie allein und kein anderer Mieter den Garten nutzen kann, dann ist die Sachlage auch nach der BGH-Rechtsprechung anders zu beurteilen. Wenn Gartenflächen dem Vermieter (oder einzelnen Mietern) zur alleinigen Nutzung überlassen sind, dürfen die ausgeschlossenen Mieter an diesen Kosten nicht beteiligt werden. Dann sind nämlich die ausgeschlossenen Mieter nicht nur real, sondern auch rechtlich an der Nutzung gehindert. Dieser Fall stellt eine Sonderregelung gegenüber der allgemeinen Umlagemöglichkeit gemäß Mietvertrag dar. Wenn also nur Sie als Vermieterin den Garten nutzen und es sich um einen abgegrenzten Gartenanteil handelt, hätte der Anwalt Recht und dürfte die Gartenpflegekosten herausstreichen.

Wenn Sie aber jetzt weiter in Ihrer Mail schreiben, dass es sich um den Vorgarten am Eingangsbereich des Hauses handelt, der gepflegt wird und an dem jeder Mieter täglich vorbeikommt, dann ist der Sachverhalt wieder anders zu sehen. Dann hätten die Mieter zwar keine Nutzung, aber eine Verschönerung ihres Anwesens - und müssten sich an den Kosten beteiligen. Letztendlich kommt es wohl auf die tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort, den Mietvertrag und die Regelung zur Nutzung an.

Sabine Degen Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Rat für Mieter

Kann ich früher ausziehen?

Ich habe eine zwölfmonatige Kündigungsfrist nach altem Mietrecht von vor 2001, und mein Vermieter besteht auf Einhaltung der Frist. Ich habe daraufhin nicht gekündigt. Jetzt gibt es gravierende Mängel im Haus. Gibt mir das Chancen auf früheres Kündigen? Außerdem gab es nun auch noch eine Mieterhöhung.

Ein Neuköllner Mieter

Zuerst einmal ist die Frage, ob die alte Kündigungsfrist korrekt ist oder ob für Sie wegen unakzeptabler Kündigungsfristen die seit September 2001 für Neuverträge geltende Standardregel "Drei Monate Kündigungsfrist" gilt. In Ihrer Mail haben Sie nichts geschrieben (genaue Formulierung), was diese Frage klären könnte.

Die Mängel im Haus mögen Anhaltspunkt für eine Mietminderung sein. Doch egal ob ein verdreckter Hausflur, eine wacklige Holztreppe oder Ratten im Innenhof - für eine schnellere Kündigung als die bei Ihnen möglicherweise korrekten zwölf Monate sehe ich hier noch keinen Ansatz. Da hätten Sie schon von wirklich dramatischen Gesundheitsgefahren geschrieben haben müssen.

Aber: Bei einer Erhöhung der Kaltmiete haben Sie ein Sonderkündigungsrecht. Dann müssen Sie spätestens bis zum Ablauf des zweiten Monats, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt, (also innerhalb der Zustimmungsfrist) für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

Rechtlich genau: Gemäß § 561 BGB ist der Mieter berechtigt, innerhalb der in § 558b Absatz 2 Satz 1 BGB genannten Frist, bis zum Ablauf des zweiten Monats, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt, zu kündigen - und zwar für den Ablauf des übernächsten Monats, der sich an die in § 558b genannte Frist anschließt. Das heißt, die Fristen rechnen zusammen genommen vom Zugang des Erhöhungsverlangens, so dass die Kündigungsfrist in jedem Fall erst mit Ablauf des vierten Monats, der dem Zugang des Erhöhungsverlangens folgt, endet; insofern ist es gleichgültig, ob der Mieter zu Beginn oder zum Ende der Überlegungsfrist die Kündigung ausspricht.

Beispiel: Mieterhöhung geht im Juli zu, der Mieter muss seine Kündigung bis 30. September an den Vermieter senden, das Mietverhältnis endet dann am 30. November.

Frank Maciejewski Jurist beim Berliner Mieterverein

Rat für Eigentümer

Wie saniert man ein Haus?

Unser Verwalter hat bisher kaum Vorschläge für die Instandhaltung des 30 Jahre alten Gebäudes gemacht. Hat jemand dazu eine Idee, wird dies auf Eigentümerversammlungen immer von den Geizhälsen abgeschmettert: keine Prüfung des Daches auf Schäden, kein Streichen angerosteter Fenster- und Loggia-Gitter.

Wolfgang B.

Die Prüfung des Daches ist eine Aufgabe, die ein Verwalter selbst erledigen müsste. Wenn er feststellt, dass dort etwas reparaturbedürftig ist, kann er der Gemeinschaft vorschlagen, dass man dagegen etwas unternehmen müsste. Dieses normale Verfahren ist nachzulesen im § 27 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).

Vielleicht sollte man in Ihrer Anlage aber in diesem Zusammenhang auch einmal § 21 WEG lesen, der jedem Eigentümer das Recht zugesteht, "ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind". Das könnte bei einem Dachschaden schnell der Fall sein. Wenn also niemand etwas unternimmt, obwohl auf dem Dach Gefahr im Verzug ist, dann fordern Sie den Verwalter zum Handeln auf. Macht er nichts, sind Sie nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet, Reparaturmaßnahmen zu veranlassen (zu Lasten der Gemeinschaft).

Bei verrosteten Fenstergittern aber sollte man sich erst einmal fragen, wem sie gehören. Ist dies Sondereigentum, für deren Rostbehandlung laut Teilungserklärung vielleicht der Einzelne selbst zuständig ist? Zählen die Gitter zum Gemeinschaftseigentum, wäre die Gemeinschaft verantwortlich. Was diese Sache auch zur Gemeinschaftsfrage macht: Müssen nicht alle Gitter dieselbe Farbe haben, um das einheitliche Aussehen des Hauses zu gewährleisten, was auch die Teilungserklärung vorgegeben haben könnte - ebenso wie die Kostentragung bei solchen Arbeiten?

Wenn es übrigens wirklich um oberflächlichen Rost am Gemeinschaftseigentum gehen sollte, so fällt die Rostbehandlung unter "laufende Instandhaltung". Wenn die Mehrheit der Eigentümer dafür kein Geld ausgeben will und auch der Verwalter nicht aktiv wird, kann letztendlich jeder einzelne Miteigentümer vor Gericht auch auf Erhalt des Eigentums klagen. Damit dürfte man in begründeten Fällen vor Gericht auch Recht erhalten.

Peter Ohm Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)