Kriterien

So wird der Wohnungskauf ein gutes Geschäft

| Lesedauer: 3 Minuten

Ob die Investition in eine vermietete Eigentumswohnung oder ein Mietshaus zum Erfolg führt, hängt wesentlich von den Entscheidungen des Käufers ab. "Neben der richtigen Finanzierung kommt es auf die sorgfältige Auswahl des Objektes an", sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident beim Maklerverband IVD.

An erster Stelle stehe die Frage der Vermietbarkeit. "Lage, Zuschnitt und Ausstattung müssen den Anforderungen möglichst vieler potenzieller Mieter entsprechen, sonst steht die jeweilige Wohnung womöglich über einen längeren Zeitraum leer."

Dazu sollte eine Wohnung in der Regel gut erreichbar sein, sowohl mit dem Auto als auch mit dem öffentlichen Nahverkehr. "Generelle Aussagen zur übrigen Infrastruktur lassen sich jedoch kaum treffen", meint Schick. Denn das Optimum für alle Bevölkerungsgruppen gebe es nicht: "Ältere beispielsweise sind sehr an der Nähe zu Ärzten und medizinischen Versorgungseinrichtungen interessiert, junge Leute dagegen bevorzugen Gebiete mit vielen Freizeitangeboten, und Familien mit Kindern wollen Schulen und Betreuungseinrichtungen möglichst zu Fuß erreichen."

An Jung und Alt denken

Anleger sollten sich bei der Auswahl möglicher Standorte zunächst vor allem von der demografischen Entwicklung in der Region leiten lassen. "Die Chance der Vermietung steigt, je größer das Bevölkerungswachstum ist", so Schick: "Außerdem haben die jeweils vorhandenen Bevölkerungsgruppen auch ganz bestimmte Wohnbedürfnisse."

In einer Region mit einer alternden Bevölkerung ist es meist günstiger, eine kleine Wohnung im Erdgeschoss oder im ersten Obergeschoss zu erwerben. In Gegenden mit einem überproportionalen Anteil an 25- bis 40-Jährigen sind dagegen mehr Drei- bis Vierzimmerwohnungen gefragt, die gern auch in den oberen Stockwerken liegen dürfen. Und vor allem in Großstädten wie Berlin sind Ein- und Zwei-Personenhaushalte inzwischen in der Überzahl, so dass sich kleinere Wohnungen meist leichter vermieten lassen als große.

Was das Treppenhaus verrät

Bei der Besichtigung sollten die ersten Eindrücke wichtig genommen werden - denn wie ein potenzieller Vermieter sehen später auch Mieter genau hin, wenn sie nach einer Annonce zu einer Besichtigung anreisen. "Der Zustand der Fassade, des Eingangsbereichs und des Treppenhauses sind wichtige Indikatoren für die Qualität des Objekts. Putzschäden, verbeulte Briefkästen, eine defekte Gegensprechanlage oder defektes Treppenlicht weisen auf eine nachlässige Verwaltung hin", sagt Michael Schick.

Verhältnismäßig lang ist die Checkliste für die technische Ausstattung einer Wohnung. Bei alphabetischer Anordnung beginnt sie bei der Abluftanlage in Bad oder Küche und endet bei der Wohnungstür. "Kompromisse sollten hier nur in Ausnahmefällen gemacht werden", meint Schick. Denn eine Vielzahl von Merkmalen wie beispielsweise die Heizungsanlage oder die Zahl der Steckdosen lasse sich nur mit großem Aufwand verändern.

Für den Vermietungserfolg wichtig ist die Frage, ob die Wohnung einen Balkon hat. "Viele Mietinteressenten suchen im Internet gezielt nach bestimmten Ausstattungsmerkmalen", sagt Schick: "15 Prozent der Deutschen würden niemals in eine Wohnung ohne Balkon ziehen."

Zusammen mit Lage und Ausstattung gehören die Kosten der Investition zu den wichtigsten Kriterien beim Wohnungskauf. Die zusätzlich zum Kaufpreis anfallenden Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Notargebühr) sollten beachtet werden. Hinzu kommt das monatliche Hausgeld, einschließlich des Verwalterhonorars und der Instandhaltungsrücklagen. "Wer eine vermietete Wohnung kaufen möchte, sollte unbedingt prüfen, aus welchen Posten sich das Hausgeld zusammensetzt und ob die Beträge angemessen sind", sagt Schick.

Zu den Unterlagen, die Käufer unbedingt anfordern sollten, gehören: Baubeschreibung, Grundsteuerbescheid, Feuerversicherung, Hausgeldabrechnung mit Wirtschaftsplan, Wohnflächenberechnung, Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen. "Letzteres ist besonders wichtig", sagt Schick: "Denn im Gegensatz zum Hausbesitzer ist der Wohnungsbesitzer mit seinem Eigentum in das Eigentum und in die Interessen der anderen Wohnungseigentümer der Anlage eingebunden."