Makler

Provision am Pranger

Maklerhonorare sorgen in Deutschland oft für Streit. Das liegt teils auch daran, dass manche die Provisionen wohl zu hoch finden und dann ein Hintertürchen suchen, um trotz erhaltener Vermittlerdienste kostenlos davon zu kommen. Das geht vor Gericht mal so und mal so aus.

Ein Makler muss einen Kunden ausdrücklich darauf hinweisen, dass er für seine Tätigkeit Provision verlangt, entschied das Oberlandesgericht Frankfurt (Az. 19 U 217/10). Nach Auffassung der Richter genügt es nicht, dass der Makler schon früher einmal für denselben Kunden tätig war und der Makler beim ersten Aufeinandertreffen einen entsprechenden Hinweis gegeben hatte. Dies müsse er für jeden neuen Auftrag wieder tun.

Das Gericht wies die Klage eines Maklers gegen den Kunden ab. Der Makler hatte von ihm rund 12 500 Euro Provision für die Vermittlung eines Grundstückskaufs verlangt. Dem hielt der Kunde entgegen, er sei von einer für ihn provisionsfreien Vermittlung ausgegangen. Das OLG entschied, der Makler habe nicht ausdrücklich nachgewiesen, dass er den Käufer über die Provisionspflicht informiert habe. Daher fehle für seine Forderung die Rechtsgrundlage.

Kaufpreis nicht gezahlt

Ein Makler behält auch dann den Anspruch auf seine Provision, wenn der geplante Kauf eines Grundstücks wegen Querelen zwischen Verkäufer und Käufer kurzfristig platzt. Das entschied das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz in einem Beschluss. Der Makler habe mit den Risiken, die sich aus der Abwicklung des Kaufvertrages zwischen den Parteien ergeben, nichts zu tun. Dies sei alleine Sache von Verkäufer und Käufer, erklärten die Richter.

Das Gericht gab mit seinem Beschluss einem Makler Recht, der den Kauf eines Grundstücks vermittelt hatte. Später kam es zwischen Verkäufer und Käufer zu Abwicklungsschwierigkeiten, die in der einvernehmlichen Aufhebung des Kaufvertrages mündeten. Danach weigerte sich der Verkäufer, dem Makler seine Provision zu zahlen.

Falsch, sagte das OLG: Der Anspruch auf die Vermittlungsgebühr wäre nur dann erloschen, wenn im Maklervertrag ausdrücklich gestanden hätte, dass Abwicklungsschwierigkeiten des vermittelten Geschäfts auch Einfluss auf die Maklerprovision haben sollten. Das sei jedoch nicht der Fall gewesen.

Der Schwamm-Verdacht

Und noch ein Maklerfall, verhandelt vor dem Oberlandesgericht Hamburg (Az. 13 U 27/10), und die Berliner Kanzlei Breiholdt Rechtsanwälte berichtet von dem Urteil: Der Käufer einer Eigentumswohnung verlangte vom Makler Schadenersatz. Der Käufer hatte von dem Makler, der auch persönlich haftender Gesellschafter der Verwalterfirma für die Eigentumsanlage war, ein Exposé erhalten. Darin hatte der Makler die Eigentumswohnung so beschrieben: "Das Haus befindet sich in einem gepflegten Zustand. Es besteht kein Instandhaltungsstau."

Dabei hatte die Verwalterfirma drei Jahre vor dem Verkauf der Wohnung das Schreiben einer Firma erhalten, die das Objekt auf Schwammbefall untersucht hatte. Nach diesem Schreiben wiesen die freigelegten Sparrenfüße erhebliche Schäden durch Insekten- und Pilzbefall auf. Der freiliegende Balkenkopf war beschädigt. Jene Firma empfahl, dringend Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Das alles war dem Makler bekannt.

Im Rahmen der notariellen Beurkundung wurde die Provisionsklausel in den Kaufvertrag aufgenommen und dem Makler vom Käufer im Rahmen eines "echten Vertrages zu Gunsten Dritter" die Zahlung der Provision versprochen. Im Schadenersatzprozess des Käufers machte der Makler geltend, dass ein Maklervertrag im Sinne des § 652 BGB nicht zustande gekommen sei, weil aus der Aufnahme der Provisionsregelung im notariellen Kaufvertrag folge, dass zuvor keine vertraglichen Bindungen zwischen Makler und Käufer bestanden hätten und also keine Vertragsverletzung gegeben sei.

Vertrag ist Vertrag

Was auf den ersten Blick seltsam klingt, ist sinnvoll. So versuchte der Makler, zwischen sich und dem Kunden keine (!) Vertragsbeziehung aufzubauen - denn nur zu einem gegenseitigen Vertrag gehören auch Vertragspflichten. Wie die, dass ein beauftragter Makler dem Kunden bei einer Vermittlung immer alle ihm bekannten Fehler des Objekts erwähnen muss. Im Übrigen habe er nach Empfang des Schreibens das Gemeinschaftseigentum selbst untersucht und keinerlei Mängel festgestellt.

Das Gericht gab der Klage des Käufers statt: Die Tatsache, dass eine Maklerklausel in den Kaufvertrag aufgenommen worden ist, führe nicht dazu, dass zuvor keine vertragliche Bindung bestanden habe. Da der Makler dem Käufer ein Exposé mit Provisionshinweis übersandt und dieser dann die Maklerdienste in Anspruch genommen habe, sei der Vertrag zustande gekommen. Somit hafte der Makler aus dem Vertrag - und hätte die Pflicht gehabt, auf die im Schwamm-Schreiben genannten Schäden aufmerksam zu machen. Als Nichtfachmann durfte er sich, wenn er Mängel nicht feststellen konnte, nicht mit seinem Prüfblick zufrieden geben, sondern musste den Käufer über den Brief unterrichten. Der Makler musste Schadenersatz zahlen.