Immobilienpreise

Der Westen wird immer teurer

Eigentumswohnungen in Berlin werden teurer - und das mit plus 8,2 Prozent am stärksten innerhalb der vergangenen fünf Jahre. Das ergab die Berliner-Morgenpost-Auswertung der realen Wohnungsverkäufe im ersten Halbjahr 2011. Eigentumswohnungen als "Immobilie der Großstadt" legten im Preis stärker zu als andere Anlage-Objekte.

Bei der regionalen Sicht zeigt sich, dass vor allem die Eigentumswohnungs-Kieze im Westen Berlins deutlich zulegen konnten.

Die Zahlen stammen wie immer aus der Kaufpreissammlung des Berliner Gutachterausschusses für Grundstückswerte, der alle(!) Berliner Kaufverträge berücksichtigt. So wie die Eigentumswohnungspreise nach Regionen unterschiedlich sind, variieren sie auch nach Baujahren. Während fast neue Wohnungen (null bis 20 Jahre alt) im Berlin-Durchschnitt zuletzt für 2427 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gehandelt wurden, fällt alles andere weit ab. 20 bis 40 Jahre alte Häuser, aufgeteilt in Wohneigentum, kosten im Schnitt derzeit 1347 Euro/qm, während 40 bis 60 Jahre alte Häuser - also aus der eher unbeliebten Nachkriegszeit nur 1111 Euro/qm kosten. 60 bis 80 Jahre alte Eigentumswohnungen in aufgeteilten Ex-Mietshäusern liegen derzeit bei 1210 Euro pro Quadratmeter.

Die noch älteren Semester sind beliebter - und daher teurer. Haus-Baujahre, die bis in die Kaiserzeit hineinreichen (80 bis 100 Jahre), werden für 1406 Euro/qm verkauft, 100 bis 120 Jahre alte Gründerzeit-Bauten für 1778 Euro/qm. Häuser, die schon vor 120 bis 140 Jahren gebaut wurden, kosten 1911 Euro/qm - da fehlt nicht viel bis zum Neubaupreis.

Regionale Trends

Wie kürzlich bei den Bauland-Preisen im ersten Halbjahr 2011 kommt auch bei den Eigentumswohnungs-Trends der regionale Berlin-Sieger aus dem Nordwesten. Mit einem Plus von üppigen 22,5 Prozent (auf allerdings immer noch unterdurchschnittliche 1306 Euro/qm) gegenüber der Zahl vom 2010er-Jahresende liegt Reinickendorf weit vorn.

Eine noch genauere Sicht innerhalb des Bezirks verbietet sich hier wie auch in den meisten anderen Bezirken, da die dem Gutachterausschuss von Notaren gemeldeten Verkaufsfälle oft so wenige sind, dass man darauf keine Statistik bis hinters Komma stützen kann. Wissen muss man auch, dass natürlich immer nur die gerade aktuellen Verkaufsfälle in der Kaufpreissammlung auftauchen - da können in einem Jahr doppelt so viele Verkäufe in Wohnblöcken von Tegel-Süd als ein Jahr zuvor in attraktiver Tegeler Hafennähe eine Zahlenverschiebung bringen, die kein Statistiker mehr erklären kann.

Sieht man sich die Reinickendorfer Wohnungsverkäufe nach 20-Baujahre-Gruppen an, so fällt als mögliche Erklärung für das große Preis-Plus auf, dass zuletzt mehr - natürlich teurere - Neubauten dort verkauft wurden. Aber: Auch 80 bis 100 Jahre alte Eigentumswohnungs-Häuser wurden in Reinickendorf teurer.

Ein Ausreißer im Ost-West-Vergleich war im ersten Halbjahr 2011 auf dem zweiten Berlin-Platz Treptow-Köpenick (plus 12,5 Prozent auf 1593 Euro/qm). Hier scheinen sich einerseits begehrte Wasserlagen, aber auch die Nähe zum Hightech-Standort Adlershof und zum neuen Flughafen BER im Preis niederzuschlagen. In diesem Südost-Bezirk übrigens sind einige Gründerzeit-Eigentumswohnanlagen mit 2401 Euro/qm besonders teuer - mit Preisen über dem Durchschnitt der fast neuen Eigentumsanlagen (null bis 20 Jahre: 1810 Euro/qm).

Weiter geht der Siegeszug des Ost-West-Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg , der seit langem in unseren Halbjahresberichten von sich reden macht: Plus 8,9 Prozent auf 1964 Euro/qm - dort sind Eigentumswohnungen jetzt ein gutes Drittel mehr wert als vor sechs Jahren. Die meisten Baujahrsgruppen dort kosten mehr als 2000 Euro/qm, nur noch die Häuser aus den Baujahren 1970 bis 1990 (1707 Euro) und 1950 bis 1970 (1277 Euro/qm) ziehen den Durchschnittswert noch nach unten, sind aber überproportional im Preis gestiegen. So viel Kreuzberg-Friedrichshain können sich viele noch leisten.

Direkt neben Kreuzberg liegt Tempelhof-Schöneberg , und in der Halbjahrestabelle ist es ebenso. Plus 8,8 Prozent auf zuletzt 1354 Euro/qm werden dort für Eigentumswohnungen bezahlt. Hier haben besonders teurere Verkäufe von jungem Wohneigentum (2308 Euro pro Quadratmeter) den Durchschnitt anziehen lassen. Kaiserzeit-Wohnungen sind hier mit einem Quadratmeterpreis von 1718 Euro aber auch sehr angesagt.

Steglitz-Zehlendorf ist bei betuchten Villenbesitzern begehrt - Eigentumswohnungen dagegen kosten dort mit zuletzt 1451 Euro/qm immer noch relativ wenig, verglichen beispielsweise mit Friedrichshain oder gar Treptow. 7,9 Prozent plus im Halbjahr passen in den Berlin-Rahmen. Kaiserzeit-Wohnraum ist mit 1643 Euro/qm dort sehr preiswert.

Neukölln liegt mit 968 Euro/qm ein paar Stufen unter Steglitz, hat sich mit zuletzt 7,2 Prozent Kaufpreissteigerung aber gut gehalten. Hier gibt es den beliebten Kaiserzeit- und Gründerzeit-Wohnraum noch für 1000 Euro/qm oder sogar knapp darunter.

In Charlottenburg-Wilmersdorf dagegen kosten solche Wohnungen fast das Doppelte. Jüngeres Eigentum in guter Lage kann dort auch weit über 3000 Euro/qm kosten. Im Durchschnitt aller Eigentumswohnungsverkäufe meldet der Bezirk die Zahl von 1775 Euro/qm bei einer Halbjahres-Steigerung um 6,3 Prozent.

Dagegen hinken Spandau (916 Euro), Pankow (2087 Euro) und Mitte (1919 Euro/qm) dem Berlin-Trend des Jahres 2011 mit plus 2,3 bzw. 2,0 bzw. 0,1 Prozent doch deutlich hinterher. Noch stärker trifft dies auf Marzahn-Hellersdorf (minus 1,5 Prozent auf jetzt 671 Euro/qm) zu. Lichtenberg s minus 9,7 Prozent (auf 1404 Euro/qm) sollte man nicht ernst nehmen, die Wohnungs-Verkaufszahlen dort sind extrem gering.