Rechte

Viel Streit um Betriebskosten

Neben- oder Betriebskosten sind längst so etwas wie die "zweite Miete" geworden. Der Ausdruck belegt, dass sie inzwischen so hoch ist, dass sie neben der Kaltmiete immer wichtiger wird. Doch manchmal muss sie nicht so hoch sein, weil nicht alle Positionen abgerechnet werden dürfen. Und manchmal werden auch Fristen für Abrechnung oder Kritik daran nicht beachtet, wie Urteile zeigen.

In einem Fall vor dem BGH (Az. VIII ZR 27/10), über den die Berliner Kanzlei Breiholdt Rechtsanwälte berichtet, bestand zwischen den Parteien ein Mietverhältnis über nicht preisgebundenen Wohnraum. Vor dem höchsten deutschen Zivilgericht ging es um einen Nachzahlungsbetrag aus einer Nebenkostenabrechnung für 2005/06.

Die Abrechnung enthielt bei den angewendeten Verteilerschlüsseln eine Rubriküberschrift "Abrechnungsart". Darin wurden für 14 abgerechnete Betriebskostenarten zur Ermittlung des Mieteranteils jeweils Quadratmeterflächen ins Verhältnis zueinander gesetzt, die ohne Erläuterung allerdings voneinander abweichen. Und das nicht zu knapp: Es wurden insgesamt sieben verschiedene Gesamtflächenangaben und zwei verschiedene Angaben zur anteiligen Mieterfläche mitgeteilt. Die Abrechnung enthält darüber hinaus noch weitere Fehler.

Zwölf Monate Zeit

Der Mieter trug seine Einwendungen gegen die Abrechnungsfehler allerdings erstmals im Prozess vor einer unteren Gerichtsinstanz vor - und damit weit außerhalb der Einwendungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 BGB. Das Berufungsgericht entschied daraufhin zu Gunsten der Vermieterin- die Einwendungsfrist von einem Jahr gelte auch für die Beanstandung formeller Mängel der Betriebskostenabrechnung, hieß es im Urteil. Der Mieter sei daher nach Ablauf von zwölf Monaten ab Erhalt der Abrechnung mit weiteren Einwendungen ausgeschlossen. Er klagte dagegen.

Der BGH entschied, dass Mieters Einwendungsfrist bei Zugang einer formell fehlerhaften Betriebskostenabrechnung gar nicht in Gang gesetzt wird. Bei einer teilunwirksamen Abrechnung gelte dies nur für die nicht formell ordnungsgemäß abgerechneten Kostenpositionen. Erstreckt sich ein formeller Fehler nicht auf alle Abrechnungspositionen, nimmt der BGH laut früherem Urteil nur eine teilunwirksame Abrechnung unter der Voraussetzung an, dass die unwirksamen Einzelpositionen aus der Abrechnung unschwer heraus gerechnet werden können (Az. VIII ZR 45/10).

Die Erläuterung ist richtig kompliziert: Das Ziel des Gesetzgebers, eine möglichst rasche Abwicklung von Abrechnungsprozessen zu gewährleisten, sei bereits dadurch erreicht, so der BGH, dass die Nachforderung aus einer formell unwirksamen Abrechnung nicht fällig wird und nach Ablauf der Abrechnungsfrist auch nicht mehr nachträglich fällig werden kann. Sonst würde die Ausgewogenheit der beiderseitigen fristgebundenen Pflichten in Frage gestellt, indem die der Abrechnung anhaftenden Mängel nach Ablauf der Einwendungsfrist quasi "geheilt" würden, obwohl der Vermieter seiner Verpflichtung zur Erteilung einer ordnungsgemäßen Abrechnung gerade noch nicht nachgekommen sei.

Mit einer wegen formeller Fehler unwirksamen Abrechnung genüge der Vermieter also seiner Abrechnungspflicht nicht, der Mieter könne dann eine erneute Abrechnung verlangen.

Der rechtliche Hintergrund, den man kennen sollte: Mit dem Mietrechtsreformgesetz von 2001 hatte der Gesetzgeber neue Fristen im Betriebskostenrecht eingeführt. Der Vermieter muss seither spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes gegenüber dem Mieter die Betriebskosten abrechnen. Als Ausgleich dafür hat der Mieter seine Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens ein Jahr nach Zugang der Betriebskostenabrechnung mitzuteilen.

Freiwillige Verlängerung

Der nach § 556 BGB vorgeschriebene Abrechnungszeitraum von einem Jahr kann von den Vertragspartnern aber auch einvernehmlich verlängert werden, zum Beispiel auf 19 Monate. Das kommt vor allem dann in Betracht, wenn in einem Jahr auf die kalenderjährliche Abrechnung umgestellt werden soll, entschied kürzlich der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 316/10).

"Die Entscheidung ist praxisnah und nachvollziehbar", kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten: "Allerdings darf das Urteil nicht missverstanden werden. Der Vermieter darf nach wie vor nicht einseitig den Abrechnungszeitraum verlängern, sondern nur mit ausdrücklichem Einverständnis des Mieters."

In dem Fall hatten Mieter und Vermieter vereinbart, dass von dem bisherigen Abrechnungszeitraum 1. Juni 2007 bis 31. Mai 2008 auf eine Abrechnung nach dem Kalenderjahr umgestellt und deshalb der Abrechnungszeitraum einmal auf einmalig 19 Monate, also vom 1. Juni 2007 bis 31. Dezember 2008, verlängert werden sollte. Später argumentierte der Mieter, diese Regelung verstoße gegen das Gesetz. Eine vom Jahreszeitraum abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters sei unwirksam.

Der BGH aber urteilte, eine einzelfallbezogene Verlängerung des jährlichen Abrechnungszeitraums, die die Vertragspartner einvernehmlich beschlossen hatten und die im Interesse beider Seiten liegt, sei möglich und auch nicht gesetzeswidrig.