Urteil

Wohnung zehn Prozent zu klein? Miete mindern

Wenn eine Wohnung deutlich kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, dann hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern. Über einen solchen Fall vor dem Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 209/10) beichtet die Berliner Kanzlei Breiholdt Rechtsanwälte. Zehn Prozent Flächenunterschreitung sind dabei der entscheidende Grenzwert.

In dem Fall hatte der Mieter einer vollständig möblierten und mit umfassendem Hausrat eingerichteten Berliner Wohnung monatlich eine Kaltmiete von 560 Euro plus Heiz- und Stromkostenvorschuss zu zahlen. Im Mietvertrag war die Größe der Wohnung mit "circa 50 qm" angegeben. Die tatsächliche Wohnfläche jedoch lag nur bei 44,3 qm, wie der Mieter später herausfand.

Wegen dieser Abweichung - 11,5 Prozent - hielt der Mieter 11,5 Prozent Minderung für berechtigt und forderte vom Vermieter auch noch eine teilweise Rückzahlung der Miete für die bisherige Mietzeit: 2000 Euro.

Der Vermieter hielt dem entgegen, dass in der Kaltmiete auch die Möblierung der Wohnung berücksichtigt sei, weshalb die Miete nur um insgesamt 736,58 Euro gemindert werden dürfe. Diesen Betrag erstattete der Vermieter dem Mieter. Wegen des Differenzbetrages erhob der Mieter Klage vor dem Amtsgericht und gewann dort den Prozess in Höhe von 288,22 Euro. Im Übrigen wurde seine Klage abgewiesen.

Der BGH stellte sich auf Mieters Seite: Mehr als zehn Prozent Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten sei auch bei möbliert vermieteten Wohnungen ein berechtigter Anlass zur Mietminderung. Denn die von einer Wohnflächenunterschreitung ausgehende Beschränkung der Nutzungsmöglichkeit des vermieteten Wohnraums sei nicht deshalb geringer zu veranschlagen, weil die für eine Haushaltsführung benötigten Einrichtungsgegenstände - trotz der geringeren Wohnfläche - vollständig in der Wohnung untergebracht werden können.

Ein Vermieter, der eine voll möblierte Wohnung vermietet, ist bezüglich der Feststellung der tatsächlichen Wohnfläche nicht besser gestellt als derjenige Vermieter, der eine nicht möblierte Wohnung vermietet, erläutern die Berliner Anwaltsexperten den Urteilsspruch. Der Bundesgerichtshof bleibe insoweit seiner bisherigen Linie treu: Allerdings wäre es als Begründung ausreichend gewesen, wenn der BGH nur darauf hingewiesen hätte, dass bei Flächenunterschreitungen kein Unterschied zwischen möblierten und unmöblierten Wohnungen gemacht werden kann, wenn die im Mietvertrag angegebene Größe unzutreffend ist und die Flächenabweichung mehr als zehn Prozent beträgt.