Schönheitsreparaturklauseln

Streit um renovierte Zimmerwände

Schönheitsreparaturen sind eigentlich Sache des Vermieters. So sagt es das Bürgerliche Gesetzbuch. Bei der Vermietung von Wohnraum aber kann der Vermieter diese Pflicht durch eine wirksame vertragliche Vereinbarung auf den Mieter abwälzen.

Ist die entsprechende Vertragsklausel allerdings unwirksam, muss der Mieter allerdings keine Schönheitsreparaturen vornehmen - dann fallen sie wieder zurück in den Pflichtenbereich des Vermieters. Und das passiert nicht selten.

So ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Beispiel eine Regelung in einem formularmäßigen Mietvertrag unwirksam, die einen starren Fristenplan für die Vornahme der Schönheitsreparaturen festlegt. Weiß nun aber der Mieter nicht, dass die Schönheitsreparaturklausel in seinem Mietvertrag unwirksam ist und führt trotzdem Arbeiten durch, so kann er vom Vermieter sogar die Erstattung seiner Renovierungskosten verlangen. Der BGH (Az. VIII ZR 195/10). hatte kürzlich über die Frage zu entscheiden, wann dieser Erstattungsanspruch gegen den Vermieter verjährt: Binnen sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses, urteilten die Richter laut Bericht der Arag-Rechtsschutzversicherung.

Jener Mieter hatte im Mietvertrag die Formularklausel stehen, dass er nach einem starren Fristenplan Schönheitsreparaturen vornehmen musste. Kurz vor seinem Auszug Ende 2006 ließ er die Wohnung für 2687 Euro renovieren. Erst später erfuhr er, dass die Schönheitsreparaturklausel unwirksam und er deshalb zur Renovierung nicht verpflichtet war. Im Dezember 2009 wollte er die 2687 Euro erklagen.

Doch der BGH entschied: Der Anspruch war bei Klageerhebung bereits verjährt. Zur Begründung wiesen die Richter auf eine Vorschrift im Wohnraummietrecht hin, nach der Ansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz in sechs Monaten nach Ende des Mietverhältnisses verjähren.

Also: Wer als Mieter Schönheitsreparaturen durchgeführt hat - egal ob während der Mietzeit oder vor dem Auszug -, sollte spätestens im Zuge der Beendigung des Mietverhältnisses prüfen, ob die entsprechende Klausel wirksam war, rät die Arag. Zeigt sich, dass die Klausel unwirksam war, sollten Erstattungsansprüche gegen den Vermieter gleich schriftlich geltend gemacht werden. Zahlt der Vermieter dann nicht, muss der Anspruch binnen sechs Monaten nach Mietende gerichtlich geltend gemacht.

Ungewöhnliche Farben

Ein anderer Fall: Mieter müssen die Wände ihrer Wohnung beim Auszug in einer Farbe streichen, die sich innerhalb der Grenzen des normalen Geschmacks bewegt. Es dürfen keine so kräftigen Farben verwendet werden, dass eine Neuvermietung der Räume praktisch unmöglich ist, entschied das Landgericht Essen (Az. 10 S 344/10) nach Bericht des Deutschen Anwaltvereins.

In dem Fall hatte der Mieter in der Mietzeit einige Wände in sehr kräftigen Farben gestrichen. In einem Zimmer hatte er sie außerdem nicht durchgängig gestrichen, sondern den Bereich hinter einem Schrank ausgespart. Der Vermieter verlangte nach Auszug Schadenersatz wegen Beschädigung des Mietobjekts.

Der Vermieter bekam Recht. Zwar könne der Mieter während seiner Mietzeit die Räume in kräftigen Farbtönen streichen. Es sei jedoch eine Vertragsverletzung, wenn er die Wohnung in einem farblichen Zustand zurückgebe, der die Grenzen des üblichen Farbgeschmacks überschreite. Auch die Aussparung eines Bereichs stelle eine nicht fachmännisch ausgeführte Schönheitsreparatur dar, und könne damit als Beschädigung angesehen werden.

Zu früh gemalert

In einem dritten Fall ging es um Schönheitsreparaturen, an denen eigentlich nichts auszusetzen war - mit Ausnahme des Termins: Ein Vermieter hatte gleich nach Auszug des Mieters mit Renovierungsarbeiten begonnen. Dennoch verlangte er für den entsprechenden Monat noch eine Restmiete von 420 Euro.

Das Kammergerichts Berlin (Az. 8 U 187/10) aber sah dafür keine rechtliche Grundlage. Denn die Benutzung der Räume sei für den Mieter während dieser Zeit gar nicht mehr möglich gewesen. Als unerheblich wertete das Kammergericht, dass der Mieter zu diesem Zeitpunkt schon ausgezogen war.

Also: Der Vermieter darf keine volle Miete mehr verlangen, wenn er die Wohnung gleich nach Auszug und noch vor Ende des Mietvertrags renovieren lässt, berichtet die "Monatsschrift für Deutsches Recht" unter Berufung auf das Urteil. Das betrifft zum Beispiel Mieter, die im Laufe des Monats in eine neue Wohnung umziehen, obwohl ihr bisheriger Vertrag noch bis zum Monatsende läuft.