Eigentumswohnung

"Hausgeld" - der unterschätzte Kostenfaktor

Wer sich für eine Eigentumswohnung interessiert, achtet auf Kaufpreis und Finanzierungskonditionen. Der Faktor "Hausgeld", die Eigentümer-Umlage pro Monat, wird oft unterschätzt. Dabei können die Unterschiede groß sein und bei der Kalkulation eine gewichtige Rolle spielen.

Das "Hausgeld" lässt sich als die Nebenkosten-Vorauszahlung eines Wohnungseigentümers an den Verwalter sehen - nur ist sie höher als die Vorauszahlung eines Mieters. Abgerechnet werden einerseits Betriebskosten (z.B. Müllentsorgung, Wasser, Gebäude-Versicherungen), andererseits Heizkosten (es sei denn, die Wohnung hat eine Gasetagenheizung). Diese Kosten können auf Mieter umgelegt werden - beim Eigentümer kommen aber noch Verwaltergebühren sowie Reparatur-Rücklagen für das Gemeinschafseigentum hinzu.

Oft liegt die monatliche Umlage für das Hausgeld 20 bis 30 Prozent über den Nebenkosten eines Mieters in einer vergleichbaren Wohnung. Ein Trugschluss wäre es daher, als Selbstnutzer nur mit der gesparten Miete zu kalkulieren. Eigentümer haben generell höhere Nebenkosten schon wegen des Hausgeldes. Zudem trägt der Eigentümer Reparaturen an der Wohnung allein, während der Mieter einen kaputten Boiler dem Vermieter meldet.

Achtet der Käufer auf ein möglichst niedriges Hausgeld, erhöht er seinen Spielraum bei der Finanzierung. Die Unterschiede machen leicht 100 oder 200 Euro im Monat aus. Fließt dieses Geld statt an den Verwalter an die Bank, ist entweder der Kreditbetrag größer oder der Kredit schneller abbezahlt. Im Schnitt sind etwa 2,60 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche anzusetzen, so eine Studie von 2006. Inzwischen dürften es etwa 2,70 Euro sein.

Generell sind kleine Wohnanlagen mit bis etwa zehn Eigentümern günstiger, größere Wohnanlagen produzieren deutlich höhere Kosten. Womöglich achten Mieter oder selbstnutzende Eigentümer in kleinen Gemeinschaften mehr auf Mängel und kümmern sich rechtzeitig darum. In Wohnanlagen der Baujahre 1950 bis 1964 fällt laut einer Studie das höchste Hausgeld an, während für Neubauten das niedrigste Hausgeld zu zahlen ist. Das hat damit zu tun, dass in der Nachkriegszeit manche Bauten sehr schnell zulasten der Qualität hochgezogen wurden. Auch Fahrstühle und Gemeinschaftsgärten erhöhen die Kosten, zudem kann einiges vom Verwalter abhängen: Werden etwa günstige Versicherungen abgeschlossenen und günstige Handwerker beauftragt, spart die Eigentümergemeinschaft bares Geld.