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Mieter, Eigentümer und Vermieter stellen Fragen

Rat für Vermieter

Wie lautet die perfekte Mietklausel?

In meinen Mietverträgen steht, dass der Mieter Schönheitsreparaturen vornehmen muss - turnusgemäß und fachlich korrekt und beim Auszug noch einmal. Ich weiß, dass der Bundesgerichtshof an vielem herumquengelt - auch an dieser Regelung? Wenn ja, welche Klausel wäre voraussichtlich perfekt?

Eine Vermieterin aus Pankow

Sogenannte Endrenovierungsklauseln sind immer unzulässig und daher auch unwirksam. Die Argumentation dafür lautet so: Wollte ein gerade eingezogener Mieter sofort beziehungsweise also gleich nach den üblichen drei Monaten Kündigungsfrist wieder ausziehen, dann wäre es für ihn doch ungerecht, dass der Vermieter ihn dann in eine zwangsweise Renovierung einer noch perfekten Wohnung zwingt.

Da der Bundesgerichtshof diesen Sachverhalt aber schon seit einigen Jahren so sieht und veröffentlicht, sollten Sie Ihre Mietvertrags-Formulare schnell einmal überarbeiten (lassen) - sonst fallen in all diesen Fällen die Renovierungspflichten auf Sie selbst zurück.

Wenn die Formulierungen des Mietvertrages gültig sein sollen, dürfen beispielsweise keine starren Fristen darin stehen. Überdies sind wegen besserer Renovierungsmaterialien die bekannten Fristen drei Jahre (Bad, Küche), fünf Jahre (Wohnzimmer, Schlafzimmer) und sieben Jahre für Nebenräume heute im Jahre 2011 vielleicht auch nicht mehr der Weisheit letzter Schluss. Wenn Sie dann aber solche Fristen wenigstens mit einschränkenden Formulierungen wie "in der Regel" oder "je nach Zustand" versehen, bleibt es am Ende doch bei der Renovierungspflicht des jeweiligen Mieters.

Eine perfekte Formulierung? Nun, die nur grundsätzliche Formulierung etwa in der Art "Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen" ist ein guter Ansatz für die Weitergabe der Renovierungspflicht an Ihre Mieter.

Sabine Degen Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Rat für Mieter

Gilt die alte Kündigungsfrist noch?

Ich bin seit 25 Jahren Mieter in dieser Wohnung und will jetzt ausziehen. Im Mietvertrag steht aber noch die alte Formulierung von "zwölf Monaten Kündigungsfrist". Gilt diese Frist immer noch - oder hat es da nicht vor Jahren Änderungen gegeben mit einer Mietrechtsreform: drei Monate Frist für alle?

Frank C., Wilmersdorf

Jene Reform brachte - neben vielen Änderungen - ab 1. September 2001 auch eine neue Kündigungsfrist. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollen Mieter künftig mit Dreimonatsfrist unbefristete Mietverhältnisse kündigen dürfen. Zweifelhaft ist aber, ob die neue Vorschrift für alle Altmietverträge gilt.

Bei Bestandsmietverhältnissen, also bei vor September 2001 abgeschlossenen Mietverträgen, ist die einschlägige Übergangsvorschrift des Artikel 229 § 3 Absatz 10 EGBGB (Einführungsgesetz zum BGB) zu beachten: § 573c Abs. 4 BGB ist danach nicht anzuwenden, wenn die Kündigungsfristen vor September 2001 durch Vertrag vereinbart wurden. Die Folge war, dass viele Mieter mit Altverträgen aufgrund entsprechender vertraglicher Klauseln auch nach dem 1. September 2001 nur mit ihrer alten, längeren Frist kündigen konnten.

Auf Druck des Deutschen Mieterbundes hat der Gesetzgeber dann durch ein am 1. Juni 2005 in Kraft getretenes "Reparaturgesetz" (BGBl. I, Seite 1425) folgenden Satz in Artikel 229 § 3 Abs. 10 EGBGB hinzugefügt: "Für Kündigungen, die ab 1. Juni 2005 zugehen, gilt dies nicht, wenn die Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB in der bis zum 1. September 2001 geltenden Fassung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart worden sind."

Das erfreuliche Ergebnis dieser jüngeren Gesetzesänderung: Auch diejenigen Mieter, die vor dem 1. September 2001 einen Mietvertrag abgeschlossen hatten, können seit 1. Juni 2005 grundsätzlich mit der Dreimonatsfrist kündigen.

Frank Maciejewski Rechtsanwalt beim Berliner Mieterverein

Rat für Eigentümer

Dürfen Eigentümer selber putzen?

Wir haben eine Eigentumswohnung (vier Parteien pro Aufgang) und ärgern uns über die teure Hausreinigung einer Fachfirma. Vor Jahren wurde daher beantragt: "Wir reinigen die Aufgänge selbst" - doch das hat eine Mieterin gerichtlich abgeschmettert. Hat sich an der Rechtslage inzwischen etwas geändert?

Ein Spandauer Eigentümer

Die Reinigung von Treppenhäusern in der Wohnungseigentumsanlage ist immer wieder mal Thema, doch meist bleibt es beim Einsatz von professionellen Diensten. Vor allem liegt das daran, dass es meist keine Mehrheit gibt, die solch ein "Wir machen's selber" auch wirklich durchsetzen kann. Schwierig kann dabei schon sein, die Einhaltung von Putzplänen zu organisieren. Bedenken Sie die Haftungsfrage: Wer regelt das, wenn jemand wegen eines wasserglatten Flures einen Beinbruch erleidet und Schmerzensgeld und Verdienstausfall einklagen will? Soll diese Organisation auch der Verwalter übernehmen, was er dann sicher auch nur gegen Honorar machen wird?

Einen regelrechten Anspruch, selber sauber machen zu dürfen, gibt es im Wohnungseigentumsrecht nicht. Im Gegensatz zum Verhältnis des Vermieters zu seinen Mietern ist die Gemeinschaft noch nicht einmal gezwungen, einen besonders preiswerten Reinigungs-Profi zu engagieren.

Nur wenn es einen wirksamen "Selbstreinigungsbeschluss" der Gemeinschaft gibt, schuldet jeder Eigentümer eine eigene Putzleistung. Und wegen dieser Bedeutung kann solch ein Beschluss auch nur von allen Eigentümern zusammen gefasst werden. Vermietet dann aber auch nur ein Eigentümer seine Wohnung und überträgt seine Putzpflicht nicht vertraglich wirksam auf seinen Mieter, dann müsste dieser Eigentümer entweder immer selbst zum Putzen ins Haus kommen oder dafür einen Putzdienst beauftragen.

Peter Ohm Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)