Nebenkosten

Viele Fehler bei der "zweiten Miete"

Wenn Energiepreise und Löhne steigen, machen auch die Neben- und Betriebskosten für Immobilien einen Sprung nach oben. Laut Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes zahlen Mieter im Schnitt 2,19 Euro pro Quadratmeter und Monat an Betriebskosten. Rechnet man alle denkbaren Betriebskostenarten zusammen, können es sogar bis zu 2,94 Euro/qm und Monat werden.

Laut Berechnungen des Mieterbundes müssen demnach für eine 80 qm-Wohnung bei Anfallen aller Kosten 2822,40 Euro pro Jahr nur für Nebenkosten aufgebracht werden. Experten haben deshalb den Begriff von der "zweiten Miete" geprägt.

Wo es um viel Geld geht, sind Streit und Zivilprozesse zwischen Mietern und Vermietern programmiert. "Das Prüfen der Betriebs- und Heizkosten kann sich lohnen - für Mieter und Vermieter", sagt Torsten Ramm, Rechtsanwalt aus Dortmund: "Geprüft werden sollte vor allem, ob auch tatsächlich alle Betriebskostenvorauszahlungen vorgenommen und verrechnet worden sind." Viele Abrechnungen seien schlicht fehlerhaft, hat Franz-Xaver Corneth vom Mieterverein Köln beobachtet: "Da die Abrechnung auf die Mieter umgelegt wird, darf man eine korrekte Abrechnung verlangen."

Relativ gesehen hat der Vermieter viel Zeit, die Betriebskostenabrechnung vorzunehmen - nämlich zwölf Monate. Die Abrechnung für 2010 muss dem Mieter also erst bis Ende Dezember zugegangen sein. Laut Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 107/08) hat der Eigentümer dafür zu sorgen, dass die Abrechnung dem Mieter rechtzeitig, innerhalb der vorgeschriebenen Frist, zugestellt wird. Dabei sind auch unerwartete Verzögerungen seitens der Post einzukalkulieren.

Nicht auf den letzten Drücker

Manche Menschen erledigen alles auf den letzten Drücker. Das war offensichtlich auch bei einer Nebenkostenabrechnung der Fall, die am Silvestertag um 19.11 Uhr per Fax versandt wurde - und das noch nicht einmal direkt an den Mieter, sondern an dessen Anwalt. Dem Amtsgericht Köln (Az. 210 C 31/05) erschien das zu knapp. Schließlich müsse man davon ausgehen, dass ein Anwaltsbüro um diese Zeit geschlossen sei. Die Abrechnung sei demnach - juristisch gesehen - erst am 2. Januar und damit zu spät zugestellt worden.

Einen durchaus plausiblen Grund für verspätete Abrechnungen kann der Eigentümer allerdings anführen: Wenn er die Fristüberschreitung nicht zu verantworten hat, weil etwa die Kommune einen erforderlichen Gebührenbescheid erst nach Ende der zwölf Monate zusendet, dann sind Ausnahmen möglich. So hat es der BGH entschieden (Az. VIII ZR 220/05). Binnen drei Monaten nach dem Eintreffen der fehlenden Unterlagen müssen die Nachforderungen geltend gemacht werden.

Aus der Abrechnung muss sich klar ergeben, ob Nachzahlungen zu den monatlich im Voraus gezahlten Nebenkosten fällig werden oder ob eine Rückerstattung ansteht. "Mieter haben zunächst einmal ein paar Wochen Zeit, den Ausgleich der Betriebskostenabrechnung vorzunehmen oder Einwände vorzubringen. Erst mit Ablauf mehrerer Wochen kann der Vermieter seinen Ausgleichsanspruch gerichtlich geltend machen", erläutert Anwalt Torsten Ramm. "Unabhängig davon haben Mieter jedoch das Recht, bis zu zwölf Monate nach Rechnungsstellung weitere Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung zu erheben." Erst mit Ablauf dieser Frist verjähren solche Ansprüche.

Wirtschaftlich rechnen

Der LBS-Infodienst Recht und Steuern hat einige weitere Urteile zu Betriebskosten zusammengetragen. Demnach muss sich ein Vermieter bei den Nebenkosten auch an dem orientieren, was ortsüblich ist und das Gebot der Wirtschaftlichkeit erfüllt. Ein Kölner Vermieter hatte das nicht getan: Für die Gebäudereinigung hatte er einen Betrag von 36 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche veranschlagt. Den Mietern schien das überteuert - der Vergleichswert in der Stadt beträgt lediglich 23 Cent/qm. Das Amtsgericht Köln (Az. 203 C 74/08) gab den Mietern Recht. Offensichtlich habe der Vermieter dem Gebot der Wirtschaftlichkeit nicht entsprochen.

Eine schwierige Frage ist auch oft, wie hoch die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen angesetzt werden müssen - vor allem wenn vergleichbare Erfahrungen fehlen. Einem Eigentümer darf es nicht angelastet werden, wenn er unabsichtlich den Betrag deutlich zu niedrig angesetzt hat, entschied der BGH (Az. VIII ZR 195/03). Schließlich könnten die Vertragspartner in gegenseitigem Einvernehmen sogar gänzlich von irgendwelchen Vorauszahlungen absehen und alles im Nachhinein regeln, so die Richter.

Manche Fragen sind offenbar nicht so leicht zu beantworten, zumindest aus der Sicht eines Laien. So musste über mehrere Instanzen hinweg geklärt werden, ob die Reinigung eines Öltanks zu den umlagefähigen Kosten zählt. Der BGH (Az. VIII ZR 221/08) bejahte dies. Zu den Ausgaben für den Betrieb einer zentralen Heizanlage gehöre ausdrücklich auch die Reinigung des Tanks. Dies sei keine Instandhaltungsmaßnahme, sondern diene der Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit.

Zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen auch die Gebühren für die Sperrmüllabfuhr, so der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 137/09). Diese Ausgaben entstünden zwar nicht jährlich, "aber doch laufend", so die Richter. Selbst wenn unbekannte Dritte für den Müll verantwortlich seien, könne die Allgemeinheit mit den Kosten belastet werden.