Experten-Rat

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Mieter, Eigentümer und Vermieter stellen Fragen

Rat für Vermieter

Darf ich die Miete erhöhen?

Vom Vorbesitzer habe ich eine Eigentumswohnung gekauft und beim Mieter zum 1. Januar 2011 die Kaltmiete von 380 auf 400 Euro erhöht. Später erfuhr ich, dass ich laut Mietspiegel sogar 460 Euro hätte verlangen können. Das habe ich mit einer zweiten Erhöhung zum 1. Juli umgesetzt, doch der Mieter verweist auf das BGB.

Irene P., Berlin

Mit dem Hinweis auf das Bürgerliche Gesetzbuch und dort auf den § 558 hat der Mieter das Recht auch klar auf seiner Seite. In Ihrer Frage zitieren Sie ja auch seinen Einwand, dass ein Vermieter eine Erhöhung der Miete bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nur dann "verlangen kann, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist", wie es im Gesetz wörtlich heißt.

Übrigens kann dieses Mieterhöhungsverlangen laut demselben BGB-Paragrafen auch "frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden" - und dagegen verstoßen Sie offensichtlich auch. Sie hätten nach einer Mieterhöhung zum 1. Januar die Miete frühestens zum 1. März 2012 erhöhen können. Ihre nächste Mieterhöhungserklärung könnten Sie frühestens im Januar 2012 abgeben.

Sie sehen, es kommt auf zwei Fristen bzw. Termine an: Zum einen wie lange eine erhöhte Miete schon besteht, zum anderen aber auch darauf, wann der Vermieter die nächste Mieterhöhung erklären will. Verstoßen Sie auch nur gegen eine der Fristen, ist die Erhöhung unwirksam.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Rat für Mieter

Anspruch auf neue Klingel?

Als Besitzer des untersten Klingelknopfes unserer Sprechanlage nervt es mich, dass alle bei mir klingeln, wenn sie ins Haus wollen. Leider ist die Gegensprechanlage nicht abschaltbar. Der Vermieter bot mir an, dass ich es bezahlen soll, wenn die Sprechanlage bei mir auf "zeitweise abschaltbar" umgerüstet wird.

Wilhelm W., Schöneberg

Die häufigere Benutzung des untersten Klingelknopfes gehört zum allgemeinen Lebensrisiko. Verbesserungen können nur durch einvernehmliche Vereinbarung erreicht werden. Ich würde das Angebot des Vermieters annehmen.

Sie haben noch eine weitere Frage, die ich auch beantworten will: "15 Jahre alt ist die Badewanne in meiner Wohnung, und es gibt dort jetzt einige Haarrisse. Das fällt zwar eher unter ,unschön' als unter ,funktioniert nicht mehr'. Trotzdem bin ich der Meinung, man müsste sie langsam mal auswechseln. Der Vermieter wäre dazu bereit, aber nur wenn ich mich mit 50 Prozent an den Kosten beteilige - dabei wohne ich doch erst seit vier Jahren hier und habe wenig zu tun mit der Abnutzung der Wanne."

Dazu meine Antwort: Offensichtlich haben Sie die Wanne vor vier Jahren in einem schon stark abgenutzten Zustand übernommen und sich Mängelbeseitigungsansprüche damals nicht vorbehalten. Damit aber gehört die angeschlagene Wanne - mietrechtlich gesprochen - zur "Sollbeschaffenheit der Wohnung", womit ein Instandsetzungsanspruch ausscheidet. Insoweit ist das Angebot Ihres Vermieters doch recht kulant.

Frank Maciejewski, Rechtsanwalt beim Berliner Mieterverein

Rat für Eigentümer

Mieter-Vorkaufsrecht ausüben?

Ich lebe in einem Haus, das zu Eigentumswohnungen umgewandelt wird. Ich weiß auch vom Mieter-Vorkaufsrecht. Wenn der Vermieter mir die Wohnung für z.B. 75 000 Euro anbietet, ich aber nur 70 000 zahlen will und die Wohnung dann für 65 000 Euro verkauft würde, kann ich mich dann dagegen wehren?

Martin S., Spandau

Sie müssen da zwei Vorgänge unterscheiden. Der erste Teil (mit Angebot und Nachfrage) besteht aus dem Verkaufsangebot der Wohnungsgesellschaft und Ihrer ablehnenden Antwort. Letztere ist dann wieder ein neues Angebot, von dem die Gesellschaft möglicherweise keinen Gebrauch machen wird. Das aber hat aber noch gar nichts mit Ihrem Vorkaufsrecht zu tun.

Später dann könnte der Hausbesitzer, um in Ihrem Bild zu bleiben, vielleicht einen Käufer finden, der bereit ist, 65 000 Euro für die Eigentumswohnung zu bezahlen. Erst wenn diese beiden Parteien sich wirklich einig und bereit zum Gang vor den Notar sind, dann setzt Ihr Vorkaufsrecht ein. Soll heißen: Sie haben als Mieter der Wohnung dann das Recht, zu genau den Bedingungen, die im notariellen Kaufvertrag zwischen der Wohnungsgesellschaft und dem Dritten stehen, diesen Kaufvertrag übernehmen. Genau damit üben Sie Ihr Vorkaufsrecht aus.

Es könnte auch so ausgehen, dass die Wohnung dann für beispielsweise 80 000 Euro einen Käufer findet. Eins ist jedenfalls klar: Wenn Sie dann einmal zu diesem Vorkaufsrecht Nein sagen, ist es für immer erloschen. Nur für den ersten Verkauf nach der Umwandlung gilt dieses Mieter-Recht.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)