Immobilien-Telefon: Rat für Vermieter

Darf ich dem Mieter kündigen?

Mieter in meinem Haus sind offenbar ziemlich laut, tagsüber und nachts - streiten das aber ab. Eine Mietpartei hat Aufzeichnungen über den Lärm angefertigt und schon die Miete gemindert. Kann ich dieses Geld nun von der lautstarken Partei zurückfordern? Gibt es andere Konsequenzen, die ich ziehen kann?

Viktor P., Wilmersdorf

Zuerst einmal gibt es einige Voraussetzungen, die dafür erfüllt sein müssen, dass ein Mieter zu Recht seine Miete mindert:

Zum einen muss ein Wohnungsmangel tatsächlich bestehen, hier also der Lärm, wobei für mich besonders der zur Nachtzeit wichtig erscheint. Zum anderen muss der Mangel Ihnen angezeigt worden sein, hier geschah dies mit den Lärmprotokoll-Aufzeichnungen.

Weiterhin aber muss der von Ihnen belangte Mieter auch verantwortlich sein und beispielsweise die Lärmverursachung auch einräumen - da sehe ich Probleme, denn die "laute Partei" scheint ja alles abzustreiten, wie Sie schildern. Wenn es vor Gericht also ernst werden würde, müssten Sie als Anspruchsteller die Lärmverursachung schon beweisen können, wenn Sie Konsequenzen aus der Angelegenheit ziehen wollen.

Mögliche Konsequenz ist natürlich in erster Linie eine Klage auf Schadenersatz, weil Sie durch die (berechtigte) Mietminderung einer anderen Mietpartei im Haus einen Schaden erlitten haben, für den diese lauten Mieter verantwortlich wären.

Weiter möglich wäre natürlich auch eine fristgerechte Kündigung der lauten Mieter wegen Störens des Hausfriedens. Dies allerdings können Sie erst nach einer schriftlichen Abmahnung realisieren, in der Sie diesen Mietern die Vorwürfe schildern und Ihnen für den Wiederholungsfall die Kündigung androhen. Diese Mieter sind zwar schon durch Ihre direkte Frage nach der Lärmverursachung vorgewarnt, aber erst eine ausdrückliche Abmahnung Ihrerseits und danach ein erneuter Verstoß dagegen schafft Ihnen die Rechtssicherheit, die Sie für eine Kündigung brauchen.

Sabine Degen Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen