Eigentümergemeinschaft

Immer Streit um den Verwalter

"Mein Gott Walter", sang Blödelbarde Mike Krüger früher in seinem ersten Hit, "und er war Hausverwalter". Zum Lachen ist manchem Bewohner einer Eigentumswohnanlage aber nicht, wenn er über seinen Verwalter spricht, und einige Streitfälle landen auch vor Gericht.

Streit kann es beispielsweise um die oft langjährige Bestellung eines Vewalters in der Anlage geben. Die Berliner Kanzlei Breiholdt Rechtsanwälte berichtet von einem Fall, der bis vor den Bundesgerichtshof (Az. V ZR 96/10) getragen wurde.

Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft war bis zum 30. April 2003 bestellt. Er blieb danach weiterhin ohne erneute Verwalterbestellung tätig. Dies fiel allen Beteiligten aber erst im Jahre 2008 auf.

Die Vorsitzende des Eigentümer-Verwaltungsbeirats berief eine Eigentümerversammlung ein. In der Einladung hieß es, dass auf Grundlage eines beigefügten Angebots für einen Verwaltervertrag der frühere nun auch zum neuen Verwalter bestellt werden solle. Eine neue Verwalter-Vollmacht lag der Einladung als Muster bei. Auf der Eigentümerversammlung wurde der frühere Verwalter mit neuem Verwaltervertrag wieder für fünf Jahre zum Verwalter bestellt. Ein Eigentümer aber erhob Anfechtungsklage - mit der Begründung, man habe keine Alternativangebote anderer Verwalter eingeholt.

Nachdem bereits Amtsgericht und Landgericht den Bestellungsbeschluss für wirksam angesehen hatten, bestätigte auch der BGH diese Entscheidung. Da der Einladung bereits das Vertragsangebot des wieder zu bestellenden Verwalters beigelegen hatte, war dies ausreichend. Es musste nicht ausdrücklich in der Einladung darauf hingewiesen werden, dass es natürlich auch eine Diskussion darüber geben könne.

Unnötig war auch, dass Alternativangebote anderer Verwalter eingeholt wurden. Sicher seien bei einer Neubestellung eines Verwalters mehrere Alternativangebote einzuholen - nicht aber bei einer Wiederbestellung des amtierenden Verwalters.

Sind beispielsweise die Wohnungseigentümer oder große Teile der Eignergemeinschaft mit der Arbeit des bisherigen Verwalters unzufrieden oder besteht Veranlassung, seine Honorierung zu überprüfen, könnten Alternativangebote erforderlich sein. Erfüllt ein Verwalter seine Aufgaben aber ordnungsgemäß, entspricht es auch ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn er wiederbestellt wird. Nur wenn ein spürbar höheres Honorarverlangen zu anderen Verwaltern gegeben ist, könne seine Wiederbestellung anfechtbar sein.

Weniger Wohnungen

Um das Honorar ging es in einem anderen Fall: Nach LBS-Auskunft war bei einer Eigentümergemeinschaft im Rheinland die Frage nach dem Verwalterhonorar wieder offen, nachdem mehrere Wohnungen zusammengelegt worden waren.

Der Fall vor dem Amtsgericht Aachen (Az. 119 C 49/08): Die Gemeinschaft bestand ursprünglich aus neun Wohnungen. Doch bereits in der Teilungserklärung war vereinbart, dass einige der Wohnungen ohne Zustimmung der übrigen Mitglieder zusammengelegt werden könnten. So kam es dann auch. Aus je zwei Einheiten wurde eine, und die Gesamtzahl der Wohnungen betrug nun sieben statt neun.

Der Verwalter war allerdings der Meinung, dass ihm seine bisherigen Honorare von monatlich 18 Euro pro Einheit zustünden. Er forderte für die zusammengelegten Wohnungen also je 36 Euro, um wieder auf seinen alten Betrag zu kommen. Dagegen wehrten sich die Mitglieder der Gemeinschaft.

Für den Richter war maßgeblich, dass sich der Verwalter in seinem Vertrag auf die speziellen Bedingungen dieser Anlage eingelassen hatte. Das heißt: Ihm musste von Anfang an klar sein, dass es zu einer Zusammenlegung kommen könne. Deswegen müsse er weiter mit 18 Euro pro Wohnung zufrieden sein. Der Betrag, so tröstete der Richter den Verwalter, sei trotzdem noch "marktüblich und angemessen".

Keine Auskunft mehr

Wohnungseigentümer sollten an den Eigentümerversammlungen teilnehmen, um offene Fragen zu klären und an den Beschlüssen mitzuwirken. Tun sie dies nicht, können sie vom Verwalter nicht erwarten, dass er ihnen separat ausführlichste Auskünfte erteilt und Unterlagen übersendet. Auf dieses Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. V ZR 66/10) weist die Wüstenrot Bausparkasse hin.

In dem Fall hielt es der Eigentümer einer selbstgenutzten Wohnung nicht für nötig, die Eigentümerversammlungen zu besuchen. Er schickte aber laufend Schreiben an den Verwalter und verlangte schriftliche Auskünfte und Unterlagen zur Jahresabrechnung und zu vielen anderen Angelegenheiten der Verwaltung. Nachdem der Verwalter ihm schon 98 Schreiben beantwortet und zahlreiche Unterlagen übersandt hatte, weigerte er sich, weitere Fragen zu beantworten.

Vor Gericht zog der Eigentümer den Kürzeren. Laut BGH kann ein einzelner Wohnungseigentümer grundsätzlich nur in der Eigentümerversammlung Auskunft zu offenen Fragen verlangen. Das Recht zur Auskunft könne nämlich nur von den Eigentümern gemeinschaftlich geltend gemacht werden. Es sei denn, es handele sich um Angelegenheiten, die nur einen Eigentümer gesondert betreffen.

Nur wenn in der Eigentümerversammlung keine ausreichende Gelegenheit besteht, offene Fragen zu klären, müsse der Verwalter einzelnen Eigentümern auch außerhalb der Versammlung Auskünfte erteilen. Und gewünschte Unterlagen könne ein Eigentümer grundsätzlich nur in den Geschäftsräumen des Verwalters einsehen. Dort könne er sich auf seine Kosten Kopien anfertigen.