Urteile

Makler-Verträge müssen klar sein

Maklerverträge sind kein trockenes Juristenthema - sondern oft mit viel Geld, weil teurer vermittelten Immobilien verbunden. Die Berliner Kanzlei Breiholdt Rechtsanwälte stellt hier zwei vor deutschen Gerichten entschiedene Vertragsfälle vor.

Ein zum Verkauf entschlossener Maklerkunde kündigte einen "Alleinauftrag", eine Vermittlung, die also nur einem Makler möglich war - andere gehen leer aus. Nach der Kündigung aber gestattete der Kunde dem Makler, sich weiter um die Vermittlung der Immobilie zu bemühen - nur eben nicht mehr allein, und prompt gelang einem anderen Kollegen die Vermittlung. Der Fall landete vor dem Oberlandesgericht Köln (Az. 24 U 99/10).

Die Kündigung, so das Gericht, beruhte auf einer Klausel in jenem Makleralleinauftrag nach einer Festlaufzeit von sechs Monaten. Die Kündigung des Kunden erfolgt mit Schreiben zum 11. Dezember nach Ablauf der Bindungsfrist von sechs Monaten. Der Makler aber meinte, dass die Vertragsparteien sich darüber einig seien, dass auch nach Beendigung des Alleinauftrages ein Maklervertrag fortbestehen soll - und er klagte auf Provisionszahlung.

Das OLG Köln sieht dies anders: Werde ein Alleinauftrag gekündigt mit dem Hinweis, dem Makler sei gestattet, sich weiter um den Vertrieb der Immobilie zu bemühen, so entstehe ein Provisionsanspruch gegen den zum Verkauf entschlossenen Maklerkunden grundsätzlich nur dann, wenn dieser Makler ihm gegenüber jetzt erneut ein eindeutiges Provisionsverlangen äußert.

Kündigung des Vertrages

Nach der Kündigung des Makleralleinauftrages bestehe jedenfalls regelmäßig kein provisionspflichtiger Maklervertrag fort. Die Kündigung könne vom Makler nur als Wunsch zur kompletten Beendigung des Vertragsverhältnisses insgesamt verstanden werden. Selbst die Einräumung der Möglichkeit gegenüber dem Makler, das Objekt Kaufinteressenten gegen ein Provisionsversprechen durch diese nachzuweisen, sei vom Bestehen eines Maklervertrages zwischen den Parteien nicht abhängig. Fehlt aber ein ausdrückliches Provisionsverlangen des Maklers, so folge aus der Tatsache, dass eine Partei sich die Mitwirkung des Maklers gefallen lässt, nicht notwendigerweise, dass sie mit dem Makler in Vertragsbeziehungen treten will. Vielmehr sei es Sache des Maklers, deutlich zu machen, dass er auch mit dem Kunden in Vertragsbeziehungen treten will und eine Provision erwartet.

Zum zweiten Fall: Verträge entstehen nicht immer dadurch, dass zwei Menschen sich an einen Tisch setzen und Papiere mit ihrer Unterschrift versehen: Auch für Maklerverträge gibt es andere Möglichkeiten, wie ein Fall vor dem Oberlandesgericht Hamburg (Az. 13 U 27/10) zeigt.

In dem Fall hatte der Käufer einer Eigentumswohnung vom Makler Schadenersatz verlangt. Dem Käufer war vom Makler die Wohnung per Exposé angeboten worden. Darin hatte der Makler das Objekt so beschrieben: "Das Haus befindet sich in einem gepflegten Zustand. Es besteht kein Instandhaltungsstau."

Aber: Die Verwalterfirma hatte drei Jahre vor dem Verkauf der Eigentumswohnung das Schreiben einer Firma erhalten, die das Objekt auf Schwammbefall untersucht hatte. Nach diesem Schreiben wiesen die freigelegten Sparrenfüße erhebliche Schäden durch Insekten- und Pilzbefall auf. Der Balkenkopf war beschädigt. Die Firma empfahl, unbedingt näher bezeichnete Maßnahmen durchzuführen - den Briefwechsel kannte der Makler.

Im Rahmen der notariellen Beurkundung war die Provisionsklausel in den Kaufvertrag aufgenommen und dem Makler vom Käufer die Zahlung einer Provision versprochen worden. Im Schadenersatzprozess des Käufers wollte nun der Makler von dem Vertrag nichts wissen: Ein Maklervertrag laut § 652 BGB sei gar nicht zustande gekommen, weil aus der Aufnahme der Provisionsregelung im notariellen Kaufvertrag folge, dass zuvor keine vertraglichen Bindungen zwischen Makler und Käufer bestanden hätten - folglich könne er auch gar keine Vertragsverletzung begangen haben.

Haftung für Schäden

Das OLG aber gab der Klage des Käufers statt: Die Tatsache, dass eine Maklerklausel in den Kaufvertrag aufgenommen worden ist, führt nicht dazu anzunehmen, dass zuvor keine vertragliche Bindung bestanden habe. Nach Kenntnis des Gerichts würden vielmehr entsprechende Maklerklauseln standardmäßig in fast jedem von Maklern vermittelten Kaufverträgen aufgenommen. Die Klausel diene regelmäßig der unzweifelhaften Klarstellung des Anspruchs des Maklers.

Da der Makler in diesem Fall dem Käufer ein Exposé mit Provisionshinweis übersandt und dieser Kunde dann auch Maklerdienste in Anspruch genommen habe, sei der Vertrag also zustande gekommen - und damit hafte der Makler dann auch aus diesem Vertrag. Somit hätte er die Pflicht gehabt, auf die Schreiben zum Thema Schwamm aufmerksam zu machen. Das Urteil: Dem Schadenersatzanspruch des Käufers wurde stattgegeben.