Immobilien-Telefon: Rat für Mieter

Baulärm als Kündigungsgrund?

Wir haben bei unserem Vermieter die schwache Heizung im vergangenen Winter oft kritisiert und ihm auch andere Mängel mitgeteilt. Zudem bastelt er ständig irgendwo herum - zeitlich nicht besonders effektiv, dadurch ist alles mit lang anhaltendem Baulärm verbunden. Ist das ein Kündigungsgrund?

Ein Reinickendorfer Mieter

Kündigen können Sie unter Einhaltung der Kündigungsfristen immer, als Mieter braucht man dafür keinen Grund.

Also vermute ich aus Ihrer Frage, dass Sie wohl eher die fristlose Kündigung meinen. Fristlos kann man kündigen, wenn die Mietsache erhebliche Mängel besitzt, wenn dem Vermieter eine angemessene Frist zur Mängelbehebung gesetzt wurde und diese erfolglos verstrichen ist. Ob Baulärm "erheblich" genug ist, möchte ich bezweifeln - er müsste schon von morgens 7 Uhr bis spätabends so deutlich hörbar sein, dass man sich quasi in der Wohnung kaum noch aufhalten kann.

Ist so erheblicher Lärm nachzuweisen, liegt ein Mangel vor, der zur Folge hat, dass dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht gewährt wurde und daher die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB) gegeben sind. Eine fristlose Kündigung erfordert nicht, dass der Mieter darlegt, warum die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der im angegebenen § 543 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt. Bei diesen Kündigungsgründen handelt es sich um typisierte Fälle der Unzumutbarkeit. Soweit deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt sind, ist grundsätzlich auch ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung gegeben. Allerdings kann das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen besonderer Umstände des Einzelfalls verwirkt sein. Dies kommt etwa in Betracht, wenn der Mieter, der den Wohnungsmangel erkannt hat, nicht zeitnah fristlos kündigt.

Frank Maciejewski: Rechtsanwalt beim Berliner Mieterverein