Bußgeld

Ämter suchen online nach Schwarzbauten

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Harald Czycholl und Dietmar Treiber

Ob Gartenhaus, Wintergarten, Carport oder überdachte Terrasse: - viele Eigenheimbesitzer haben im Lauf der Jahre das eigene Zuhause noch ein bisschen größer und schöner gemacht. Doch auch kleinere Umbauten müssen der Baubehörde bekannt sein. Und deren Suche nach Schwarzbauten wird immer moderner.

Die Ämter nutzen mittlerweile Online-Dienste wie Google Street View und Luftbildaufnahmen, um Grundstücke auf neu gebaute Objekte zu überprüfen.

Die Straßenansicht von Googles Street View ist dabei noch das weniger effektive Mittel, schließlich geben die wenigen von den Google-Wagen aus aufgenommenen Schnappschüsse wenig her, um beurteilen zu können, ob hier ein Eigenheim zwei Meter zu breit gebaut wurde bzw. ob Gartenhaus oder Garage einen Meter zu nah an der Nachbargrenze stehen.

Geben Bauamts-Mitarbeiter aber ein konkrete Adresse bei Google ein und klicken dann auf die daraufhin angebotene kleine Landkartengrafik von maps.google.de, dann erscheint nach mehreren Vergrößerungs-Klicks eine so genaue Luftbildansicht der jeweiligen Immobilien-Adresse, dass man selbst Gartenstühle auf der Terrasse erkennen kann - und den vielleicht ungenehmigten Schuppen hinterm Haus auch. Eine Prüfung mehrerer Berliner Ansichten ergab allerdings, dass die dabei zu erkennenden Motive schon mindestens drei Jahre alt sein müssen. Aber auch das lässt einen Schwarzbau von 2005 leicht aufspüren.

Wer An- und Umbauten an Wohnhäusern, Garagen, Wintergärten oder Vordächern vornimmt, sollte dafür immer eine Baugenehmigung einholen, rät die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein - auch wenn der Umweg über Behörde, Genehmigungsanträge und Gebühren lästig sei. "Wer einen genehmigungspflichtigen Umbau ohne dafür erforderliche Genehmigung vornimmt, macht sich einer Ordnungswidrigkeit schuldig", warnt Eva Feldmann, Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht aus Dortmund. Dafür können Behörden eine Geldbuße von bis zu 50 000 Euro verhängen.

Wird ein Schwarzbau entdeckt, schickt oft die Baubehörde die entsprechende Luftbildaufnahme an den Eigentümer, verbunden mit der Aufforderung, den illegalen An- oder Umbau nachgenehmigen oder abzureißen zu lassen.

Die Regelungen des Baurechts sind vielfältig und unübersichtlich. Die Grundzüge legt der Bund im Baugesetzbuch fest. Und dann gibt es noch die Bauordnungen der Bundesländer. "Daraus ergibt sich die Genehmigungspflichtigkeit der Anlage", erklärt Anwältin Feldmann: "Grundsätzlich gilt, dass ein Bauantrag notwendig ist, sobald die Statik verändert wird." Auch äußerliche Veränderungen seien meist genehmigungspflichtig.

Verstoß gegen Denkmalrecht

Besonders heikel sind Umbauten an denkmalgeschützten Häusern: Dann ist nämlich nicht nur eine Genehmigung der örtlichen Baubehörde, sondern auch die Zustimmung des Denkmalamts nötig. "Baudenkmäler haben ihren Reiz. Sie sind aber in Unterhaltung und Sanierung viel aufwendiger", sagt Roman Schäfler vom Verband Privater Bauherren.

Die Auflagen der Denkmalämter zu Materialien, Farben und Fassaden müssen in Einklang mit den modernen Wohnwünschen der Besitzer gebracht werden. Wenn es dann noch um Energiesparmaßnahmen geht, stößt der Denkmalschutz an Grenzen - schließlich kann ein Fachwerkhaus nicht einfach von außen mit Dämmplatten eingepackt werden. Daher sind alle Besitzer von Baudenkmälern auch grundsätzlich von der Pflicht zum Energieausweis befreit. Wer aber ohne Genehmigung saniert oder umbaut, der bekommt nicht nur keine Bescheinigung und damit auch keinen Steuererlass, sondern obendrein ein Verfahren wegen illegalen Bauens.