Gerichtsurteile

Viel Streit um Sauberkeit im Haus

Das Thema Sauberkeit kann im Mietshaus umstritten sein - und zwar so sehr, dass es sogar Ausgangspunkt für Prozesse sein kann. Dazu einige Beispiele, zusammengestellt vom Bundesverband der Landesbausparkassen.

Am häufigsten geht es um Kosten: Und so muss sich ein Vermieter bei seinen Nebenkosten zum Themenbereich Reinigung an dem orientieren, was ortsüblich ist. Das hatte ein Hausbesitzer im Rheinland nicht getan, berichten die Landesbausparkassen. Der Vermieter veranschlagte für die Gebäudereinigung einen Betrag von 36 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche. Das schien den Mietern wesentlich überteuert, der Vergleichswert in der Stadt betrug ganze 23 Cent pro Quadratmeter. Das Amtsgericht Köln (Az. 203 C 74/08) gab den Mietern Recht. Hier werde offensichtlich dem Gebot der Wirtschaftlichkeit nicht entsprochen.

Manche Fragen der Reinlichkeit sind offenbar nicht leicht zu beantworten, zumindest aus Laiensicht. So musste über mehrere Instanzen hinweg geklärt werden, ob die Reinigung eines Öltanks zu den umlagefähigen Kosten zählt. Der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 221/08) bejahte dies am Ende. Zu den Ausgaben für die zentrale Heizanlage gehöre auch die Tankreinigung. Dies sei keine Instandhaltungsmaßnahme, sondern diene der Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit.

Laufende Müllkosten

Auch die Gebühren für die Sperrmüllabfuhr zählen zu den umlagefähigen Betriebskosten. Zwar entstünden diese Ausgaben nicht jährlich, "aber doch laufend", urteilte der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 137/09). Hier sei es regelmäßig so gewesen, dass Mieter unberechtigt Müll auf den Gemeinschaftsanlagen abgestellt hätten, der dann entsorgt werden musste. Selbst wenn unbekannte Dritte dafür verantwortlich seien, könne die Allgemeinheit mit den Kosten belastet werden.

Ein anderer Fall: Niemand fegt oder wischt freiwillig den Flur und das Treppenhaus vor seiner Wohnungstüre. Doch wenn der Eigentümer einer Wohnanlage per Mietvertrag einen Reinigungsplan aufgestellt hat, muss man sich als Mieter auch daran halten - zumindest wenn einen die Anforderungen nicht über das Zumutbare hinaus belasten.

In einem Fall vor dem Amtsgericht Borken (Az. 15 C 466/04) ging es darum, dass jede Partei von ihrem Podest abwärts die Treppe bis zur nächsten Wohnung reinigen sollte. Der Boden der Kellerräume sollte von den Mietern im Wechsel gesäubert werden. Mit dieser Lösung war eine Partei jedoch nicht einverstanden und ließ sich vom Eigentümer vor Gericht verklagen. Dort fiel die Entscheidung nach LBS-Auskunft eindeutig aus: "Die Beklagte ist verpflichtet, das Treppenhaus, die Hausflure und die den Mietern zur gemeinsamen Benutzung zur Verfügung stehenden Kellerräume regelmäßig nach den Vorgaben des Mietvertrages zu reinigen."

Muffiger Keller

Feuchte Keller sind nicht immer ein Grund für eine Mietminderung. In Altbauten müsse sogar mit einer gewissen Feuchtigkeit und Nässe gerechnet werden, berichtet der Eigentümerverband Haus & Grund unter Berufung auf ein Urteil des Landgerichts Berlin (Az. 67 S 61/10). Daher müsse ein Mieter genau nachweisen können, dass die Feuchtigkeit besonders stark ist, wenn er deshalb die Miete kürzen will. In dem Fall hatte ein Mieter bemängelt, dass sein Keller dauerhaft feucht sei und er dort keine Gegenstände lagern könne. Aus diesem Grund zahlte er weniger Miete. Vor dem Landgericht wurde er jedoch zur Nachzahlung verurteilt, da er es nicht geschafft habe, das Ausmaß der Nässe darzulegen. Sein Argument, der Keller sei bei Vertragsabschluss trocken und später immer feucht gewesen, reiche als Begründung nicht aus.

Menschliches Bedürfnis

Sauberkeit ist ein menschliches Bedürfnis - manchmal auch zu ungewöhnlichen Zeiten. Stundenlanges Duschen oder Baden ist zwar unzulässig, meinte einmal das Oberlandesgericht Düsseldorf (Az. 5 Ss 411/90), aber 30 Minuten müssten einem Mieter dafür dazu erlaubt sein - auch mitten in der Nacht. Allerdings wurde die Zeit für "vorbereitende Tätigkeiten wie Ein- und Ablaufenlassen des Wassers" bei dieser nächtlichen Nachbarnstörung mit eingerechnet.

Duschen nach 24 Uhr verboten: Solch eine Festlegung hat nach besagtem Urteil sicher keine Chancen mehr. Und tatsächlich entschied mehr als fünf Jahr nach dem OLG-Urteil das Landgericht Köln (Az. 1 S 304/96): Da auch nächtliches Waschen, Baden oder Duschen Grundbedürfnisse sind, braucht ein Mieter keine Konsequenz zu fürchten, wenn er diese Mietvertrags- oder Hausordnungs-Regeln nicht beachtet.

Und dass sich ein Mann beim Gang auf die Toilette doch bitte hinsetzen möge, wenn er im WC ein dringendes Bedürfnis spürt, mit dieser Klage kommt man auch nicht durch. Jedenfalls nicht vor dem Amtsgericht Wuppertal (Az. 34 C 262/96). Dass ein Nachbar jedes Strahlgeräusch durch die hellhörigen Wände und Decken vernehmen kann, schien dem Richter nicht Anlass genug, das Platznehmen auf der Klobrille zu verordnen.