Finanzierung

Per Eigenheimrente zur eigenen Immobilie

"Richtig im eigenen Finanzierungskonzept berücksichtigt, können private Bauherren mit Fördermitteln einen ordentlichen Geldbetrag einsparen", erklärt Marcus Rex, Vorstand der BS Baugeld Spezialisten AG.

Vor allem rühmt er die Vorteile von Wohn-Riester - was er als Nachteile nicht erwähnt, schildern wir unter "Kontra Riester".

Pro Riester-Darlehen

Das Eigenheimrentengesetz gibt es seit Januar 2008. Der Staat verbindet dort zwei Möglichkeiten der privaten Altersvorsorge: selbstgenutztes Wohneigentum und die staatlich geförderte Vorsorge mit der Riester-Rente. Wer mit einem Riester-Vertrag fürs Alter vorsorgt, kann angespartes Geld entnehmen und es als Eigenkapital in Bau oder Kauf einer Immobilie oder in die Tilgung eines Immobilienkredits zu stecken. Wichtigste Bedingung: Die Immobilie muss vom Riester-Sparer selbst als Hauptwohnsitz genutzt werden.

Ein Wohn-Riester-Darlehen funktioniert wie ein Annuitätendarlehen mit einem für die Laufzeit vereinbarten Zinssatz. Das heißt: Die Monatsrate bleibt konstant und bietet Haus- und Wohnungsbesitzern eine hohe Planungssicherheit - vor allem wenn günstige Baugeldzinsen lange festgeschrieben werden.

Für künftige Bau- oder Kaufvorhaben hält Rex das Riester-Bausparen für ideal. Die Zeit bis zur Realisierung des Vorhabens werde für das Ansparen des Riester-Bausparvertrages genutzt. Anschließend kann das angesparte Bausparkapital für Kauf, Bau oder auch für die Entschuldung einer selbstbewohnten Immobilie verwendet werden.

Für wen ist Wohn-Riester interessant? Riester-Rente und Wohn-Riester sind durch die steuerfinanzierte Förderung vor allem für Geringverdiener und Familien mit Kindern interessant. Insbesondere, wenn Kinder nach dem 31. Dezember 2007 geboren sind. Die jährliche Kinderzulage beträgt hier 300 Euro.

In welcher Höhe erfolgt die Wohn-Riester-Förderung? Sie entspricht der Riester-Renten-Förderung. Um die volle Riester-Förderung zu erhalten, muss der Riester-Sparer jährlich mindestens vier Prozent seines sozialversicherungspflichtigen Brutto-Vorjahreseinkommens (maximal 2100 Euro) in einem Riester-Vertrag ansparen. Davon aber wird noch etwas abgezogen, nämlich die Riester-Zulage des Sparers oder gegebenenfalls der Zulagen für die Kinder.

Der Staat beteiligt sich nämlich an dem Mindestbeitrag der Riester-Rente mit einer jährliche Grundzulage von 154 Euro für Ledige bzw. 308 Euro für Verheiratete. Für ältere Kinder wird eine jährliche Riester-Förderung in Form einer Kinderzulage in Höhe von 185 Euro gewährt, für jüngere wie geschildert sogar 300 Euro.

Kontra Riester-Darlehen

Nun zu den Nachteilen, die Marcus Rex auslässt: Der Ende der Wohn-Riester-Geschichte ist nämlich nicht - wie beim normalen Kredit - mit der letzten Rückzahlungsrate erreicht. Wer als Wohn-Riesterer eine ordentliche Summe zusammensparen will, braucht dafür viel Zeit. Wer mit 25 Jahren einen Riester-Bausparvertrag abschließt und gleich mit der Höchstsumme von jährlich 2100 Euro bespart, müsste dazu 52 000 Euro sozialversicherungspflichtiges Einkommen haben - das schafft kein Geselle, und angehende Akademiker sind mit 25 Jahren oft noch an der Uni.

Aber bleiben wir mal beim jungen Top-Verdiener. Mit 2100 Euro im Jahr hat er erst nach gut 20 Jahren etwa 50 000 Euro Wohn-Riester-Kapital zusammen, die er für eine Immobilie einsetzen kann. Da wäre er bereits 45 Jahre alt und würde den Riester-Kredit dann 20 Jahre lang abzahlen.

Mit etwa 65 Jahren geht er in Rente und würde dann eine auf seinem "Wohnförderkonto" aufgelaufene fiktive Zwei-Prozent-Quote versteuern müssen. Dagegen ist erst einmal nichts zu sagen - schließlich handelt es sich um eine staatliche Subventionierung. Auch der Riester-Renten-Bezieher zahlt Steuern, wenn er jeden Monat seine Rente bekommt.

Der Nachteil ist nur, dass bei der Eigenheimrente weiterhin darauf geschaut wird, ob der Wohn-Riesterer in der geförderten Wohnung oder dem geförderten Haus wohnen bleibt - und das bis zu seinem 85. Geburtstag. So lange nämlich währt die Steuerpflicht ab Rentenbeginn. Wird das Objekt in der Zwischenzeit verkauft, gilt dies als "förderschädlicher" Sachverhalt - mit dem Risiko, alle zuvor erhaltenen Riester-Steuer- und Zulagen-Vorteile wieder an den Staat zurückzahlen zu müssen. Jedenfalls dann, wenn man das beim Verkauf erzielte Geld nicht wieder in ein anderes Immobilieneigentums-Projekt steckt.

Daran aber kann es bei vielen Menschen hapern. Beispielsweise könnte ein Senior oder eine Seniorin das in früheren Jahren mit Riester-Geld bezahlte Eigenheim mit 70 Jahren verkaufen, weil die Gartenarbeit ihm oder ihr zu viel wird, nachdem der Lebenspartner gestorben ist. Oder er/sie könnte verkaufen müssen, um wegen Gebrechlichkeit aus der nicht barrierefreien Immobilie in ein Altersheim zu ziehen. Oder die riester-geförderte Eigentumswohnung wird verkauft, um als Pflegefall die letzten Jahre im Einfamilienhaus der Tochter leben zu können. All diese Fall-Kandidaten verstoßen gegen die Riester-Bedingungen. Und wer kann heute schon mit Sicherheit sagen, dass er seine mit Riester-Geld gekaufte Immobilie bis zum 85. Geburtstag bewohnt?