Sicherheit

Viel Streit um die Mietkaution

Vor dem Einzug in die Traum-Mietwohnung ist noch einiges zu erledigen und zu koordinieren. Da wären beispielsweise der Umzug und die oft vom Vermieter vorher geforderte Mietkaution. Die Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH hat einige Tipps für den richtigen Umgang mit der Kaution zusammengestellt, hier ergänzt um einige Urteile.

Die Mietkaution soll dem Vermieter bereits ein erstes Vertrauen in den zukünftigen Mieter geben. Außerdem ist sie eine Sicherheitsleistung, um mögliche Ansprüche des Vermieters abzusichern. Eine Kaution muss allerdings nur dann hinterlegt werden, wenn im Mietvertrag Entsprechendes vereinbart wurde.

Maximal darf sie drei Monatskaltmieten betragen, also ohne Nebenkosten. Allerdings ist es möglich, die Kaution auch in drei gleichen Monatsraten zu bezahlen, wenn dies mit dem Vermieter abgesprochen wurde.

Es gibt verschiedene Formen der Mietkaution. Die wohl geläufigste ist die Barkaution. Sie ist zwingend treuhänderisch zu verwalten, also getrennt vom Vermögen des Vermieters zu halten.

Kein Barzahlungs-Zwang

Wenn etwa wie in einem BGH-Fall (Az. VIII ZR 98/10) ein Eigentümer forderte, dass der Mieter den fälligen Betrag von 2000 Euro bar zahlen soll, liegt er damit nicht immer richtig. Die Forderung irritierte den Mieter, der sich darauf einzugehen weigerte. Prompt sprach der Eigentümer die Kündigung aus - unter anderem wegen der vermeintlich nicht übergebenen Kaution. Es kam zum Prozess bis vor die höchste deutsche Zivilrechtsinstanz. Doch der BGH stellte klar, dass der Mieter ein "insolvenzfestes" Konto fordern darf - getrennt also vom Vermögen des Eigentümers -, auf das er dann den Betrag überweisen kann. Wird ein solches Konto nicht benannt, so kann dem Mieter auch nicht mit der Begründung gekündigt werden, er habe die Zahlung der Kaution verweigert.

Üblicherweise wird für die Kaution ein Sparbuch eingerichtet, das laut Gesetz normalerweise wie eine Spareinlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist zu verzinsen ist. Der Mieter kann regelmäßige Kontoauszüge verlangen, um die korrekte Anlage zu überprüfen (und seine Zinseinnahmen versteuern zu können).

Die Mietkaution kann auch eine Bürgschaft sein, etwa von einer Bank oder von speziellen Anbietern. Dann ist die Kaution nicht sofort fällig, doch entstehen für den Mieter jährliche Gebühren, die je nach Bank zwischen zwei und drei Prozent der Bürgschaftssumme betragen.

Wenn das Mietverhältnis beendet wird, hat der Vermieter etwas Zeit, um sich vergewissern zu können, ob er noch offene Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht. Das kann etwa die Nebenkostenabrechnung sein oder auch eine ausstehende Rechnung, die vom Mieter zu übernehmen war. In der Regel beträgt die Überlegungsfrist des Vermieters drei bis sechs Monate nach Mietende.

Als angemessen können auch zwei bis drei Monate gelten, entschied einmal das Landgericht Köln (Az. 1 S 188/82), höchstens aber sechs Monate, wie das Oberlandesgericht Celle (Az. 2 U 7/84) befand. Nur in besonderen Ausnahmefällen kommt laut Bundesgerichtshof (Az. VIII ARZ 2/87) auch einmal eine längere Frist in Betracht.

Abrechnung abwarten

Steht die Betriebskostenabrechnung noch aus, kann der Vermieter laut Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 71/05) zumindest einen Teil der Mietkaution zurückhalten, wenn er mit Nachforderungen an den Mieter rechnet. In diesen Fällen darf der Vermieter also nicht die volle Mietkaution einbehalten, aber zumindest einen Teil davon.

Danach hat der Mieter Anspruch auf Rückzahlung der Sicherheit. Der Vermieter muss dem "so schnell wie möglich" nachkommen - sofort, wenn klar ist, dass der Vermieter gar keine Mietvertrags-Ansprüche mehr hat. Für eins jedenfalls darf der Vermieter die Kaution nicht verwenden - für seine Anwaltskosten. Dies entschied das Landgericht Duisburg (Az. 13 S 58/10).

Mieter und Vermieter hatten sich vor Gericht über einen Wasserschaden in der Wohnung gestritten, berichtet der Deutsche Anwaltverein. Der Mieter hatte wegen des Schadens gekündigt und die Rückgabe des verpfändeten Sparbuchs verlangt. Der Vermieter aber rückte es nicht heraus, weil er nach dem Prozess einen Anspruch auf Erstattung seiner Anwaltskosten habe. Das Gericht lehnte ab: Eine Mietsicherheit diene als Rücklage für Zahlungsausfälle des Mieters - nicht aber für die Kosten eines Rechtsstreits.