Urteile

Viel Streit um die "zweite Miete"

Immer wenn Energiepreise und Arbeitslöhne nach oben klettern, steigen zwangsläufig auch die Neben- und Betriebskosten für Immobilien. Man hat in dem Zusammenhang den Begriff von der "zweiten Miete" geprägt.

Damit soll ausgedrückt werden, dass Wohnungsbesitzer über den eigentlichen Mietbetrag hinaus meistens noch eine erhebliche Summe für Heizung und sonstige laufende Aufwendungen des Gebäudes bezahlen müssen. Oft wird in Miet- und Eigentumswohnungen darum gestritten, was als "Betriebskosten" alles abgerechnet werden darf und was nicht. Der Bundesverband der Landesbausparkassen hat dazu wegweisende Urteile gesammelt - von der Art der Rechnungslegung bis zu Vorauszahlungen.

Der Vermieter ist verpflichtet, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten - zumindest wenn Mieter von solchen Betriebskosten-Entscheidungen betroffen sind. In einem Streitfall hatte der Eigentümer einen Vertrag mit einer Wärmecontracting-Firma geschlossen, was Nachzahlungen zur Folge hatte. Der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 243/06) hielt das nicht für beanstandenswert. Der Mieter habe schon deswegen keine Ansprüche, weil der Contracting-Vertrag bereits vor dem Vertrag mit ihm selbst unterzeichnet worden war. Beim Wärmecontracting gibt der Vermieter seine gesamte Heizung und der Abwicklung an eine Fremdfirma ab - Mieterschützer kritisieren, dass durch diesen Schritt Mieter auch die Kosten einer Erneuerung der ganzen Heizung auf Mieter umlegbar sind, was im traditionellen Verfahren eigentlich am Vermieter hängen bleiben würde.

Rechtzeitig abrechnen

Im Regelfall zahlt ein Mieter Nebenkosten monatlich im Voraus und hat Anspruch auf eine detaillierte Abrechnung. Diese ist dem Mieter spätestens bis Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Für einen Abrechnungszeitraum 2010 muss das Schreiben also bis Ende 2011 dem Mieter zugegangen sein. Daraus muss sich eindeutig ergeben, ob Nachzahlungen fällig sind oder eine Rückerstattung erfolgt. Nach Ansicht des BGH (Az. VIII ZR 107/08) hat der Eigentümer dafür zu sorgen, dass dem Mieter die Abrechnung rechtzeitig, also in der vorgeschriebenen Frist, zugestellt wird. Dabei sind auch unerwartete Verzögerungen durch die Post einzukalkulieren. Kommt es zu spät, hat der Vermieter keinen Anspruch mehr auf Ausgleich zu geringer Vorauszahlungen mit der Schlussabrechnung.

Einen ganz bestimmten und durchaus plausiblen Grund für verspätete Abrechnungen kann der Eigentümer allerdings anführen: Wenn er selbst die Fristüberschreitung nicht zu verantworten hat, weil zum Beispiel die Kommune einen erforderlichen Gebührenbescheid erst nach Ablauf der zwölf Monate zusendet, dann sind Ausnahmen möglich. So entschied es der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 220/05). Innerhalb von drei Monaten nach dem Eintreffen der fehlenden Unterlagen sind allerdings Nachforderungen dann aber geltend zu machen.

Manche Menschen erledigen alles auf den letzten Drücker. Das war offensichtlich auch bei einer Nebenkostenabrechnung der Fall, die am (letztmöglichen) Silvestertag um 19.11 Uhr per Fax versandt wurde - und das noch nicht einmal direkt an den Mieter, sondern an dessen Rechtsanwalt. Das schien dem Amtsgericht Köln (Az. 210 C 31/05) dann doch zu knapp. Man müsse davon ausgehen, dass ein Anwaltsbüro um diese Zeit geschlossen sei. Die Abrechnung sei demnach - juristisch gesehen - erst am 2. Januar und damit ganz klar zu spät zugestellt worden.

Zu niedrig angesetzt

Eine schwierige Frage ist es oft, wie hoch die Betriebskostenvorauszahlungen angesetzt werden müssen - vor allem wenn vergleichbare Erfahrungen fehlen. Einem Eigentümer darf es nicht angelastet werden, wenn er unabsichtlich den Betrag deutlich zu niedrig angesetzt hat. So entschied es der BGH (Az. VIII ZR 195/03) in Karlsruhe. Schließlich könnten die Vertragspartner ja in gegenseitigem Einvernehmen sogar gänzlich von Vorauszahlungen absehen und alles im Nachhinein regeln.

Wollen Mieter übrigens die Belege der Betriebskostenabrechnung einsehen, müssen sie sich dazu meist zum Vermieter bemühen. Diese Regel gilt allerdings nicht, wenn der Sitz des Vermieters weit entfernt ist, wie die Zeitschrift "Das Grundeigentum" unter Berufung auf eine Entscheidung Landgerichts Freiburg (Az. 3 S 348/10) berichtet hat.

In dem Fall wollte ein Mieter aus Freiburg die Originalbelege zur Betriebskostenabrechnung einsehen. Der Vermieter aber hatte seinen Sitz in Bochum und lehnt es ab, eine Einsichtnahme am Mietort zu organisieren, auch weil es an geeigneten Räumlichkeiten fehlte.

Das sahen die Richter anders: Es sei nicht angemessen, dem Mieter den Weg von Freiburg nach Bochum zuzumuten. Der Vermieter müsse daher in solch einem Fall die Einsicht ausnahmsweise am Mietort organisieren - den Einwand, es fehle dafür an einem Büro verwarf das Gericht. Für eine Einsichtnahme brauche man keine "speziellen Räumlichkeiten".