Zwangsversteigerung

Häuser vom Amtsgericht

| Lesedauer: 5 Minuten
Monika Hillemacher

Des einen Freud ist des anderen Leid: Wächst dem einen die Finanzierung des Eigenheims über den Kopf, kann der andere auf ein Schnäppchen hoffen. Zwangsversteigerung heißt das Schlüsselwort.

Zehntausende Immobilien wechseln auf diese Weise jährlich den Besitzer. Wer zuschlagen will, sollte allerdings nur gut vorbereitet zum Gericht gehen.

Zu den Hausaufgaben gehört der Probebesuch von Versteigerungen. "Ein paar Termine sollte man vorher angucken, um sich mit den Abläufen vertraut zu machen", rät Claudia Kammermeier vom Bund deutscher Rechtspfleger. Interessenten sollten im Übungstermin sowohl auf den Ablauf achten als auch auf alle mit der Immobilie verknüpften besonderen Anforderungen, die zur Sprache kommen können. Kammermeiers Tipp: In eine Zwangsversteigerung sollte man mindestens genauso viel Zeit investieren wie in einen Hauskauf auf anderen Wegen.

Terminaushang am Gericht

Verantwortlich für Zwangsversteigerungen sind die Amtsgerichte. Interessenten haben mehrere Möglichkeiten, sich über Termine zu informieren: Erstens über den Aushang beim Gericht. Dies hat den Vorteil, dass die Ankündigung in der Regel früh erfolgt und Zeit zum Vorbereiten bleibt. Zweitens per Zeitungsinserat: Solche Annoncen finden sich manchmal - etwa als schwarzumrandete Kästen mit der Überschrift "Zwangsversteigerung" - im Immobilienteil. Beide Varianten enthalten übers Datum hinaus eine knappe Beschreibung der Immobilie, ihres Verkehrswerts und der Sicherheiten, die der Bieter bei der Versteigerung vorlegen muss.

Eine dritte Informationsmöglichkeit ist das Internet. Unter der Adresse www.zvg-portal.de beispielsweise veröffentlichen zahlreiche Gerichte ihre Versteigerungstermine. Die Nutzung der von den Justizverwaltungen der Bundesländer betriebenen Seite ist kostenlos. Dort bekommen Verbraucher auch detaillierte Auskünfte zum Verfahren.

Wenn man schon vor dem Gerichtsaushang steht, sollte man auch gleich dort im Hause bleiben: Denn ein weiteres Muss ist das Lesen des Sachverständigen-Gutachtens, das im Gericht eingesehen werden kann. Im Unterschied zum Interessenten hat der Gutachter Haus oder Wohnungen in der Regel oft auch von innen gesehen, aber nicht immer.

Der Gutachter listet unter anderem Knackpunkte auf wie Wegerechte von Nachbarn oder auch ein lebenslanges Wohnrecht. Weil erst im Versteigerungstermin konkrete Summen verkündet werden, "muss man aufpassen und dies beim Gebot einkalkulieren", sagt Kammermeier. Wer 100 000 Euro ausgeben will, die fremden Rechte am Grundstück aber mit 50 000 Euro zu Buche schlagen, sollte also nur ein Gebot über 50 000 Euro abgeben.

Auch einen ungefähren Verkehrswert nennt das Gutachten. Aber Achtung: Weil manch Versteigerungsverfahren sich lange hinzieht, kann auch das Gutachten des Sachverständigen teilweise schon zwei, drei Jahre alt sein - und die Preise sind nicht mehr auf dem neuesten Stand.

Ist ein interessantes Objekt gefunden, empfiehlt der Fachbuchautor Günter Mayer als nächsten Schritt Adresse, Ansprechpartner und Aktenzeichen zu notieren. "Wenn später Fragen zu stellen sind, geht ohne Aktenzeichen gar nichts", weiß Mayer aus seiner Rechtspfleger-Praxis.

Danach ist es Zeit zur Besichtigung. Zumindest von außen sollten sich Bieter ein Bild machen. Der Verband Privater Bauherren rät, einen Bausachverständigen mitzunehmen. "Er kann neuralgische Punkte wie Feuchtigkeit, Fenster oder Umbauten erkennen", sagt Eva Reinhold-Postina.

Ein Blick ins Innere des Objekts ist nur mit Erlaubnis des Eigentümers möglich - also sollte man mutig an der Tür klingeln. Bei Eigentumswohnungen empfiehlt Reinhold-Postina ein Gespräch mit dem Verwalter, um Näheres über Umlage, geplante Umbauten, Sanierungen oder mögliche Probleme zu erfahren.

Wichtig ist: "Jeder muss seine Höchstgrenze vorher ausloten - sich ganz klar zu Hause eine Grenze setzen, damit man sich nicht mitreißen lässt, wenn es hoch hergehen sollte." Denn in dem Fall droht dem neuen Eigentümer vielleicht sogar das Schicksal des Vorgängers: der Ruin.

Die Hoffnung, das ersteigerte Heim sofort nutzen zu können, kann trügen. Der Münchner Rechtsanwalt und Fachbuchautor Hans Dieter Matschke: "Einem Wohnungsmieter kann nur wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Eine Zwangsversteigerung allein reicht nicht als Begründung." Kommt eine Immobilie im Rahmen einer freiwilligen "Teilungsversteigerung" - gängig bei Erbschafts- oder Scheidungsstreit und bei Firmenauflösungen - unter den Hammer, gilt der Mietvertrag einfach weiter. Für solche Eventualitäten sollte ein "Sicherheitsabschlag" einkalkuliert werden.

Ein beliebter Streitpunkt sind Matschke zufolge Einbauten wie Küche oder Sauna. Was passiert, wenn sie beim Zuschlag noch drin waren, später aber verschwinden oder das Haus gar demoliert wird? Eine Gewährleistung gebe es nicht, so der Anwalt. Ob unentdeckter Schwamm im Haus oder marodes Dach - nach dem Zuschlag grundsätzlich allein das Problem des Erwerbers. Die Frage, "Ist das Objekt sein Geld angesichts solcher Risiken wert?" sollte sich deshalb jeder Bieter vorher stellen.

Kein Bargeld mitbringen

Zum Versteigerungstermin selbst: In der Auktion fällt der Hammer frühestens nach 30 Minuten - eine Zeit, in der Bieter den Rechtspfleger übrigens mit Fragen löchern können. Wer ein Gebot abgeben will, sollte die Immobilienfinanzierung vorher mit seiner eigenen Bank geklärt haben. Denn neben Ausweispapieren verlangt das Gericht eine Sicherheit von mindestens zehn Prozent des Verkehrswerts. Akzeptiert werden auf die Bank ausgestellte Verrechnungsschecks, Vorab-Überweisungen an die Gerichtskasse oder Bundesbankschecks - die stellt jede Bank gegen Gebühr aus. Die Zeiten von Bargeld sind längst vorbei.