Ratgeber

So werden Sie Ihren Verwalter los

Verwalter können abgemahnt werden, wenn sie das Haus einer Eigentümergemeinschaft nicht pflegen. Die Instandhaltung sei eine der wichtigsten Aufgaben von Verwaltern, erklärt der Verein "Wohnen im Eigentum" (Bonn). Bleibt ein Hausverwalter untätig, kann ihn die Eigentümergemeinschaft abmahnen.

Hat die Gemeinschaft etwa beschlossen, neue Fenster einzubauen, so müsse der Verwalter dies bald umsetzen. Macht er das nicht, sollten die Eigentümer gegen ihn vorgehen, rät der Verbraucherschutzverein. Zunächst sollte man aber versuchen, das Problem im Gespräch zu klären. Führt das nicht weiter, sei es ratsam, dem Verwalter präzise Forderungen schriftlich mitzuteilen. Bleibt er weiter untätig, sollte er abgemahnt werden. Im Prinzip habe jeder einzelne Wohnungsbesitzer das Recht zur Abmahnung. Besser sei es jedoch, wenn die Eigentümer die Abmahnung mehrheitlich beschließen.

Die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört nach § 21 Absatz 5 des Wohnungseigentumsgesetzes zur "ordnungsmäßigen Verwaltung" und damit zu den wichtigsten Aufgaben des Hausverwalters. "Der Verwalter ist als Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft und als Dienstleister gesetzlich und vertraglich verpflichtet, die Eigentümer über notwendige Instandsetzungs-, Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen zu unterrichten und auf entsprechende Beschlüsse hinzuwirken", erklärt Sandra Weeger-Elsner, Rechtsreferentin bei "Wohnen im Eigentum". Um den Wert der Wohnanlage zu erhalten, müsse er außerdem Modernisierungen planen und entsprechende Beschlüsse der Eigner in die Wege leiten.

Am Ende die Abberufung

Hat die Eigentümergemeinschaft eine Maßnahme beschlossen, hat der Verwalter sie nach § 27 Abs. 1 WEG unverzüglich umzusetzen. Tut er das nicht, sollten die Eigentümer aktiv werden und gegen ihn vorgehen. Weil Reparaturen und die unverzügliche Umsetzung von Beschlüssen "Kardinalpflichten" des Verwalters sind, können Eignergemeinschaften einen untätigen Verwalter in krassen Fällen auch abberufen und zugleich den Verwaltervertrag mit ihm vorzeitig kündigen.

Hat der Verwalter alle Aufforderungen zum Handeln und gesetzte Fristen verstreichen lassen, ohne etwas zu tun, sollte er abgemahnt werden. "Eine Abmahnung ist ein einfaches und kostengünstiges Mittel, um Druck auf den Verwalter auszuüben. Sie dokumentiert, dass sein Verhalten Anlass zu Beanstandungen gibt", erläutert Sandra Weeger-Elsner. Wird der Vertrag vorzeitig gekündigt, kann durch die Abmahnung in einem Gerichtsverfahren besser belegt werden, dass das Vertrauensverhältnis gestört ist.

Abmahnungen sind übrigens formfrei und nicht fristgebunden. Sie sollten allerdings "zeitnah", also innerhalb von zwei Wochen nach Kenntnis eines Verstoßes, ausgesprochen werden.

Verstößt der Verwalter gegen den Grundsatz der "ordnungsgemäßen" Verwaltung, kann jeder Eigentümer eine Abmahnung aussprechen. "Besser ist es aber, wenn die Eigentümer die Abmahnung mehrheitlich beschließen", rät die Rechtsexpertin. Denn der Mehrheitsbeschluss signalisiert Einigkeit und verleiht der Abmahnung mehr Gewicht.

Manchmal helfen in Streitfragen zwischen Eigentümern und Verwaltern auch Urteile weiter - wie etwa im Landgericht Bonn (Az. 8 S 286/09) zu der Frage, wer bei einem Verwalter-Wechsel die Mietnebenkosten-Abrechnung vornehmen muss. Die Berliner Kanzlei Breiholdt Rechtsanwälte berichtet von dem Fall.

Nach Ablauf der Verwaltungstätigkeit weigerte sich der ausscheidende Verwalter eines Hauses, die Betriebskostenabrechnung für das vergangene Wirtschaftsjahr zu erstellen. Die Eigentümer beauftragten einen Dritten, diese Betriebskostenabrechnung zu fertigen und verlangten die Kosten dafür - 1254,70 Euro - vom ausgeschiedenen Verwalter zurück.

Wer muss abrechnen?

Das Landgericht aber wies die Klage ab. Soweit dies in einem Verwaltervertrag nicht anders geregelt ist, muss der Wohnungsverwalter keine Nebenkostenrechnung mehr erstellen, wenn sein Verwaltungsvertrag vor dem vertraglichen Zeitpunkt der Abrechnungslegung geendet hat.

Dabei war in diesem Fall zu berücksichtigen, dass die Nebenkostenabrechnung für ein Wirtschaftsjahr erst im Folgejahr erstellt werden könne, weil vorher die erforderlichen Unterlagen nicht vollständig vorliegen. Dem Verwalter würde bei einer solchen Auslegung des Verwaltervertrages eine nachvertragliche Pflicht auferlegt. Eine solche Regelung dürfte aber nur in Ausnahmefällen gewollt sein.

Da es sich bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung um einen bedeutsamen Bereich handele, der nicht selten zu Konflikten zwischen dem Eigentümer und den Mietern führe, seien Eigentümer im besonderen Maße daran interessiert, dass diese Arbeit mit höchster Sorgfalt und Vertrauen ausgeführt werden müsse. Darauf könne man sich aber bei dem in Ungnade gefallenen Verwalter nicht (mehr) ohne weiteres verlassen.

Es gibt aber auch, ergänzen die Berliner Anwälte, andere Entscheidungen - wie etwa die des Landgerichts Hamburg (abgedruckt in: HambGE 1999, S. 410): Dort sahen die Richter den ausgeschiedenen Verwalter in der Pflicht, die Betriebskostenabrechnungen für das abgelaufene Wirtschaftsjahr zu erstellen.