Finanzierung

Kreditaussteiger zahlen eine Strafgebühr

Die Situation kennt jeder Immobilienverkäufer: Das Haus wurde lange angeboten, der Kredit wurde noch einmal um Jahre verlängert - und dann hat sich unerwartet doch noch ein Käufer gefunden. Den "Ex-Hausbesitzer" freut das zwar, allerdings ist er mit dem Verkauf noch lange kein "Ex-Kreditkunde" - der Kreditvertrag muss noch aufgelöst werden.

Und diesen Service lässt sich die Bank oder Sparkasse vergüten. Denn wer seinen Kredit vor den vereinbarten Terminen komplett tilgt, zahlt dafür quasi eine Strafgebühr: die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung.

Marcus Rex, Vorstand der "Baugeld Spezialisten AG", erläutert: Da sich das eigene Traumhaus nur selten komplett aus eigenen Mitteln bezahlen lässt, schließt die große Mehrheit aller Haus- oder Wohnungskäufer einen Kreditvertrag ab. Der läuft jahrelang, üblich ist für Sicherheitsorientierte eine Zinsbindung von oft zehn Jahren.

Diese lange Zeit ist aber auch für die Bank wichtig, denn sie refinanziert den Immobilienkredit mit entsprechend lang laufenden Mitteln und plant die Kosten für diese Gelder fest in ihre Kalkulation ein. Wenn nun ein solcher Kreditvertrag frühzeitig gekündigt wird, entgehen der Bank möglicherweise Zinseinnahmen. Das muss sie nicht klaglos hinnehmen, und genau aus diesem Grund stellt sie dem Kreditnehmer dies in Form der Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung:

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist abhängig von der Rest-Kreditlaufzeit. Die Bank kann nämlich für die ursprünglich festgelegten Gelder - für die der Kunden heute im Neuvertrag etwa 4,0 Prozent zahlen würde - nicht mehr diesen Zins kassieren, sondern nur den aktuellen Zinssatz, und der liegt heute für zehnjährige Geldanlagen bei unter vier Prozent. Ist also dann der Hypothekenkredit-Zins höher als eine jetzt mögliche Ersatz-Zinsanlage, dann erleidet das Geldhaus einen Verlust. Gleichzeitig ist es laut Rex in diesem Fall dann so, dass auch ihre Gewinnmarge abnimmt, denn der Zinsunterschied zwischen den angelegten und verliehenen Geldern schmelze ab.

"Umgekehrt bedeutet das aber auch, dass die Bank vielleicht keine Entschädigung verlangen wird, wenn in einem anderen Fall die aktuellen Zinsen höher sind als die ursprünglichen", sagt er und meint: "Dies ist allerdings Verhandlungssache."

Um aber nicht die Probleme unseres geschilderten Hausverkaufs-Spätfalles zu erleiden, hätte es noch eine andere Möglichkeit gegeben, die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen und genügend Zeit für einen Hausverkauf zu haben: Der Verkäufer hätte vor vielen Jahren eine Zinsbindung für mehr als zehn Jahre abgeschlossen haben müssen. Denn gesetzlich geregelt ist es im BGB, dass der Kreditnehmer dann nach Ablauf von zehn Jahren ein Recht auf kostenlose Auflösung des Kreditvertrags hat. Deshalb empfehlen viele Geldexperten, Kreditverträge für 15 Jahre oder länger abzuschließen.

Vorteil des 15-Jahre-Kredits

Das sähe dann so aus: Ein für 15 oder 25 Jahre Laufzeit vereinbarter Kredit lastet auf einem Eigenheim, das nach elf Jahren verkauft werden soll. Da die Zehn-Jahres-Wartezeit vorbei ist, kann der Kunde mit sechs Monaten Frist kündigen. Nach Eintreten dieses Zeitpunktes ist er seinen Kredit los - ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.

Aber es gäbe für unseren verkaufswilligen Immobilienbesitzer mit auslaufender Kreditfestlegung noch eine Möglichkeit. Wenn der Kredit beispielsweise im September 2011 nach zehn Jahren Festlegung ausläuft und der Eigentümer jetzt einen Käufer sucht, dann sollte er seinen Kredit nicht wieder für zehn und auch nicht für fünf Jahre verlängern - sondern sich auf den variablen Zins einlassen, den ihm sein Bankhaus neben der Mehr-Jahres-Verlängerung anbietet.

Denn eine Kreditverlängerung auf diese Weise schafft ihm die Chance, mit relativ kurzen Fristen aus dem Kredit endgültig auszusteigen, wenn es mit dem Verkaufen am Ende doch noch klappen sollte. Dafür stehen dann teilweise nur drei Monate Frist im Raum. Und vielleicht sollte der Kunde bei seinem Immobiliengeld-Geber dann auch angesichts der Verkaufssituation darüber verhandeln, ob er nicht auch noch etwas kurzfristiger den Kredit zurückzahlen kann, wenn sein Käufer den Kaufpreis schon in drei Wochen bezahlen sollte.