Recht

Wer nicht zahlen will, muss leiden

In Wohnungseigentumsanlagen gelten eigene Gesetze: Gemeinschaftsordnung, das Wohnungseigentumsgesetz und die Eigentümerversammlungen mit ihren Beschlüssen schaffen immer wieder neue Rechtslagen.

Dabei können die Miteigentümer aus der Gemeinschaft ausscherende Miteigner ganz schön in Verlegenheit bringen, wie ein Fall vor dem Landgericht München I (Az. I S 10680/10) zeigt, über den hier die Berliner Kanzlei Breiholdt Rechtsanwälte berichtet.

In einer Eigentumsanlage hatten die Miteigentümer beschlossen, gegen einen der ihren eine Versorgungssperre für Elektrizität für den Fall zu verhängen, dass der Mann mit sechs monatlichen Wohngeld-Raten in Rückstand geraten sollte. Diese Maßnahme sollte ihm - so der Beschluss weiter - dann vier Wochen vor der Sperrung per eingeschriebenem Brief angedroht werden.

Ehe es zu einem Stromstopp kommen konnte, griff der betroffene erst einmal den Eigentümerbeschluss vor Gericht an. Aber schon das Amtsgericht schmetterte die Klage des vielleicht später einmal von der Stromzufuhr abgehängten Miteigentümers ab, und das Landgericht wies die Berufung ebenfalls zurück: Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung entspreche nämlich durchaus einer "ordnungsgemäßen Verwaltung".

Eine Abmahnung vor der Beschlussfassung sei nicht erforderlich, denn es ist ausreichend, wenn vier Wochen vor der tatsächlichen Verhängung der Versorgungssperre eine Warnung erfolgt. Der Beschluss sei bei einem derart erheblichen Leistungsrückstand von sechs Monaten auch verhältnismäßig.

Gemeinsame Leitungen

Zwar ist zu berücksichtigen, wie das Gericht ausführt, dass der Miteigentümer den Strom nicht über die Gemeinschaft, sondern direkt vom Stromerzeuger bezieht und auch in diesem Verhältnis abrechnet. Deshalb sei eine solche Versorgungssperre aber noch nicht rechtswidrig. Die Sperre ist vielmehr doch möglich, wenn die Stromlieferung über eine im Gemeinschaftseigentum stehende Leitungsanlage erfolgt. Die Leistung der Wohnungseigentümergemeinschaft liegt dann nämlich darin, dass sie dem Eigentümer die Gemeinschaftsleitungen zur Verfügung stellt.

Aber solche Argumente wollen natürlich mit Paragrafen unterfüttert sein. Hier die komplizierte Begründung des Gerichts: Gemäß § 5 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gehören laut Gericht die zu den Räumen gemäß § 3 Abs. 1 WEG gehörenden Bestandteile des Gebäudes zum Sondereigentum. Voraussetzungen für ein Sondereigentum seien damit sowohl ein funktionaler als auch ein räumlicher Zusammenhang mit der Sondereigentumseinheit. Die Veränderung, Beseitigung oder Entfernung der betreffenden Bestandteile dürfe nicht zu einer nicht hinzunehmenden Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer führen. Daraus folge, dass die Stromleitungen, die vom gemeinschaftlichen Stromverteilerraum im Keller in die jeweiligen Sondereigentumseinheiten führen, nicht im Sondereigentum stehen.

Zwar führe die Stromleitung vom Verteilerraum in diesem Fall direkt und ausschließlich zu der jeweils versorgten Sondereigentumseinheit. Es fehle aber ein räumlicher Zusammenhang mit der Sondereigentumseinheit. Die Stromleitungen starten nämlich im Keller. Ein räumlicher Zusammenhang bestehe mithin nur im Verteilerraum, der im Gemeinschaftseigentum steht.

Diese Münchner Fallkonstellation - erläutern die Berliner Juristen - unterscheidet sich damit von bereits entschiedenen Fällen, in denen es um die Eigentumsverhältnisse an Leitungen geht, die in Wänden einer Sondereigentumseinheit verlaufen, nachdem sie von den Hauptleitungen abgezweigt sind. Eine Entfernung der im gemeinschaftlichen Verteilerraum startenden Leitungen würde einen Aufbruch des dortigen Mauerwerkes erfordern. Dies würde zu einer mehr als unerheblichen, auch optisch nachteiligen Veränderung des Gemeinschaftseigentums führen.

Ein letzter Berliner Anwaltskommentar, gerichtet an alle, die in einer Eigentumswohnung leben oder sich dafür interessieren: Miteigentümer, die Zahlungen des Wohngeldes verweigern, bedeuten für die gesamte Gemeinschaft der Anlage immer "eine erhebliche Belastung, die unter Umständen dazu führen kann, dass erforderliche Instandsetzungsarbeiten wegen ausstehender Gelder nicht oder nur verzögert durchgeführt werden können". Oder die Gemeinschaft kann ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber Dritten nicht nachkommen - mit allen rechtlich möglichen Folgen wie einem Schadenersatz.

Die gerichtliche Geltendmachung ausstehender Beträge, so die Berliner Experten, erzeuge nicht immer genug Druck auf die Miteigentümer, ihre verweigerten Zahlungen wieder aufzunehmen. Eine Versorgungssperre dagegen habe sich in manchem Fall schon als gutes Druck- und Sicherungsmittel erwiesen, um Schuldner zur Zahlung zu bewegen, weil dann die Bewohnbarkeit des Eigentums ganz massiv eingeschränkt wird - allerdings müsse die Gemeinschaft immer genau prüfen, ob das verfassungsrechtliche Verhältnismäßigkeitsgebot eingehalten wird.