Mietrecht

Wann darf man fristlos kündigen?

Millionen Mieter zahlen monatlich pünktlich ihre Miete. Das ist auch ihre Pflicht, die sich aus dem Mietvertrag ergibt. Immer wieder aber müssen Vermieter ihrem Geld beim Mieter hinterher laufen. Notfalls kommt es zu Klagen, Gerichtsverfahren und Kündigungen. Wer darf was, und wie darf gekündigt werden, wenn der Mieter nicht zahlt?

"Grundsätzlich muss die Miete bis zum dritten Werktag des Monats - im Voraus - bezahlt werden", erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin. Bis zum 4. Juli musste in diesem Jahr also die Miete für Juli überwiesen werden. Gleiches gilt natürlich auch für die Betriebskostenvorauszahlung. So regelt es nahezu jeder Mietvertrag, und so steht es auch im Gesetz. "Mieter und Vermieter können auch abweichende Vereinbarungen treffen. Aber solche Klauseln sind sehr selten", fügt Kai Warnecke von der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus und Grund in Berlin hinzu.

Erst wird gemahnt

Hält sich der Mieter nicht an seine Zahlungspflicht, stehen dem Vermieter verschiedene Wege offen. Der erste ist die Mahnung, sagt Eckhard Bachmann vom Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) in Berlin.

Unabhängig davon kann der Vermieter die Zahlungen laut Ropertz einklagen: "Üblich ist, dass zunächst gemahnt wird - aber der Vermieter darf auch sofort klagen." Klagen seien oft mit einen jahrelangem Prozess verbunden. Und sie bringen dem Vermieter die Miete erst am Ende des Prozesses ein - vorausgesetzt, der Mieter ist dann noch zahlungsfähig, sagt Warnecke.

Außerdem bleibt ihm die Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Sie darf erfolgen, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist. Das Gleiche gilt, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum mit insgesamt über zwei Monatsmieten im Rückstand ist, zählt Ropertz auf.

Der Vermieter darf fristgerecht oder fristlos kündigen. Einzuhalten ist die übliche Form - schriftlich, mit Unterschrift. Ein Fax oder eine E-Mail reichen dafür nicht aus. Und die Begründung muss nachvollziehbar sein. Die Voraussetzungen sind nach Aussage von Ropertz für beide Fälle gleich. Der Vermieter kann auch beide Kündigungen gleichzeitig aussprechen, etwa mit der Formulierung "Hiermit kündige ich fristlos, hilfsweise fristgerecht". Die fristlose Kündigung wird hinfällig, wenn der Zahlungsrückstand bis auf den letzten Cent ausgeglichen ist - bis spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage.

Es sei ein weit verbreiteter Irrtum, dass Teilzahlungen Mieter immer auf die sichere Seite bringen, sagt Ropertz: "Die fristlose Kündigung ist nur vom Tisch, wenn alles ausgeglichen wird." Die Kündigung wegen Mietrückständen kann der Mieter aber auf diese Art und Weise nur einmal innerhalb von zwei Jahren abwehren. "Das ist also keine Dauerlösung, diese Heilungschance gibt es nur einmal in zwei Jahren." Wenn es in diesem Zeitraum häufiger zu Zahlungsrückständen kommt, hat der Mieter keine Möglichkeit zum Nachzahlen mehr. Er muss dann gehen.

Wann die Nachzahlung hilft

Ebenso kompliziert ist die Lage bei der fristgerechten Kündigung. Sie lässt sich nicht abwenden, indem der Mieter nachzahlt. Möglich ist es für den Mieter dann aber - anders als bei der fristlosen Kündigung -, sich auf die sogenannte Sozialklausel zu berufen. "Der Vermieter macht dann eine Vertragsverletzung - die ausbleibende Mietzahlung - geltend", erklärt Ropertz. Die Kündigung bleibt dabei bestehen.

Allerdings wägt im Ernstfall das Gericht zwischen den Interessen ab. Wenn der Mieter keine andere Wohnung findet, kann er unter Umständen wohnen bleiben. Und er gewinnt Zeit für das Nachzahlen, was den Vermieter unter Umständen milde stimmt.

Wenn der Mieter berechtigterweise die Miete gemindert hat, scheidet eine Kündigung wegen offener Forderungen aus. Der Vermieter darf auch nicht kündigen, wenn den Mieter keine Schuld am Zahlungsrückstand trifft. Wenn zum Beispiel die Bank die Zahlung falsch bucht oder die Agentur für Arbeit unpünktlich zahlt, ist die Kündigung nicht wirksam beziehungsweise ausgeschlossen.