Rat für Vermieter

Kann ich einem Störer kündigen?

Ich vermiete eine Wohnung. Leider gibt es nebenan einen Mieter, der nachts oft Schübe bekommt, krakeelt und betrunken seine Wohnung oder die Haustür zerlegt. Für mich hat das die Folge, dass ich schon mehrmals Mieter verloren habe wegen dieser Störungen. Wie bekommt man den Mann aus dem Haus, seine Vermieterin unternimmt nichts? Claudia D. aus Schmargendorf

Kompliziert, denn es bestehen zwei Rechtsverhältnisse: das der Vermieterin innerhalb der Eignergemeinschaft und ihr Mietvertrag mit jenem Störer - nur wenn sie ihm kündigt, kommt wieder Ruhe ins Haus.

Die Eigentümerversammlung sollte also immer das Ziel haben, auf die Miteignerin als Vermieterin einzuwirken. Ein erster Anknüpfungspunkt: Die Gemeinschaft lastet der Frau die Kosten für das reparierte Gemeinschaftseigentum "Haustür" an.

Zweitens sehe ich auch einen Ansatz in einem Oberlandesgerichts-Urteil aus Saarbrücken (Az. 5 W 2/07): In dem Fall wurde eine Miteigentümerin verurteilt, einem Miteigentümer einen Mietausfallschaden zu ersetzen. Der psychisch gestörte Lebensgefährte der Miteignerin hatte randaliert; verängstigte Mieter eines Miteigentümers kündigten. Miteigentümer, so das OLG, müssen das Sonder- und Gemeinschaftseigentum so nutzen, dass "den übrigen Wohnungseigentümern keine vermeidbaren Nachteile entstehen". Wer vermietet, müsse vom Mieter verlangen, die Rechte der Mitbewohner zu respektieren - und kündigen, wenn der Mieter dies nicht einhält. Sie hätten somit die Möglichkeit, wenn ihr Mieter auszieht, ebenfalls den Mietausfallschaden geltend zu machen.

§ 18 des Wohnungseigentumsgesetzes lässt sogar die Möglichkeit zu, die Miteigentümerin im Extremfall zum Verkauf zu zwingen, wenn den Miteigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zugemutet werden kann. Etwas schwierig liegt Ihr Fall nur dadurch, dass möglicherweise der Mieter als psychisch krank gilt - dann wird von seiner Umgebung mehr Toleranz gefordert.

Sabine Degen Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen